Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 сентября 2010 г. по делу N А70-1669/2010 Суд отказал в признании недействительным отчета об оценке имущества, поскольку истец не представил доказательств недостоверности и занижения рыночной стоимости объекта при выбранных объектах-аналогах, с учетом использования также доходного подхода, кроме того, оспариваемый отчет соответствует требованиям федерального стандарта оценки (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 17 сентября 2010 г. по делу N А70-1669/2010
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2010 г.

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Тюменской области к обществу с ограниченной ответственностью "Западно-Сибирский Консалтинговый центр" (далее - ООО "ЗСКЦ") с иском о признании недостоверным (недействительным) отчета об оценке имущества.

К участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Тандем".

Решением от 19.03.2010 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 23.06.2010 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в иске отказано.

В кассационной жалобе Комитет, истец, просит обжалуемые судебные акты отменить. В обоснование жалобы указывает на то, что ответчик при составлении отчета об оценке помещения применил аналоги не сходные с объектом оценки (жилые помещения вместо нежилых), относящиеся к иному сегменту рынка недвижимости, в связи с чем, рыночная цена, приведенная в отчете ответчика, не может быть достоверной. Считает, что суд неверно трактует статью 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку отсутствие иного отчета об оценке не является препятствием для оспаривания достоверности отчета. Исковое требование о признании отчета недействительным верно сформулировано и подлежит рассмотрению судом.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

В судебном заседании представитель ответчика указывал на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Учитывая надлежащее извещение третьего лица о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривается в его отсутствие.

Выслушав представителей истца и ответчика, рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Судом установлено, что 21.12.2009 между Комитетом (заказчик) и ООО "ЗСКЦ" (оценщик) заключен муниципальный контракт N 29к на выполнение работ по оценке муниципального недвижимого имущества (8 объектов), согласно пункту 1.1 которого заказчик поручает, а оценщик принимает на себя обязательство о выполнении работ по оценке муниципального недвижимого имущества (8 объектов). Вид определяемой оценки - рыночная.

Перечень имущества, подлежащего оценке и цели проведения оценки, указаны в приложении N 1, которое является неотъемлемой частью настоящего контракта (пункт 1.2).

В соответствии с указанным приложением среди объектов оценки значится нежилое помещение, площадью 670,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Газетная, д. 95. Цель проведения оценки - определение рыночной стоимости во исполнение Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

По результатам оценки ответчиком был представлен отчет от 28.12.2009 N 422/12-09, объектом оценки которого являлась рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 670,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Нижний Тагил, ул. Газетная, д. 95, определенная ответчиком в размере 14 749 505 руб.

Отчет об оценке передан заказчику согласно акту от 28.12.2009 о приеме-передачи выполненных работ к муниципальному контракту от 21.12.2009 N 29к.

Комитет, не согласившись с результатом оценки и полагая, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки занижена, при отчуждении имущества по этой цене может быть нанесен ущерб бюджету города Нижний Тагил, обратился в арбитражный суд.

Арбитражный и апелляционный суды, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из их необоснованности и недоказанности.

Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрена обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, содержащаяся в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, определенном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом.

Пунктом 20 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к отчету об оценке (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1) предусмотрено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного метода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласно пункту 13 ФСО N 1 доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

В пункте 14 ФСО N 1 указано, что сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Суд установил, что оценщик обосновал причины отказа от применения затратного подхода и указал на использование сравнительного подхода методом сравнительных продаж и доходного подхода методом капитализации доходов. Рыночная стоимость объекта, рассчитанная сравнительным методом, составила 14 539 160 руб., методом капитализации доходов - 14 959 849 руб., итоговая рыночная цена объекта составила 14 749 505 руб.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец должен доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

Истец указывает на то, что в нарушении пункта 14 ФСО N 1 неверно выбраны аналоги для реализации сравнительного подхода методом сравнения продаж, что влияет на величину рыночной цены, рыночная стоимость объекта недостоверна и необоснованно занижена.

Исследовав и оценив спорный отчет от 28.12.2009 N 422/12-09, руководствуясь Законом об оценочной деятельности и ФСО N 1, суды, исходя из того, что истец не доказал обоснованность своих доводов о недостоверности и занижении рыночной стоимости объекта при выбранных объектах аналогах, учитывая использование также доходного подхода, а также то, что оспариваемый отчет содержит все обязательные сведения, установленные ФСО N 1 и соответствует ФСО N 1, пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Изложенные в кассационной жалобе доводы не опровергают правильность выводов суда, по существу направлены на переоценку доказательств и установленных обстоятельств по делу, что не входит в полномочия арбитражного суда кассационной инстанции, согласно положениям главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем, подлежат отклонению.

Таким образом, при принятии обжалуемых судебных актов арбитражным и апелляционным судами не допущено нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебных актов, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, основания для их отмены отсутствуют.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 19.03.2010 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 23.06.2010 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-1669/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.