Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30 апреля 2010 г. по делу N А70-4057/2009 Удовлетворяя требование в части взыскания денежных средств, суд исходил из того, что при отсутствии основного договора аренды у ответчика отсутствуют основания для пользования авансовым платежом; суд отказал в удовлетворении требования о расторжении предварительного договора, поскольку спорный договор на момент принятия решения по делу прекратил своё действие (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 30 апреля 2010 г. по делу N А70-4057/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2010 г.

Закрытое акционерное общество "АйТиПартнер" (далее - ЗАО "АйТиПартнер") обратилось в Арбитражный суд Тюменской области к обществу с ограниченной ответственностью "Овентал Тюмень" (далее - ООО "Овентал Тюмень") и обществу с ограниченной ответственностью "Реал Инвест" (далее - ООО "Реал Инвест") при участии третьего лица - закрытого акционерного общества "Корпорация "Сибирь" (далее - ЗАО "Корпорация "Сибирь"), с иском о расторжении предварительного договора от 30.06.2008 N 1/08, заключённого между ЗАО "АйТиПартнер" и ЗАО "Корпорация "Сибирь", и взыскании с ООО "Овентал Тюмень" и ООО "Реал Инвест" убытков в размере 1 826 000 рублей.

Решением от 20.10.2009 Арбитражного суда Тюменской области в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением от 02.02.2010 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт, которым с ООО "Овентал Тюмень" в пользу ЗАО "АйТиПартнер" взысканы денежные средства в сумме 1 826 000 рублей и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 20 630 рублей. В удовлетворении исковых требований о расторжении предварительного договора от 30.06.2008 N 1/08 отказано.

Не согласившись с постановлением апелляционного суда, ООО "Овентал Тюмень" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить указанный судебный акт в части взыскания с него денежных средств в сумме 1 826 000 рублей и расходов по уплате государственной пошлины в сумме 20 630 рублей и принять по делу новый судебный акт, которым отказать истцу в удовлетворении исковых требований.

По мнению ООО "Овентал Тюмень" арбитражный апелляционный суд допустил нарушение норм материального и процессуального права, взыскав с него в пользу истца денежные средства, которые были получены ЗАО "Корпорация Сибирь" в качестве задатка по предварительному договору аренды. Также заявитель кассационной жалобы указывает на неправильную оценку судом договора от 10.09.2009 N 3, который не является договором о переводе долга, в силу чего апелляционный суд ошибочно посчитал, что обязанность по уплате 1 826 000 рублей перешла ООО "Овентал Тюмень".

Кроме того, ответчик указывает на неправильное истолкование апелляционным судом условий предварительного договора о сроке заключения основного договора, как нарушающее статью 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "АйТиПартнер" указывает на неправомерность доводов кассационной жалобы, просит оставить её без удовлетворения, а обжалуемое постановление - без изменения.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке статей 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для его отмены.

Как видно из материалов дела, между ЗАО "Корпорация Сибирь" (сторона 1) и ЗАО "АйТиПартнер" (сторона 2) заключён предварительный договор от 30.06.2008 N 1/08, согласно которому стороны обязуются в порядке, сроки и на условиях, установленных настоящим договором, заключить в будущем договор аренды нежилого помещения N 12, являющегося частью нежилого помещения по адресу: город Тюмень, улица 2-ая Луговая, в котором ЗАО "Корпорация Сибирь", являясь собственником нежилого помещения N 12, будет выступать арендодателем, а ЗАО "АйТиПартнер" - арендатором. На момент заключения предварительного договора строительство торгового комплекса по адресу: город Тюмень, улица 2-ая Луговая не завершено.

Пунктом 1.4 предварительного договора от 30.06.2008 N 1/08 установлено, что дата начала торговой деятельности ЗАО "АйТиПартнер" в арендуемом помещении - не ранее 1 апреля, не позднее 1 сентября 2008 года.

Согласно пункту 4.1 предварительного договора от 30.06.2008 N 1/08, в счёт причитающихся будущему арендодателю платежей по договору аренды будущий арендатор в течение 15 банковских дней после подписания настоящего предварительного договора перечисляет стороне 1 предоплату в размере 1 862 200 рублей, в том числе НДС 18%, которая подлежит зачёту в качестве арендной платы (ежемесячного платежа) за первый полный месяц и последний месяц аренды помещения по договору аренды.

