Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 августа 2010 г. по делу N А67-10338/2009 Отказывая в признании недействительным нормативного акта об утверждении решений об условиях приватизации муниципального имущества в части утверждения нормативной цены и рыночной стоимости объекта приватизации, суд исходил из того, что заявителем соблюдены не все условия для реализации преимущественного права на приобретение арендованных нежилых помещений по цене, равной их рыночной стоимости (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 13 августа 2010 г. по делу N А67-10338/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2010 г.

Индивидуальный предприниматель Ш.А.С.о. (далее - заявитель, ИП Ш.А.С.) обратился в Арбитражный суд Томской области с заявлением к Департаменту экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г. Томска (далее - Департамент) о признании незаконными действий по организации и проведению оценки объекта приватизации муниципального имущества: нежилых помещений общей площадью 315, 3 кв.м., расположенных по адресу: г. Томск, пр. Ленина, 85а в размере 17 700 000 руб. ООО "Профессиональная оценка", а также недействительным приложения 4 к решению Думы города Томска от 10.11.2009 N 1334 "Об утверждении решений об условиях приватизации муниципального имущества".

Заявленные требования мотивированы тем, что при наличии не оспоренной первоначально проведенной оценки ООО Консалтинговая компания "СибБизнесГрупп" по определению рыночной и нормативной цены названного объекта на изменение цены объекта на основании другой оценки, выполненной ООО "Профессиональная оценка", в решении Думы г. Томска является незаконным.

Решением от 19.02.2010 Арбитражного суда Томской области заявление ИП Ш.А.С. удовлетворено.

Постановлением от 23.04.2010 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение суда отменено и принят по делу новый судебный акт. В удовлетворении требований о признании недействительным приложения 4 к решению Думы города Томска от 10.11.2009 1334 "Об утверждении решений об условиях приватизации муниципального имущества" в части утверждения нормативной цены и рыночной стоимости объекта приватизации муниципального имущества нежилых помещений общей площадью 315, 3 кв. м., расположенных по адресу: г. Томск, пр. Ленина, д. 85а, а также о признании незаконными действий Департамента по организации и проведению оценки объекта приватизации муниципального имущества нежилых помещений общей площадью 315, 3 кв. м по адресу г. Томск, пр. Ленина, д. 85а, в размере 17 700 000 руб. ООО "Профессиональная оценка" отказано.

В кассационной жалобе ИП Ш.А.С., ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, несоответствие выводов суда апелляционной инстанции обстоятельствам дела, просит решение изменить в части, указав в резолютивной части срок и порядок устранения нарушения прав и свобод ИП Ш.А.С., а постановление по делу отменить полностью.

ИП Ш.А.С. полагает, что судом апелляционной инстанции дана ошибочная оценка действиям Департамента, что повлекло принятие незаконного постановления.

В отзывах на кассационную жалобу Дума г. Томска и Департамент по доводам, изложенным в ней, возражают, просят постановление апелляционной инстанции оставить без изменения.

В судебном заседании представители заинтересованных лиц поддержали свои доводы.

Суд кассационной инстанции в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, проанализировав доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Из материалов дела следует, что между Департаментом и ИП Ш.А.С. заключено соглашение о перемене сторон в договоре аренды N 329/и от 27.04.1994, по которому заявителю переданы в аренду помещения по адресу: г. Томск, пр. Ленина, 85а, общей площадью 315,3 кв. м, занимающие часть подвала и первого этажа двухэтажного кирпичного жилого дома 1900 года постройки при условии их содержания, сохранения и использования как объекта культурного наследия.

В соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) ИП Ш.А.С. 05.08.2009 в установленном законом порядке обратился в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, по адресу: г. Томск, пр. Ленина, 85а.

Письмом начальника Департамента от 12.08.2009 ИП Ш.А.С. предложено предоставить в Департамент дополнительные документы о подтверждении факта отнесения ИП Ш.А.С. к категории субъектов малого и среднего предпринимательства.

Данные документы 28.08.2009 представлены заявителем в Департамент.

Комиссией по приватизации 26.10.2009 принято решение об условиях приватизации муниципального имущества - нежилых помещений общей площадью 315, 3 кв.м. по адресу: пр. Ленина, 85а и в адрес Думы направлен проект решения Думы "Об утверждении решения об условиях приватизации муниципального имущества" - нежилых помещений общей площадью 315, 3 кв.м. по адресу: пр. Ленина, 85а.

На собрании Думы г. Томска 10.11.2009 принято решение N 1334 "Об утверждении решения об условиях приватизации муниципального имущества", приложением N 4 к которому решение комиссии по приватизации от 26.10.2009 утверждено.

