Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20 мая 2010 г. по делу N А45-27559/2009 Отказывая в удовлетворении требования о взыскании задолженности, неустойки по договору аренды земельного участка, о расторжении спорного договора, суд исходил из невозможности использования земельного участка по назначению и отсутствия доказательств того, что ответчик знал о наличии обременений на земельном участке (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 20 мая 2010 г. по делу N А45-27559/2009
(извлечение)

Мэрия города Новосибирска (далее - мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области к обществу с ограниченной ответственностью "Новосибирск-Торг" (далее - ООО "Новосибирск-Торг") с иском о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 22.06.2005 N 44877т в размере 8 165 250,24 руб., неустойки в размере 1 396 276,56 руб., расторжении договора аренды земельного участка от 02.06.2005 N 44877т.

Решением от 16.02.2010 Арбитражного суда Новосибирской области в иске отказано.

В кассационной жалобе мэрия, истец, просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить. В обоснование жалобы заявитель указывает на необоснованность выводов суда о ничтожности договора аренды, заключенного сторонами, поскольку ответчик принял земельный участок и при продлении действия договора арендатор не заявлял претензий по поводу того, что земельный участок им не может быть освоен.

В судебное заседание представитель ответчика представил мировое соглашение сторон по настоящему делу, ходатайство сторон о его утверждении, ходатайство мэрии о рассмотрении дела в отсутствие ее представителя.

Суд кассационной инстанции считает данное мировое соглашение не подлежащим утверждению по следующим основаниям.

В силу части 4 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны могут закончить дело мировым соглашением в порядке, предусмотренном главой 15 названного Кодекса.

Арбитражный суд не утверждает мировое соглашение, если это противоречит закону и нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу (часть 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Аналогичные положения предусмотрены частью 3 статьи 139 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой мировое соглашение не может нарушать права и законные интересы других лиц и противоречить закону.

Согласно части 2 статьи 140 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации мировое соглашение должно содержать согласованные сторонами сведения об условиях, о размере и о сроках исполнения обязательств друг перед другом или одной стороной перед другой.

Таким образом, условия мирового соглашения должны урегулировать спорную ситуацию и в нем должны быть оговорены те обстоятельства, спор в отношении которых, является предметом судебного разбирательства.

Как следует из материалов дела, предметом иска является требование мэрии о расторжении договора аренды и взыскание задолженности по арендной плате.

Представленное суду кассационной инстанции мировое соглашение не содержит сведения об условиях, о размере и о сроках исполнения обязательств друг перед другом или одной стороной перед другой, как того требует названная статья Кодекса.

В пункте 2 представленного мирового соглашения указано: "По настоящему мировому соглашению Истец отказывается от исковых требований в полном объеме, денежные средства, уплаченные в качестве арендной платы по договору аренды от 22.06.2005 N 44877т возврату ответчику не подлежат".

Указанное условие свидетельствует о том, истец фактически в одностороннем порядке отказывается от иска, без исполнения ответчиком обязательств по договору, вместе с тем, процессуально просит утвердить мировое соглашение, что противоречит сущности и предназначению мирового соглашения.

Условие пункта 2 мирового соглашения о том, что денежные средства, уплаченные в качестве арендной платы по договору аренды от 22.06.2005 N 44877т возврату ответчику не подлежат, выходит за рамки предмета спора, то есть условия мирового соглашения между сторонами регулируют отношения, выходящие за рамки спорной ситуации по данному делу.

На основании изложенного, руководствуясь положениями статей 49, 139, 140, 141 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции отказывает в утверждении мирового соглашения.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы отзыва, указал на законность и обоснованность судебного акта.

Учитывая надлежащее извещение истца о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривается в отсутствие истца.

Выслушав представителя ответчика, рассмотрев доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Судом установлено, что между мэрией города Новосибирска (арендодатель) и ООО "Новосибирск-Торг" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 22.06.2005 N 44877т (далее - договор) для строительства общественно-торгового комплекса, сроком действия 3 года.

Дополнительным соглашением от 15.06.2008 N 1к срок действия договора продлен до 26.07.2011.

Арендатору передан в аренду земельный участок из земель поселений площадью 2596 кв.м., с кадастровым номером 54:35:071015:0125, с местоположением: г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Бориса Богаткова (пункт 7.1 договора).

В соответствии с пунктами 2.1 и 2.2 договора ответчик обязан своевременно вносить арендную плату за землю ежеквартально равными частями не позднее первого числа месяца квартала, следующего за расчетным кварталом.

В связи с невнесением платежей за аренду земельного участка у ответчика возникла задолженность по арендной плате за период с 3 квартала 2008 года по 3 квартал 2009 года по состоянию на 02.10.2009 в сумме 8 165 250,24 руб., что послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 167, 168, 209, 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая невозможность использования земельного участка по назначению и отсутствие доказательств того, что ответчик знал о наличии обременении на земельном участке, пришел к выводу о том, что договор аренды является ничтожной сделкой, противоречащей требованиям статей 209, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 22, 36 Земельного кодекса Российской Федерации и не влечет юридических последствий.

Вместе с тем, арбитражным судом не учтено следующее.

Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации за недостатки сданного в аренду имущества установлена ответственность арендодателя, а также права арендатора.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Согласно части 2 указанной статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Таким образом, предоставление в аренду имущества с недостатками, полностью или частично препятствующими пользованию им, влечет ответственность, предусмотренную статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не свидетельствует о недействительности договора в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, соответственно у арбитражного суда отсутствовали основания для признания договора недействительной сделкой.

Вместе с тем, указанный вывод суда не повлек принятие неправильного решения.

Согласно пункту 1.3 договора разрешенное использование земельного участка - для строительства общественно-торгового комплекса.

Суд, установив невозможность использования земельного участка в соответствии с целями, предусмотренными пунктом 1.3 договора аренды, исходя из того, что из представленных истцом доказательств не представляется возможным сделать вывод о том, что ответчик знал о наличии обременяй, пришел к обоснованному выводу о том, что мэрия, передав обществу имущество в аренду, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, не исполнила обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, ввиду отсутствия оснований для удовлетворения иска в силу статей 611, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд правомерно отказал в удовлетворении требований.

Доводы кассационной жалобы о том, что ответчик не мог не знать о наличии объектов коммунальной инфраструктуры на спорном земельном участке, были предметом оценки суда, отклонены, по существу направлены на переоценку доказательств и установленных обстоятельств по делу, что не входит в полномочия арбитражного суда кассационной инстанции согласно положениям главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем, подлежат отклонению.

Таким образом, при принятии обжалуемого судебного акта арбитражным судом надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, не допущено.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 16.02.2010 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-27559/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.