Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20 сентября 2010 г. по делу N А70-13557/2009 Частично удовлетворяя требование о взыскании задолженности по договорам аренды и выселении ответчиков из нежилых помещений, суд исходил из непредставления ответчиками доказательств погашения задолженности по арендной плате в соответствии с утверждённым графиком, а также из обязанности ответчиков вернуть истцу арендуемое имущество при прекращении договоров аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 20 сентября 2010 г. по делу N А70-13557/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2010 г.

Общество с ограниченной ответственностью "КОМ-Сервис" (далее - ООО "КОМ-Сервис") обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к индивидуальному предпринимателю С.В.П., обществу с ограниченной ответственностью "Фортуна Мода" (далее - ООО "Фортуна Мода"), с учётом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании арендных платежей и неустойки по договорам аренды от 01.04.2008 N 277-А и от 01.04.2008 N 287-А, об истребовании из чужого незаконного владения ответчиков нежилых помещений, находящихся на первом этаже здания торгового комплекса "Даудель", расположенного по адресу: город Тюмень, улица М. Горького, 68/4 и 68/5.

Индивидуальный предприниматель С.В.П. 26.01.2010 обратилась в арбитражный суд с встречным исковым заявлением к ООО "КОМ-Сервис" о признании договора от 01.04.2008 N 277-А недействительным.

Решением от 16.02.2010 (судья М.Ю.Б.) исковые требования удовлетворены частично, в пользу ООО "КОМ-Сервис" взыскано с индивидуального предпринимателя С.В.П. 4 250 840 рублей 33 копейки задолженности по арендной плате, с ООО "Фортуна Мода" 7 387 131 рубль 34 копейки.

Суд истребовал недвижимое имущество ООО "КОМ-Сервис" путём выселения индивидуального предпринимателя С.В. Пиголевой из нежилых помещений NN 8, 9, 10, 11, 12, 13, находящихся на первом этаже здания торгового комплекса "Даудель", расположенного по адресу: город Тюмень, улица М. Горького, 68/5, ООО "Фортуна Мода" из нежилых помещений NN 14, 15, 16, 17, 18, 19, находящихся на первом этаже здания торгового комплекса "Даудель", расположенного по адресу: город Тюмень, улица М. Горького, 68/4.

В остальной части иска и в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 04.06.2010 (судьи Н.А.Ш., О.А.С., А.Н.Л.) решение суда первой инстанции изменено. Исковые требования удовлетворены частично, в пользу ООО "КОМ-Сервис" взыскано с индивидуального предпринимателя С.В.П. 4 278 978 рублей 95 копеек задолженности по арендной плате, с ООО "Фортуна Мода" 7 078 887 рублей 87 копеек.

Истребовано недвижимое имущество ООО "КОМ-Сервис" путём выселения: индивидуального предпринимателя С.В.П. из нежилых помещений NN 8, 9, 10, 11, 12, 13, находящихся на первом этаже здания Торгового комплекса "Даудель", расположенного по адресу: город Тюмень, улица М. Горького, 68/5; ООО "Фортуна Мода" из нежилых помещений NN 14, 15, 16, 17, 18, 19, находящихся на первом этаже здания торгового комплекса "Даудель", расположенного по адресу: город Тюмень, улица М. Горького, 68/4.

В остальной части иска и во встречном иске отказано.

С решением от 16.02.2010 и постановлением от 04.06.2010 не согласились индивидуальный предприниматель С.В.П. и ООО "Фортуна Мода", в кассационных жалобах просят их отменить в части взыскания задолженности по арендной плате.

Заявители считают, что суды не приняли во внимание указание в платёжных документах на назначение платежа "за аренду", в соответствии с агентским договором все денежные средства, вносимые в кассу ОАО "Сибинтел" арендаторами, должны поступить ООО "КОМ-Сервис", произведённые платежи необоснованно включены в задолженность по арендной плате перед ООО "Сибинтел-Девелопмент". Судом апелляционной инстанции в нарушение статей 157, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации дана неправильная оценка дополнительным соглашениям от 20.02.2009 N 4, заключённым между ООО "КОМ-Сервис", ООО "Премьер-Девелопмент", индивидуальным предпринимателем С.В.П. и ООО "Фортуна-Мода". Факт нарушения или несоблюдения графика погашения задолженности не может рассматриваться в качестве отменительного условия совершения сделки.

