Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22 апреля 2010 г. по делу N А75-4286/2009 Удовлетворяя встречный иск о расторжении договора аренды нежилого помещения, суд исходил из неисполнения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта; суд отказал в удовлетворении первоначального иска об изменении размера арендной платы, поскольку договор аренды расторгнут с момента вступления решения суда в законную силу, правоотношения, связанные со спорным договором, прекращены (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 22 апреля 2010 г. по делу N А75-4286/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2010 г.

Индивидуальный предприниматель Р.Л.Б. обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к Ханты-Мансийскому банку открытому акционерному обществу (далее - ОАО "Ханты-Мансийский банк") о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения от 20.08.2007 N 13-16/493, установив с 01.02.2009 размер арендной платы в сумме 1 500 рублей в месяц за 1 кв.м.

Исковые требования мотивированы отказом ответчика от подписания дополнительного соглашения к договору аренды от 20.08.2007 N 13-16/493 об изменении размера арендной платы и обоснованы статями 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ОАО "Ханты-Мансийский банк" предъявило встречное исковое заявление о расторжении договора аренды нежилого помещения от 20.08.2007 N 13-16/493 со ссылкой на статьи 452, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и в связи с ненадлежащим исполнением истцом договорных обязательств по ремонту арендованного помещения.

Решением арбитражного суда от 23.07.2009 первоначальный иск удовлетворён, в пункт 4.1 договора аренды нежилого помещения от 20.08.2007 N 13-16/493, заключённый между прендпринимателем Р.Л.Б. и ОАО "Ханты-Мансийский банк", внесены изменения, по которым с 01.02.2009 установлен размер арендной платы за 1 кв. м в месяц - 1 500 рублей без налога на добавленную стоимость (далее - НДС). Встречный иск удовлетворён, настоящий договор аренды расторгнут.

В апелляционном порядке законность и обоснованность указанного решения суда не проверялась.

В кассационной жалобе ОАО "Ханты-Мансийский банк" просит состоявшееся по делу решение суда отменить в части удовлетворения иска предпринимателя Р.Л.Б. об изменении условий договора аренды нежилого помещения от 20.08.2007 N 13-16/493.

Податель жалобы полагает, что решение арбитражного суда от 23.07.2009 противоречит пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик считает, что у предпринимателя Р.Л.Б. отсутствовали основания, предусмотренные пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, для обращения в суд с рассматриваемым исковым заявлением. Арендатор надлежащим образом исполнял условия договора, от совершения действий по расторжению договора арендодатель уклонился.

В судебном заседании представитель истца возражал против доводов кассационной жалобы, представитель ответчика - поддержал её доводы.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу части 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определён договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Как установлено судом первой инстанции, Р.Л.Б. на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 103,0 кв. м, инвентарный номер 1968/31, расположенное по адресу: город Ханты-Мансийск, улица Мира, 68, на первом этаже пятиэтажного жилого дома (далее - офис). Данное право зарегистрировано в установленном законом порядке (свидетельство о государственной регистрации от 07.11.2005 N 024693).

Между предпринимателем Р.Л.Б. (арендодатель) и ОАО "Ханты-Мансийский банк" (арендатор) заключён договор аренды офиса от 20.08.2007 N 13-16/493, по условиям которого: стоимость аренды 1 кв.м нежилого помещения составляет 1 000 рублей в месяц без НДС (пункт 4.1); арендатор до 5 числа каждого месяца перечисляет арендодателю 100% месячной арендной платы (пункт 4.2); арендная плата может быть пересмотрена досрочно не чаще одного раза в год по требованию одной из сторон в случае изменения реально складывающихся цен, а также вследствие других факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость в составе, характеристике и стоимости передаваемого помещения. Сторона, выступающая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом не позднее, чем за три месяца (пункт 4.5); арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт офиса, возместить стоимость улучшений арендованного имущества, в случае, когда арендатор произвёл их за счёт собственных средств и с согласия арендодателя, в течение 30 календарных дней после произведённых улучшений (пункт 2.1).

Срок договора аренды офиса от 20.08.2007 N 13-16/493 определён сторонами с 20.08.2007 по 19.08.2012 включительно (пункт 6.1 договора).

Арендодатель передал арендатору офис по акту приёма-передачи от 24.08.2007.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Письмом от 22.10.2008 арендодатель предложил арендатору установить размер арендной платы за 1 кв.м в месяц - 1 500 рублей без НДС с 01.02.2009 в связи с изменением рыночной стоимости аренды нежилых помещений.

В письме от 30.10.2009 арендатор не согласился с повышением размера арендной платы и просил произвести ремонт части фасада здания в целях приспособления помещения для нужд инвалидов.

Арендодатель отказался от выполнения ремонта фасада офиса.

При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о наличии оснований для расторжения договора аренды от 20.08.2007 N 13-16/493 соответствует установленным фактическим обстоятельствам и приведённым нормам права и положениям пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, который предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Изменяя условия договора аренды в части увеличения арендной платы с 01.02.2009, арбитражный суд признал иск обоснованным.

Между тем, суд не учёл, что согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются изменёнными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Неприменение закона, подлежащего применению, является неправильным применением норм материального права и в силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта в кассационном порядке.

Таким образом, обжалуемое решение арбитражного суда в части внесения изменений в пункт 4.1 договора аренды нежилого помещения от 20.08.2007 N 13-16/493, устанавливающих с 01.02.2009 размер арендной платы за 1 кв. м в месяц -1 500 рублей без НДС, подлежит отмене.

В связи с тем, что суд первой инстанции установил фактические обстоятельства дела, но неверно применил нормы материального права, кассационный суд считает возможным принять новый судебный акт, не передавая дело на новое рассмотрение.

Поскольку договор аренды от 20.08.2007 N 13-16/493, заключённый между прендпринимателем Р.Л.Б. и ОАО "Ханты-Мансийский банк", расторгнут с момента вступления решения суда в законную силу, в удовлетворении исковых требований предпринимателя Р.Л.Б. об изменении размера арендной платы по тому самому договору следует отказать, так как правоотношения, связанные с указанным договором, прекращены.

На основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с предпринимателя Р.Л.Б. в пользу ОАО "Ханты-Мансийский банк" подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 2 статьи 288, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 23.07.2009 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу N А75-4286/2009 в части удовлетворения первоначального иска отменить.

В отменённой части решения принять новый судебный акт.

В удовлетворении иска индивидуального предпринимателя Р.Л.Б. отказать.

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с Р.Л.Б., 1974 года рождения, уроженки города Тюмени, проживающей по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Ханты-Мансийск, улица Коминтерна, дом 8 квартира 74, в пользу Ханты-Мансийского банка открытого акционерного общества (ИНН 8601000666) расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 (двух тысяч) рублей.

Суду первой инстанции выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.