Пунктом 3.1 предварительного договора предусмотрено, что срок подписания основного договора (долгосрочного) - в течение 30 календарных дней с момента письменного уведомления стороной 1 стороны 2 о готовности документов, необходимых и достаточных для заключения и государственной регистрации основного договора (долгосрочного). Основной договор может быть заключён сторонами в иной срок, установленный соглашением сторон.

Пункт 3.2 указанного договора гласит, что в случае, если к дате открытия, установленной пунктом 1.4. договора, сторона 1 по независящим от неё причинам не получит документы, необходимые и достаточные для заключения и государственной регистрации основного договора (долгосрочного), стороны в срок не позднее даты начала торговой деятельности обязуются заключить краткосрочный договор аренды на срок до 11 месяцев.

Платёжным поручением N 07161603 от 16.07.2008 ЗАО "АйТиПартнер" перечислило на расчётный счёт ООО "Овентал Тюмень" в качестве предварительной оплаты денежные средства в сумме 1 826 200 рублей.

По заключённому с ООО "Овентал Тюмень" договору N 3 от 10.09.2008 об уступке прав по предварительному договору аренды от 30.06.2008 N 1/08 "ЗАО "Корпорация Сибирь" приняло права требования и обязательства по предварительному договору от 30.06.2008 N 1/08 в связи с переходом права на долю в объекте, расположенном по адресу: город Тюмень, улица 2-ая Луговая, на основании договора участия в долевом строительстве. При этом ООО "Овентал Тюмень" приняло денежную сумму 1 826 200 рублей, которая считается уплаченной в счёт уступки права требований.

Согласно материалам дела ООО "Овентал Тюмень" 30.12.2008 обратилось к ЗАО "АйТиПартнер" с просьбой принять арендуемое помещение по акту допуска для осуществления подготовительных работ 15.01.2009 и начать торговую деятельность не позднее 01.03.2009.

ЗАО "АйТиПартнер" письмами от 16.02.2009 и от 15.04.2009 уведомило ООО "Овентал Тюмень" о расторжении предварительного договора на основании пунктов 1.4, 3.1, 3.2, 5.4, 7.1 договора и просило вернуть денежные средства, уплаченные в качестве предварительной оплаты.

ЗАО "АйТиПартнер", ссылаясь на существенное нарушение ответчиком условий предварительного договора N 1/08 от 30.06.2008, обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с настоящим иском.

В обоснование иска ЗАО "АйТиПартнер" указало, что на момент заключения предварительного договора от 30.06.2008 N 1/08 торговый центр, частью которого является нежилое помещение, обозначенное в предварительном договоре, находилось в процессе строительства. ЗАО "АйТиПартнер" свои обязательства по предварительному договору исполнило - внесло предоплату в размере 1 826 000 рублей.

Торговый центр, в котором ЗАО "АйТиПартнер" намеревалось арендовать помещение, на момент подачи иска не было введено в эксплуатацию, право собственности арендодателя на него зарегистрировано не было, что сделало невозможным использование помещения на праве аренды по обстоятельствам, не зависящим от ЗАО "АйТиПартнер". Поскольку ЗАО "АйТиПартнер" не имело возможности начать торговую деятельность и окупить понесённые затраты, общество полностью лишилось того, на что было вправе рассчитывать при заключении предварительного договора. По мнению истца, убытки должны быть возмещены за счёт имущества, переданного в доверительное управление ООО "Реал Инвест" от ООО "Овентал Тюмень", в случае недостаточности такого имущества за счёт иного имущества ООО "Реал Инвест", а в случае недостаточности этого имущества за счёт имущества ООО "Овентал Тюмень".

Суд первой инстанции, отказывая в иске исходил из недоказанности истцом того, что ответчиком были допущены существенные нарушения условий предварительного договора.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не согласился с данным выводом суда первой инстанции, как необоснованными и несоответствующими фактическим обстоятельствам дела.

Юридически значимыми обстоятельствами подлежащими установлению по настоящему делу являются срок, в который должен быть заключён основной договор аренды, является ли предварительный договор действующим на момент рассмотрения дела судом, и имеются ли основания для взыскания с ответчика уплаченных истцом по предварительному договору денежных средств.

В силу пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Расторгнутым может быть только действующий договор.