Дополнительное соглашение не утратило силу, поскольку судом не установлено в чём состоит несоблюдение арендаторами условий пункта 5 соглашения от 20.02.2009, пункт 3 дополнительного соглашения от 20.02.2009 N 4 (график погашения задолженности) сторонами не согласовывался.

Представители индивидуального предпринимателя С.В.П. доводы кассационной жалобы поддержали, согласились с кассационной жалобой, заявленной ООО "Фортуна-Мода".

Представитель ООО "КОМ-Сервис" с доводами кассационных жалоб не согласен, считает постановление апелляционной инстанции законным и обоснованным. Полагает, что ОАО "Сибинтел" правильно относил поступившие денежные средства в счёт погашения задолженности по договору подряда, поскольку у ООО "Ком-Сервис" также был заключён с ним агентский договор. Судами правильно применён пункт 7 дополнительных соглашений от 20.02.2009 N 4, заключённых к договорам аренды от 01.04.2008.

Рассмотрев материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления апелляционной инстанции.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии со статьей 654 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в размерах и в сроки, указанные в договоре.

Как следует из материалов дела, 01.04.2008 между ООО "Сибинтел-Девелопмент" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем С.В.П. (арендатор) заключён договор аренды недвижимого имущества N 277-А, в соответствии с которым ответчику во временное владение и пользование предоставлены нежилые помещения NN 8, 9, 10, 11, 12, 13 общей суммарной площадью 204,60 квадратных метра, находящиеся на первом этаже здания торгового комплекса "Даудель", расположенного по адресу: город Тюмень, улица М. Горького, 68/5.

Пунктом 2.1 договора ежемесячная арендная плата установлена в размере 2 000 рублей за один квадратный метр помещения. Арендатор ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца, выплачивает арендодателю сумму арендной платы, при условии предоставления арендодателем за 5 рабочих дней до срока оплаты соответствующего счёта.

Факт передачи помещений арендатору подтверждается актом приёма-передачи недвижимого имущества к договору от 01.04.2008, подписанным контрагентами.

Право собственности на данные нежилые помещения в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 21.10.2008 72НЛ N 107876 перешло от ООО "Сибинтел-Девелопмент" к ООО "КОМ-Сервис".

21.10.2008 ООО "Сибинтел-Девелопмент" (арендодатель), ООО "КОМ-Сервис" (новый арендодатель) и индивидуальный предприниматель С.В.П. (арендатор) заключили трёхстороннее дополнительное соглашение N 3 к договору аренды недвижимого имущества от 01.04.2008 N 277-А, в соответствии с условиями которого к ООО "КОМ-Сервис" переходят все права и обязанности арендодателя по договору аренды недвижимого имущества от 01.04.2008 N 277-А.

20.02.2009 между ООО "КОМ-Сервис" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем С.В.П. (арендатор) заключено дополнительное соглашение N 4 к договору аренды недвижимого имущества от 01.04.2008 N 277-А, согласно которому стороны установили, что по состоянию на 01.02.2009 у арендатора имеется задолженность по арендной плате перед ООО "Сибинтел-Девелопмент" в общей сумме 423 599 рублей 47 копеек, а также утвердили график ежемесячного погашения указанной задолженности.

Дополнительным соглашением от 20.02.2009 N 4 к договору аренды стороны установили график погашения арендатором имеющейся задолженности по арендным платежам (пункт 4 соглашения), а также изменили размер арендной платы, а именно: с 01.11.2008 по 31.12.2008 арендная плата составляет 560 рублей за 1 квадратный метр, что составляет 229 152 рублей в месяц (пункт 1 соглашения), с 01.02.2009 по 30.11.2009 арендная плата составляет 1 000 рублей за 1 квадратный метр, что составляет 2 046 000 рублей в месяц (пункт 5 дополнительного соглашения).