ИП Ш.А.С., считая действия Департамента по организации и проведению оценки объекта приватизации муниципального имущества - нежилых помещений общей площадью 315, 3 кв.м. по адресу: г. Томск пр. Ленина, 85а по цене 17 000 000 руб. незаконными, и недействительным приложение N 4 к решению Думы г. Томска от 10.11.2009 N 1334, нарушающими его преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что не все условия, предусмотренные статьей 3 Закона N 159-ФЗ, для реализации ИП Ш.А.С. преимущественного права на приобретение арендованных нежилых помещений по цене, равной их рыночной стоимости, соблюдены.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда, посчитал указанные выводы суда первой инстанции противоречивыми и не соответствующими фактическим обстоятельствам дела.

Законом N 159-ФЗ регулируются особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно статье 3 указанного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при соблюдении одновременно следующих условий:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Частями 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий этим требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденные перечни государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. При получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 названного Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Судом апелляционной инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ИП Ш.А.С. зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя Инспекцией Федеральной налоговой службы по городу Томску от 16.08.2004 за основным государственным регистрационным номером индивидуального предпринимателя 304701722900153 и относится к субъектам малого предпринимательства в соответствии со статьёй 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"; площадь арендуемых помещений составляет 315, 3 кв. м. и не превышает норму, определенную Законом Томской области от 26.12.2008 N 297-ОЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Томской области или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства в Томской области" (далее - Закон N 297-ОЗ) (не более 1000 кв.м).

Факт надлежащего и своевременного перечисления ИП Ш.А. С. арендной платы доказан материалами дела и не оспаривается Департаментом.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон 135-ФЗ).

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ (в редакции до 22.07.2009) при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок со дня получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок со дня принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок со дня принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Из материалов дела следует, что первоначально Департаментом 07.08.2009 был заключен контракт N 11 с обществом с ограниченной ответственностью "РосОценка" на проведение оценки нежилых помещений площадью 315, 3 кв. м, расположенных в доме по адресу: г. Томск, пр. Ленина, 85а, арендуемых заявителем.

Из письма названного оценщика, владельцем помещений ИП Ш.А.С. в категорической форме было отказано в доступе к объекту оценки.

Указанный контракт был расторгнут сторонами соглашением от 17.08.2009 в связи с невозможностью обеспечения условий для исполнения оценщиком своих обязательств.

Между Департаментом и другим оценщиком - ООО "Консалтинговая компания "СибБизнесГрупп", 26.08.2009 заключен контракт N 12 на проведение оценки четырех объектов недвижимости, в том числе, нежилых помещений, расположенных в доме по адресу: г. Томск, пр. Ленина, 85а.

Согласно письму Департамента от 02.12.2009 Департамент отказался от исполнения указанного контракта в одностороннем порядке в части оценки нежилых помещений, расположенных в доме по адресу: г. Томск, пр. Ленина, 85а, оплата работ Департаментом также не производилась.

Основанием для отказа Департамента от услуг ООО "Консалтинговая компания "СибБизнесГрупп" являлись:

- нарушение срока выполнения работ. Срок выполнения работы установлен сторонами - не позднее 01.09.2009 (пункт 1.4 контракта). Отчет N 36-1/09 от 31.08.2009, содержащий сведения о рыночной стоимости объекта оценки - нежилых помещений, расположенных в доме по адресу: г. Томск, пр. Ленина, 85а предоставлен Департаменту 15.09.2009 (итоговая стоимость объекта оценки 7 731 000 руб.); 14.10.2009 за тем же номером и датой Департаменту предоставлен отчет (итоговая стоимость объекта оценки 8 514 400 руб.);

- непредставление установленного требованиями количества экземпляров отчета об оценке. Каждый из вышеуказанных отчетов 36-1/09 предоставлен Департаменту в единственном экземпляре (пунктом 3.1 контракта предусмотрено предоставление отчета в 3-х экземплярах);

- недостоверное описание объекта оценки. В отчете указано, что объект оценки используется как парикмахерская, склады, торговый зал (стр. 5 отчета), фактически используются только как торговый зал и офисные помещения; наилучшее использование помещений, указано в качестве складских, без рассмотрения других вариантов (стр. 19 отчета), мотивировка таких выводов отсутствует; фотографии фасада и тыльной стороны объекта оценки не соответствуют состоянию объекта оценки на дату осмотра 31.08.2009; две из шести фотографий внутренней части помещений совпадают с фотографиями объекта, содержащимися в отчете о рыночной стоимости объекта по состоянию на 2007 год; высота помещений указана 3,7 м, фактически 4,6 м (стр. 18 отчета);

- избрание ненадлежащих объектов сравнения. В отчете объект оценки сравнивается с нежилыми помещениями, являющимися складскими;

- искажение размера площади оцениваемых помещений. В отчете указан 184,9 кв.м (стр. 19, 30 отчета), фактически 315, 3 кв.м.

