Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 июля 2010 г. по делу N А46-23282/2009 Удовлетворяя требования о взыскании основного долга и неустойки по договору аренды, суд исходил из ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по оплате арендных платежей в полном объеме и в установленный договором срок (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 16 июля 2010 г. по делу N А46-23282/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2010 г.

Департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-коммерческий магазин "Сокол" (далее - ООО "Сокол") о взыскании 774 035 рублей 83 копеек основного долга, 451 883 рублей 44 копеек неустойки.

Исковые требования со ссылкой на статьи 309, 330, 614, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы ненадлежащим исполнением условий договора аренды нежилого помещения от 01.03.2003 года N 23798/3-т по оплате арендных платежей.

Решением суда от 09.02.2010 года, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.04.2010 года, исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Сокол" в пользу департамента взыскано 297 460 рублей 08 копеек основного долга, 49 180 рублей 06 копеек неустойки. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с вынесенными судебными актами ООО "Сокол" и департамент обратились с кассационными жалобами.

ООО "Сокол" просит решение и постановление отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объёме, ссылаясь на неприменение судами положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку действия департамента следует квалифицировать как недобросовестные.

Департамент в жалобе просит решение и постановление отменить и удовлетворить исковые требования в полном объёме. Ссылается на неправильное применение судами статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации и судом апелляционной инстанции статьи 10 названного Кодекса; обязательства по договору аренды не прекращены новацией, так как соглашение о замене одного обязательства другим не было заключено; арендная плата должна уплачиваться до регистрации перехода права собственности.

Отзывы на кассационные жалобы не представлены.

Проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов арбитражных судов по настоящему делу, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между департаментом (арендодатель) и ООО "Сокол" (арендатор) заключён договор аренды нежилого помещения от 01.03.2003 года N 23798/3-т, согласно которому арендодатель сдаёт, а арендатор принимает в аренду на срок с 01.03.2003 по 31.12.2008 нежилое помещение, расположенное по адресу: город Омск, улица Ленина, 19, общей площадью 418, 20 кв.м, Лит Б, Б1, Б2, Б3 (1П), индивидуализированное согласно приложению N 2 к договору, для использования под: непродовольственную торговлю - 404,50 кв.м, реализацию средств связи и аксессуаров - 13,70 кв.м.

Стоимость арендной платы установлена сторонами в размере 198 306 рублей 72 копеек в месяц без учета НДС (дополнительное соглашение от 01.07.2005 года к договору аренды).

29.01.2008 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО "Сокол" на нежилые помещения (4П) площадью 404,60 кв.м, находящиеся в двухэтажном здании с подвалом и тремя пристроями, расположенном по адресу: город Омск, улица Ленина, дом 19 литеры Б-Б3.

Основанием возникновения права собственности явился договор купли-продажи, заключённый на основании решения Арбитражного суда Омской области от 04.10.2007 по делу N А46-12844/2006.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды нежилого помещения от 01.03.2003 года N 23798/3-т по оплате арендных платежей за период с 01.01.2007 по 28.01.2008 истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В силу статьи 606 названного Кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 этого же Кодекса предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Суды первой и апелляционной инстанций установив, что ответчиком в нарушение условий заключённого договора не была произведена оплата за пользование арендованным имуществом, правомерно удовлетворили исковые требования департамента за период с 01.01.2007 по 15.11.2007 на основании статьей 307, 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, с применением меры ответственности в виде взыскания неустойки, размер которой был уменьшен в соответствии со статьёй 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Суды обеих инстанций правильно указали на то, что со дня вступления в законную силу решения Арбитражного суда Омской области от 04.10.2007 года по делу N А46-12844/2006 о заключении договора купли-продажи арендованного имущества, которое в силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, ООО "Сокол" стало его владельцем, в связи с чем департамент утратил с этого момента право им распоряжаться и соответственно требовать уплаты арендных платежей.

На основании статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор купли-продажи недвижимого имущества признаётся заключенным в момент, предусмотренный пунктом 1 статьи 433 Кодекса, то есть в момент подписания сторонами договора как единого документа. Согласно пункту 2 статьи 223 Кодекса право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права.

Поскольку до совершения спорной сделки имущество уже находилось у покупателя во владении (в аренде), фактическая передача его по договору купли-продажи не требовалась.

По договору аренды имущество передается арендатору во временное пользование, а по договору купли-продажи имущество передается покупателю в собственность, то есть совершение сделки купли-продажи прекращает правоотношения, связанные с арендой недвижимого имущества. В данном случае обязательства по договору аренды не были прекращены новацией в порядке статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ошибочное применение судами указанной статьи не привело к принятию неправильных по существу судебных актов об удовлетворении исковых требований в части.

Отказывая в удовлетворении остальной части иска, суд первой инстанции правомерно исходил из отсутствия у департамента законных оснований для получения арендной платы за период с 16.11.2007 по 28.01.2008.

Апелляционный суд, поддерживая указанную позицию суда первой инстанции, дополнительно указал, что в этот период имеет место злоупотребление департаментом правом, что подпадает под действие статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не учёл того, что злоупотребление правом может иметь место лишь при условии наличия у лица соответствующего права и соответственно применение статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 года N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Суд первой инстанции, исследовав обстоятельства дела, пришёл к выводу об отсутствии злоупотребления истцом своим правом при подаче настоящего иска и обоснованно отклонил доводы ООО "Сокол" о применении в данном случае статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы кассационной жалобы ООО "Сокол" подлежат отклонению как направленные на переоценку установленных судами обстоятельств дела, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Оснований для отмены решения суда первой и постановления суда апелляционной инстанций в соответствии со статьёй 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 09.02.2010 года Арбитражного суда Омской области и постановление от 21.04.2010 года Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-23282/2009 оставить без изменения, кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Торгово-коммерческий магазин "Сокол" и департамента имущественных отношений администрации города Омска - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.