Пунктом 7 дополнительного соглашения стороны предусмотрели, что в случае нарушения арендатором графика погашения задолженности по арендным платежам, предусмотренного пунктом 3 соглашения, и (или) несоблюдения арендатором условий, предусмотренных в пункте 5 соглашения, настоящее соглашение теряет силу, и стороны руководствуются условиями о ставке арендной платы, предусмотренными в договоре аренды.

Суд апелляционной инстанции правомерно установил, что индивидуальным предпринимателем С.В.П. не соблюдён график погашения задолженности, доказательств погашения задолженности по арендной плате в соответствии с утверждённым графиком не представлено, при определении суммы задолженности по арендной плате обоснованно руководствовался положениями договора аренды, а не дополнительного соглашения от 20.02.2009 N 4.

На основании агентского договора от 01.01.2009 N 1901-Пос ОАО "Сибинтел" является агентом ООО "КОМ-Сервис", от 21.10.2008 N 1736-Пос агентом - ООО "Сибинтел-Девелопмент".

В силу агентского договора между ОАО "Сибинтел" и ООО "Сибинтел-Девелопмент" агент осуществляет функции расчётного агента по приёму, учёту и переводу денежных средств, связанных с оплатой аренды нежилых помещений, принадлежащих ООО "Сибинтел-Девелопмент" на праве собственности, производимой в рамках договоров аренды недвижимого имущества, заключённых принципалом с третьими лицами.

В расчёт суммы арендной платы, уплаченной индивидуальным предпринимателем С.В.П. помимо 1 133 960 рублей 20 копеек суд апелляционной инстанции правомерно включил: 2 301 рублей 69 копеек, внесённых в кассу агента по приходному кассовому ордеру от 20.04.2009 N 41; 40 000 рублей, внесённых в кассу агента по приходному кассовому ордеру от 19.11.2009 N 101; 9 559 рублей 69 копеек, внесённых в кассу агента по приходному кассовому ордеру от 24.11.2009 N 102.

Таким образом, судом апелляционной инстанции обоснованно изменено решение суда первой инстанции в части взыскания арендной платы и взыскано в пользу ООО "КОМ-Сервис" с индивидуального предпринимателя С.В.П. 4 278 978 рублей 95 копеек основного долга.

Как следует из материалов дела, 01.04.2008 между ООО "Сибинтел-Девелопмент" (арендодатель) и ООО "Фортуна-Мода" (арендатор) заключён договор аренды недвижимого имущества N 287-А, в соответствии с которым арендатору во временное владение и пользование были предоставлены нежилые помещения NN 14, 15, 16. 17, 18, 19 общей площадью 296,3 квадратных метра, находящиеся на первом этаже здания торгового комплекса "Даудель", расположенного по адресу: город Тюмень, улица М. Горького, 68/4.

Пунктом 2.1 договора ежемесячная арендная плата установлена в размере 2 000 рублей за один квадратный метр помещения. Арендатор ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца, выплачивает арендодателю сумму арендной платы, при условии предоставления арендодателем за 5 рабочих дней до срока оплаты соответствующего счёта.

Факт передачи помещений арендатору подтверждается актом приёма-передачи недвижимого имущества к договору от 01.04.2008, подписанным контрагентами.

Право собственности на данные нежилые помещения в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 21.10.2008 72НЛ N 107876 перешло от ООО "Сибинтел-Девелопмент" к ООО "КОМ-Сервис".

21.10.2008 ООО "Сибинтел-Девелопмент" (арендодатель), ООО "КОМ-Сервис" (новый арендодатель) и ООО "Фортуна-Мода" (арендатор) заключили трехстороннее дополнительное соглашение N 3 к договору аренды недвижимого имущества от 01.04.2008 N 287-А, в соответствии с условиями которого к ООО "КОМ-Сервис" переходят все права и обязанности арендодателя по договору аренды недвижимого имущества от 01.04.2008 N 287-А.

