Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31 августа 2010 г. по делу N А02-468/2010 Суд признал законным отказ администрации муниципального образования в реализации преимущественного права истца на приобретение арендуемого нежилого помещения, поскольку объект спора не был сформирован в обособленный объект недвижимости, на момент обращения истца в администрацию с соответствующим заявлением спорное помещение было включено в перечень муниципального имущества, оспариваемый отказ не нарушает прав и законных интересов общества в сфере предпринимательской деятельности (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 31 августа 2010 г. по делу N А02-468/2010
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Амиком" (далее - ООО "Амиком", Общество) обратилось в арбитражный суд с уточненным заявлением к администрации муниципального образования "Город Горно-Алтайск" (далее - администрация МО "Город Горно-Алтайск", администрация) о признании незаконным отказа администрации МО "город Горно-Алтайск" в реализации преимущественного права ООО "Амиком" на приобретение арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, проспект Коммунистический, дом 47, площадью 23,8 кв. м. (2,0 кв.м. - место общего пользования), изложенного в письме N 1012 от 28.04.2010, а также обязать администрацию муниципального образования "город Горно-Алтайск" принять решение, удовлетворяющее заявление ООО "Амиком" от 26.03.2010 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения по указанному адресу.

Заявленные требования мотивированы тем, что Общество является субъектом малого и среднего предпринимательства, которое при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуется преимущественным правом на приобретение этого имущества, поскольку соответствует всем условиям, указанным в Федеральном законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Решением от 21.06.2010 Арбитражного суда Республики Алтай в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе ООО "Амиком", ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит изменить решение частично и принять по делу новый судебный акт.

Общество указывает на то, что имеет преимущественное право на приобретение поименованного в заявлении имущества, так как, при подаче заявления им соблюдены все условия реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Отзыва на кассационную жалобу не поступило.

В судебном заседании представитель заявителя полностью поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Суд кассационной инстанции в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, проанализировав доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Из материалов дела следует, что между ООО "Амиком" и Управлением по имуществу города Горно-Алтайск был заключен договор аренды N 430 от 24.07.2006.

По условиям договора Управление, как арендодатель, передало Обществу (арендатору) во временное пользование (аренду) встроенное помещение в жилом доме по адресу: город Горно-Алтайск, проспект Коммунистический, дом 47 площадью 23, 8 квадратных метра, 2,0 квадратных метра - место общего пользования. Срок действия договора определен с 24 июля 2006 года по 24 июня 2007 года.

В последующем, 23.07.2007 между теми же лицами заключен договор аренды N 430/1 указанного помещения сроком действия с 24.07.2007 по 24.06.2008, затем 24.06.2008 заключен договор аренды N 430/2, указанного помещения сроком действия с 24.06.2008 по 24.05.2009.

Дополнительным соглашением от 24.05.2009 срок действия договора N 430/2 от 24.06.2008 был продлен до 30 апреля 2010 года.

ООО "Амиком" 12.10.2009 направило в адреса администрации г. Горно-Алтайск, Управления, а также Горно-Алтайского городского Совета депутатов заявления N 32, N 33 и N 34 о реализации Обществом на основании части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу г. Горно-Алтайск, пр. Коммунистический, д. 47, площадью 23,8 кв.м. (2,0 кв.м. - место общего пользования), поскольку ООО "Амиком" соответствует условиям отнесения его к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ).

Письмами N 3387 от 05.11.2009, N 4097 от 09.11.2009, N 71 от 16.11.2009 Администрация, Управление, Горно-Алтайский совет депутатов сообщил Обществу о том, что помещение, арендуемое ООО "Амиком" по адресу: г. Горно-Алтайск, пр. Коммунистический, 47 включено в Перечень муниципального имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования "Город Горно-Алтайск" и свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства, предназначенного для предоставления во владение и (или) пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки малого и среднего предпринимательства. Таким образом, для реализации Обществом права преимущественного приобретения не соблюдено условие, предусмотренное пунктом 4 статьи 3 Закона N 159-ФЗ.

ООО "Амиком" 19.04.2010 в адрес администрации вновь было направлено подобное заявление N 41.

На данное заявление 19.05.2010 за исходящим номером 1358 направлен в адрес Общества ответ администрации о том, что преимущественное право выкупа арендуемого обществом помещения не может быть реализовано по основаниям, указанным в предыдущем ответе.