При проверке отчета Томским региональным отделением Российского общества оценщиков наличие указанных оснований подтверждается, т.к. в письме от 22.09.2010 председателя правления ТРО РОО указано: выводы сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки нельзя признать полностью корректными и обоснованными в части подбора исходных аналогов, применения корректировок и проведенного анализа наилучшего использования оцениваемых помещений.

Учитывая отсутствие результата достоверных данных о рыночной стоимости объекта приватизации, при наличии у Департамента двух экземпляров отчета от 31.08.2009 N 36-1/09, каждый из которых содержал сведения об итоговой рыночной стоимости объекта оценки, но сведения не совпадали (7 731 000 руб. и 8 514 400 руб.), вследствие чего невозможно сделать вывод о достоверности сведений о рыночной стоимости объекта оценки. Департаментом во исполнение требований части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ был заключен муниципальный контракт N 01 от 20.10.2009 с другим оценщиком - ООО "Профессиональная оценка".

Осмотр арендуемых ИП Ш.А.С. помещений и их фотосъемка произведены с участием представителей Департамента 21.10.2009.

Отчет ООО "Профессиональная оценка" от 22.10.2009 N 280-р предоставлен оценщиком Департаменту 22.10.2009. Согласно отчету N 280-Р от 22.10.2009 итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки составила 17 700 000 руб.

Решением Думы города Томска от 10.11.2009 N 1334 "Об утверждении Решений об условиях приватизации муниципального имущества" утверждено решение об условиях приватизации нежилых помещений площадью 315,3 кв.м, по адресу г. Томск, пр. Ленина, 85а (приложение 4).

В соответствии с правилами статьи 9 Закона N 159-ФЗ от 20.11.2009 ИП Ш.А.С. Департаментом направлена копия указанного решения с предложением заключить договор купли продажи приватизируемого объекта по цене 17 700 000 руб., проекты договора купли-продажи и договора о залоге объекта.

Решение уполномоченного органа местного самоуправления о приватизации арендуемого субъектом малого предпринимательства имущества принято в соответствии с федеральным законодательством.

Судом апелляционной инстанции правильно отмечено, что при указанных обстоятельствах Департамент, действуя в пределах полномочий предоставленных ему Законом N 159-ФЗ, правомерно использовал отчет о рыночной стоимости имущества, выполненный ООО "Профессиональная оценка" от 22.10.2009 N 280-р. Других отчетов, позволяющих сделать вывод об итоговой величине рыночной стоимости имущества, для принятия Думой города Томска решения "Об утверждении Решений об условиях приватизации муниципального имущества" у Департамента не имелось.

Из материалов дела следует, что оценка рыночной стоимости приватизируемого объекта была проведена независимым оценщиком ООО "Профессиональная оценка" после обращения заявителя в органы местного самоуправления города Томска с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию ранее арендуемых помещений на основании статьи 9 Закона N 159-ФЗ и в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 12 указанного Федерального закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, оценка стоимости арендуемого муниципального имущества ООО "Профессиональная оценка" проводилась по требованию органа местного самоуправления Департамента в связи с противоречивыми данными, ранее полученными по результатам муниципальных контрактов N 11 от 07.08.2009 и N 12 от 26.08.2009.

При этом судом апелляционной инстанции правильно сделана ссылка на абзац 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком".

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что действия Департамента, по организации и проведения оценки объекта приватизации, арендуемого ИП Ш.А.С., предусмотренные Законом N 159-ФЗ, выразившиеся в заключении трех муниципальных контрактов на проведение оценки объектов недвижимости (от 07.08.2009, 26.08.2009 и от 20.10.2009), включая контракт с ООО "Профессиональная оценка", не препятствуют ИП Ш.А.С. в реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества, и не нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Довод заявителя, изложенный в кассационной жалобе о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права несостоятелен.

Арбитражный суд апелляционной инстанции правильно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием отмены принятого судебного акта в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по делу не имеется.

Все приведенные заявителем доводы были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана правильная правовая оценка. В суде кассационной инстанции на основании статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства по делу и выводы суда переоценке не подлежат.

По изложенным мотивам отсутствуют основания для удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление от 23.04.2010 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А67-10338/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ш.А.С.о. - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.