Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 3 августа 2010 г. по делу N А70-13067/2009 Отказывая в удовлетворении требования о понуждении к заключению основного договора долевого участия в строительстве нежилых помещений, суд исходил из того, что вступившим в законную силу решением арбитражного суда договор перевода долга признан незаключенным, так как условие предварительного договора об оплате объектов долевого строительства недействительно (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 3 августа 2010 г. по делу N А70-13067/2009
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом Термопласт" (далее - ООО "ТД Термопласт") обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Консультационно-аналитический центр "Муниципальное развитие" (далее - ООО "КАЦ "Муниципальное развитие") о понуждении к заключению основного договора долевого участия в строительстве нежилых помещений в строящемся многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Тюмень, ул. Кирова-Герцена на 1, 2, 3, 4 этажах, площадью 1 873,78 кв. м, а также нежилых помещений площадью 396 кв. м на цокольном этаже.

Исковые требования со ссылкой на пункт 5 статьи 429, пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы тем, что ответчик не исполняет обязательство по заключению основного договора долевого участия в строительстве, установленное предварительным договором от 11.08.2009.

ООО "КАЦ "Муниципальное развитие" подало встречное исковое заявление о признании недействительным предварительного договора от 11.08.2009. Встречное исковое заявление мотивировано тем, что предварительный договор от 11.08.2009 заключен с нарушением положений пункта 1 статьи 3, пункта 2 статьи 25.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), поскольку ООО "КАЦ "Муниципальное развитие" не имело правомочий на его заключение. Кроме того, сторонами не определено существенное условие о предмете договора долевого участия в строительстве.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 29.01.2010, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2010, в удовлетворении первоначального иска отказано, требования по встречному иску удовлетворены, предварительный договор от 11.08.2009 года между ООО "ТД Термопласт" и ООО "КАЦ "Муниципальное развитие" признан недействительным на том основании, что ООО "КАЦ "Муниципальное развитие" не является застройщиком упомянутого жилого дома и не обладает правом на заключение основного договора долевого участия в строительстве.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "ТД Термопласт" обратилось в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление, вынесенные по делу, и принять новое решение об удовлетворении иска ООО "ТД Термопласт" об обязании ООО "КАЦ "Муниципальное развитие" к заключению договора долевого участия в строительстве нежилых помещений в строящемся многоквартирном доме в кирпичном исполнении (секция 4) по ул. Кирова-Герцена в г. Тюмени на 1, 2, 3, 4 этажах, площадью 1 873,78 кв. м, а также нежилых помещений площадью 396 кв. м на цокольном этаже.

В обоснование своих требований заявитель жалобы приводит следующие доводы: Закон об участии в долевом строительстве не содержит каких-либо ограничений на заключение предварительных договоров долевого участия в строительстве, поэтому признание судами предварительного договора недействительным по основанию отсутствия у ООО "КАЦ "Муниципальное развитие" полномочий застройщика и отсутствия у него разрешения на строительство, неправомерно.

Кроме того, заявитель жалобы считает неправомерным выводы судов об отсутствии в предварительном договоре условия о предмете.

Участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы извещены в установленном законом порядке.

Представитель заявителя в судебном заседании кассационную жалобу поддержал. Представитель ООО "КАЦ "Муниципальное развитие" доводы заявителя жалобы оспорил.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статей 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанции, 11.08.2009 между ООО "КАЦ "Муниципальное развитие" (продавец) и ООО "ТД Термопласт" заключен предварительный договор, по условиям которого стороны обязались заключить в срок до 15.11.2009 договор долевого участия строительства нежилых помещений в строящемся многоквартирном доме в кирпичном исполнении (секция 4) по ул. Кирова-Герцена в г. Тюмени на 1, 2, 3, 4 этажах, площадью 1 873, 78 кв. м, а также нежилых помещений площадью 396 кв. м на цокольном этаже.

Стороны предварительного договора согласовали цену нежилых помещений в общей сумме 72 303 350 руб. и срок уплаты цены нежилых помещений - до 15.08.2009.

Предъявляя настоящий иск, ООО "ТД Термопласт" ссылается на уплату ответчику (по первоначальному иску) цены договора в полном объеме путем подписания между спорящими сторонами с участием ООО "Ореол" (новый должник) договора перевода долга от 11.08.2009, согласно которому лицом, обязанным по оплате цены предварительного договора в размере 72 303 350 руб. (новый должник), стало ООО "Ореол".

ООО "ТД Термопласт" ссылается также на то, что в адрес ООО "КАЦ "Муниципальное развитие" им было направлено письмо от 12.11.2009 с требованием о заключении основного договора долевого участия в строительстве. Между тем основной договор по вине ответчика не заключен.

ООО "КАЦ "Муниципальное развитие", указывая на отсутствие полномочий на заключение основного договора долевого участия в строительстве, во встречном иске просило суд признать предварительный договор от 11.08.2009 недействительным.

Отклоняя первоначальные требования и удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции исходил из того, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тюменской области от 15.08.2009 по делу N А70-11786/2009 договор перевода долга от 11.08.2009 признан незаключенным, ввиду того, что условие предварительного договора об оплате объектов долевого строительства в размере 72 303 350 руб. недействительно.

Согласно пункта 1 статьи 2 Закона о долевом участии в строительстве застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с названным Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В силу пункта 1 статьи 4 Закона о долевом участии в строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций ООО "КАЦ "Муниципальное развитие" не имеет полномочий застройщика, поэтому не вправе было заключать оспариваемый предварительный договор долевого участия в строительстве нежилых помещений. Нарушение предусмотренных законом требований к стороне сделки влечет ее недействительность на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона о долевом участии в строительстве застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с названным Законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Из материалов дела и пояснений ООО "КАЦ "Муниципальное развитие" усматривается, что между ним и застройщиком (обществом с ограниченной ответственностью "Тюменгазстрой") заключен аналогичный предварительный договор долевого участия в строительстве. Таким образом, материалами дела подтверждается отсутствие у ответчика полномочий застройщика и отсутствие у него полномочий на осуществление деятельности от имени застройщика.

Довод кассационной жалобы о неправомерности вывода судов об отсутствии в предварительном договоре условия о предмете, отклоняется. Данный вывод судов не послужил основанием для признания оспариваемого предварительного договора недействительной сделкой.

Довод кассационной жалобы о том, что Закон об участии в долевом строительстве не содержит каких-либо ограничений на заключение предварительных договоров долевого участия в строительстве, поэтому признание предварительного договора недействительным по основанию отсутствия у ООО "КАЦ "Муниципальное развитие" полномочий застройщика и в связи с отсутствием у него разрешения на строительство неправомерно, не может быть принят во внимание, как противоречащий законодательству и установленным по делу фактическим обстоятельствам.

Использование юридической конструкции предварительного договора, предусмотренной статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеет своей целью юридически связать стороны в будущем. Юридические последствия заключения предварительного договора состоят в возможности понуждения уклоняющейся стороны к заключению основного договора на согласованных в предварительном договоре условиях. Не обладая предусмотренным законом правом на заключение основного договора долевого участия в строительстве жилого дома, ООО "КАЦ "Муниципальное развитие" не вправе было заключать предварительный договор.

Суд кассационной инстанции считает, что суд первой инстанции и арбитражный апелляционный суд полно и всесторонне исследовали доказательства по делу, дали им правильную оценку и не допустили нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 29.01.2010 года и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2010 года по делу N А70-13067/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.