ООО "Амиком" 26.03.2010 в адрес Администрации и Управления повторно были направлены заявления N 34 и N 35 о реализации Обществом на основании части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Горно-Алтайск, пр. Коммунистический, д. 47, площадью 23,8 кв.м. (2,0 кв.м. - место общего пользования).

Письмом N 1012 от 28.04.2010 Администрация сообщила Обществу о том, что преимущественное право выкупа арендуемого обществом помещения не может быть реализовано по основаниям, указанным в ответе администрации города Горно-Алтайска от 09.11.2009 N 4097, ранее направленном ООО "Амиком".

Общество, полагая, что нарушается его преимущественное право на приобретение арендованного помещения по договору аренды, обратилось в суд с заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пунктами 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий этим требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденные перечни государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. При получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок со дня принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный арок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 названного Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок со дня получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (пункт 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Из материалов дела следует, что арендуемым имуществом по договору от 24.06.2008 N 430/2 является встроенное помещение в жилом доме, входящее в состав встроенного нежилого помещения в вышеуказанном жилом доме на первом этаже, которое находится в собственности администрации МО "город Горно-Алтайск", как часть части нежилого помещения по адресу: г. Горно-Алтайск, пр. Коммунистический, дом 47, этаж 1, общей площадью 1407,3 кв.м. Это подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности N 02РА 043521 от 21.07.2008 и не оспаривается сторонами.

Судом установлено, что на момент обращения ООО "Амиком" в администрацию о реализации преимущественного права спорное помещение включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), которое может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Постановление от 10.09.2009 N 78 об утверждении перечня муниципального имущества опубликовано в еженедельнике городского совета депутатов и администрации города "Вестник Горно-Алтайска" 14.10.2009 N 42 (363), а также размещено на официальном сайте МО "Город Горно-Алтайск" 14.10.2009.

При рассмотрении дела суд также установил, что из заявления Общества от 26.03.2010 и предыдущих заявлений следует, что ООО "Амиком" обращалось в администрацию по вопросу реализации преимущественного права субъекта малого предпринимательства на приобретение в собственность арендуемой части нежилого помещения, которая по правилам, установленным Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", в порядке кадастрового учета не была сформирована в обособленный объект недвижимости.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Разделение нежилого помещения на несколько самостоятельных объектов допустимо только при наличии волеизъявления собственника. То есть, необходимо волеизъявление собственника на создание из одного объекта путем его разделения нескольких самостоятельных объектов, и при отсутствии такого волеизъявления упомянутая часть указанного нежилого помещения, не выделенная в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект, на которую право муниципальной собственности не зарегистрировано, не может являться объектом купли-продажи.

Обоснованные выводы судов подтверждается, кроме того, правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Согласно указанному пункту по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В пункте 9 названного информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации также изложена правовая позиция по вопросу о возможности реализации прав субъектами малого и среднего предпринимательства на приобретение в долевую собственность частей арендуемых ими площадей, составляющих общую площадь нежилого помещения, посредством подачи в установленном порядке совместного заявления.

Суд, исследовав и оценив в соответствии со статьями 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, сделал обоснованный вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявления Общества в связи с тем, что оспариваемый отказ не нарушает прав и законных интересов Общества в сфере предпринимательской деятельности.

Довод Общества о воспрепятствовании администрацией реализации ему, как субъекту малого и (или) среднего предпринимательства, преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, так как Перечень муниципального имущества, утвержденный постановлением администрации N 78, составлен без какого-либо письменного уведомления о его формировании, и арендуемое обществом помещение было включено в Перечень без ведома Общества, судом правомерно отклонен.

В соответствии с абзацем 2 пункта 5 указанного информационного письма суд может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Федерального закона N 159-ФЗ, в частности, органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствовать реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение имущества.

Действующим законодательством не закреплено какой-либо обязанности собственников по предупреждению субъектов малого и (или) среднего предпринимательства о намерении включить арендуемые помещения в перечень муниципального имущества.

Арбитражный суд правильно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием отмены принятого судебного акта в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Приведенные заявителем доводы были предметом рассмотрения суда, и им дана правильная правовая оценка. В суде кассационной инстанции на основании статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства по делу и выводы суда переоценке не подлежат.

По изложенным мотивам кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановил:

решение от 21.06.2010 Арбитражного суда Республики Алтай по делу N А02-468/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Амиком" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.