20.02.2009 между ООО "КОМ-Сервис" (арендодатель) и ООО "Фортуна-Мода" (арендатор) заключено дополнительное соглашение N 4 к договору аренды недвижимого имущества от 01.04.2008 N 287-А. Стороны соглашения констатировали, что по состоянию на 01.02.2009 у арендатора имеется задолженность по арендной плате перед ООО "Сибинтел-Девелопмент" в общей сумме 5 072 656 рублей, задолженность по арендной плате перед ООО "КОМ-Сервис" в размере 1 134 734 рублей 18 копеек, утвердили график ежемесячного погашения указанной задолженности.

Дополнительным соглашением от 20.02.2009 N 4 к договору аренды стороны установили график погашения арендатором имеющейся задолженности по арендным платежам (пункт 4 соглашения), а также изменили размер арендной платы, а именно: с 01.11.2008 по 31.12.2008 арендная плата составляет 560 рублей за 1 квадратный метр, что составляет 331 856 рублей в месяц (пункт 1 соглашения), с 01.02.2009 по 30.11.2009 арендная плата составляет 1 000 рублей за 1 квадратный метр, что составляет 2 963 000 рублей в месяц (пункт 5 дополнительного соглашения).

Пунктом 6 дополнительного соглашения стороны предусмотрели, что в случае нарушения арендатором графика погашения задолженности по арендным платежам, предусмотренного пунктом 3 соглашения, и (или) несоблюдения арендатором условий, предусмотренных в пункте 5 соглашения, настоящее соглашение теряет силу, и стороны руководствуются условиями о ставке арендной платы, предусмотренными в договоре аренды.

Суд апелляционной инстанции установил, что ООО "Фортуна-Мода" не соблюдён график погашения задолженности, доказательств погашения задолженности по арендной плате в соответствии с утверждённым графиком не представлено, и, исходя из установленного, при определении суммы задолженности по арендной плате обоснованно руководствовался положениями договора аренды, а не дополнительного соглашения от 20.02.2009 N 4.

В расчёт суммы арендной платы, уплаченной ООО "Фортуна Мода", помимо указанной истцом и принятой судом первой инстанции суммы 526 946 рублей 84 копейки суд апелляционной инстанции правильно включил: 11 943 рубля 47 копеек внесённых в кассу агента по приходному кассовому ордеру от 20.04.2009 N 42; 296 300 рублей, внесённых в кассу агента по приходному кассовому ордеру от 18.11.2009 N 99.

Таким образом, апелляционный суд правомерно изменил решение суда первой инстанции в части взыскания арендной платы, взыскав в пользу ООО "КОМ-Сервис" с ООО "Фортуна Мода" 7 078 887 рублей 87 копеек задолженности по арендной плате.

23.11.2009 ООО "КОМ-Сервис" направило в адрес ООО "Фортуна-Мода" и индивидуального предпринимателя С.В.П. уведомления N 8 и N 9 о прекращении арендных отношений с 28.11.2009. Письма приняты 23.11.2009 С.В.П., которая также является генеральным директором ООО "Фортуна-Мода".

Исходя из пунктов 5, 6 договоров аренды, заключённых с индивидуальным предпринимателем С.В.П. и ООО "Фортуна-Мода", суды пришли к правомерному выводу о том, что договоры аренды недвижимого имущества от 01.04.2008 N 277-А, от 01.04.2008 N 287-А прекратили своё действие с 28.11.2009 в связи с их расторжением на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и истребовали имущество из чужого незаконного владения путём выселения ООО "Фортуна Мода" и индивидуального предпринимателя С.В.П. из занимаемых помещений.

На основании вышеизложенного, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что при принятии постановления арбитражный суд апелляционной инстанции не допустил нарушений норм материального и процессуального права.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку выводов суд апелляционной инстанции, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Оснований для отмены постановления в порядке статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

В связи с рассмотрением кассационной жалобы и поскольку исполнение постановления апелляционной инстанции приостанавливалось до её рассмотрения, меры по приостановлению его исполнения подлежат отмене, так как отпала необходимость в их применении.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

постановление от 04.06.2010 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-13557/2009 Арбитражного суда Тюменской области оставить без изменения, кассационный жалобы индивидуального предпринимателя С.В.П. и общества с ограниченной ответственностью "Фортуна Мода" - без удовлетворения.

Меры, принятые определением от 10.08.2010 о приостановлении исполнения судебного акта, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.