Согласно пункту 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определён, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Исходя из буквального толкования пункта 1.4 предварительного договора от 30.06.2008 N 1/08 дата начала торговой деятельности не позднее 01.09.2008.

Кроме этого, стороны отдельно в пункте 3.1 предварительного договора от 30.06.2008 N 1/08 указали срок подписания основного договора аренды (долгосрочного) - 30 календарных дней с момента письменного уведомления стороной 1 стороны 2 о готовности документов, необходимых и достаточных для заключения и государственной регистрации основного договора (долгосрочного).

Вместе с тем ни в тексте предварительного договора, ни в отдельном документе не указано, какие документы необходимы и достаточны для заключения и государственной регистрации основного договора, не указано, в какой срок они будут готовы.

Данные обстоятельства не позволяют считать согласованным конкретный срок, в который стороны обязуются заключить основной договор аренды.

В таком случае, в связи с противоречиями, содержащимися в тексте предварительного договора, исходя из положений пункта 4 статьи 429 ГК РФ, основной договор аренды нежилого помещения N 12, входящего в состав торгового комплекса по адресу: город Тюмень, улица 2-ая Луговая, подлежал заключению в течение года с момента заключения предварительного договора то есть до 30.06.2009.

Из материалов дела усматривается, что право собственности на здание расположенное по адресу: город Тюмень, улица 2-я Луговая, дом 30, ООО "Овентал Тюмень" зарегистрировано 13.05.2009.

В силу статей 209, 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, следовательно, ни основной, ни краткосрочный договор аренды не мог быть заключён до государственной регистрации права собственности ООО "Овентал Тюмень" на строящийся объект.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что фактическая возможность заключить основной договор аренды возникла у сторон с 13.05.2009 основан на правильном истолковании норм права и соответствует фактическим обстоятельствам дела, а довод ООО "Овентал Тюмень" о том, что основной договор аренды не был заключен по вине истца, отказавшегося принять помещение под отделку по акту допуска, подписать экземпляры краткосрочного договора аренды, направленного письмом N 16-09/07 от 04.03.2009 обоснованно отклонён.

Сведений о направлении после введения здания в эксплуатацию и регистрации права собственности ООО "Овентал Тюмень" какой-либо из сторон другой стороне предложения заключить основной договор в материалы дела не представлено.

Правомерным является и вывод арбитражного суда апелляционной инстанции о том, что отсутствуют основания считать расторгнутым досрочно предварительный договор по заявлению ЗАО "АйТиПартнер".

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или изменённым (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Пунктом 5.4 предварительного договора N 1/08 предусмотрено право одностороннего расторжения договора в случае, если другая сторона уклоняется от подписания договора аренды в течение 15 и более календарных дней с момента истечения срока, предусмотренного пунктом 3.1 договора.

Поскольку, в пункте 3.1 предварительного договора N 1/08, сроки не согласованы, оснований считать предварительный договор N 1/08 расторгнутым истцом в порядке пункта 4.5 договора не имеется.

Согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключён, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

На момент рассмотрения спора судом первой инстанции и принятия решения от 07.07.2009 истёк как срок, предусмотренный пунктом 1.4 предварительного договора, так и годичный срок с момента заключения предварительного договора. Данное обстоятельство при отсутствии в деле сведений о направлении какой-либо из сторон другой стороне (после 13.05.2009) предложения заключить основной договор в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации влечёт прекращение обязательств, предусмотренных предварительным договором от 30.06.2008N 1/08.

Поскольку на момент принятия решения по делу предварительный договор от 30.06.2008 N 1/08 своё действие прекратил, суд апелляционной инстанции сделал правомерный вывод об отсутствии правовых оснований для расторжения данного договора в судебном порядке, указав, что в отсутствие основного договора аренды у ответчика отсутствуют основания для пользования авансовым платежом, уплаченным истцом по платёжному поручению N 07161603 от 16.07.2008 в сумме 1 826 200 рублей. Указанные денежные средства, перечисленные в качестве аванса по условиям предварительного договора, подлежат возврату истцу в связи с прекращением обязательств по предварительному договору, ввиду не заключения сторонами основного договора аренды и правовые основания для их удержания у ООО "Овентал Тюмень" отсутствуют.

По изложенным мотивам арбитражный суд кассационной инстанции доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, признаёт несостоятельными.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

постановление от 02.02.2010 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-4057/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Овентал Тюмень" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.