Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 сентября 2010 г. по делу N А03-3905/2010 При новом рассмотрении дела о признании незаконным постановления об условиях приватизации нежилого помещения в части определения рыночной стоимости здания суду необходимо выяснить, что соответствует сумме рыночной стоимости обременения, проверить обоснованность включения в итоговую рыночную стоимость объекта рыночной стоимости данного обременения, привлечь независимого оценщика для установления стоимости спорного объекта (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 27 сентября 2010 г. по делу N А03-3905/2010
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2010 г.

Общество с ограниченной ответственностью "КиноМир", г.Барнаул (далее - заявитель, Общество, ООО "КиноМир") обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к Администрации города Барнаула (далее - Администрация) о признании незаконным постановления от 01.03.2010 N 710 "Об условиях приватизации нежилого помещения по ул. 50 лет СССР, 51а, с земельным участком путем реализации ООО "КиноМир" преимущественного права на приобретение арендуемого имущества" в части определения рыночной стоимости административно-торгового здания общей площадью 870 кв.м. по адресу: г. Барнаул, ул.50 лет СССР, 51а, с земельным участком общей площадью 3 414 кв.м., в размере 35 017 016 руб. и обязании заключить договор купли-продажи по рыночной цене - 10 670 000 руб. (с учетом обременений и НДС).

Заявленные требования мотивированы допущенными нарушениями Администрацией требований статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", выразившихся в необоснованном завышении цены выкупа объекта, что препятствует ООО "КиноМир" в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его итоговой рыночной стоимости объекта.

Решением от 26.05.2010 Арбитражного суда Новосибирской области в удовлетворении заявленных Обществом требований было отказано.

В апелляционной инстанции законность и обоснованность принятого по делу судебного акта не проверялась.

В кассационной жалобе, ООО "КиноМир", ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение арбитражного суда в обжалуемой части и принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.

По мнению заявителя кассационной жалобы, арбитражным судом необоснованно не приняты во внимание отчет оценщика N 0001-2010 от 12.01.2010, заключения ЗАО "Бизнес-эксперт" N 103 от 25.05.2010, согласно которым при продаже арендованного здания арендатору необходимо принимать итоговую рыночную цену, которая составляет по оценке - 10 670 000 руб.

Отзыв на кассационную жалобу от Администрации к началу судебного заседания не поступил.

В судебном заседании представитель заявителя жалобы поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Арбитражный суд кассационной инстанции, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность судебного акта, принятого судом первой инстанции, заслушав представителя заявителя кассационной жалобы, исходя из доводов кассационной жалобы, пришел к выводу о том, что принятый по делу судебный акт подлежит отмене, а дело подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Алтайского края впо следующим основаниям.

Арбитражным судом установлено и следует из материалов дела, что 29.12.2004 между ООО "КиноМир", Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула и муниципальным учреждением "Барнаульское имущественное казначейство" заключен договор аренды нежилого помещения (здания) N38/к), в соответствии с пунктом 1.1 которого Комитет сдает, а Общество принимает в аренду здание кинотеатра общей площадью 870,7 кв.м., расположенное по адресу: г.Барнаул, ул.50 лет СССР, 51а. Срок аренды в соответствии с договором установлен с 01.01.2005 г. по 31.12.2030 г. (п. 1.3 Договора). Право аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.05.2005 г. за N 22-22-01/044/2005-367.

Между ООО "КиноМир" и Администрацией 20.09.2006 заключен договор аренды земельного участка N 12977 площадью 3 414 кв.м., сроком на 10 лет, зарегистрированный Федеральной регистрационной службой по Алтайскому краю 14.05.2007 за N 22-22-01/056/2007-225.

Общество 26.10.2009 обратилось в Комитет с заявлением о выкупе арендуемого здания в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

На основании вышеназванного заявления 01.03.2010 Администрацией принято постановление N 710 об утверждении условий приватизации административно-торгового здания общей площадью 870 кв.м. по ул.50 лет СССР, 51а с земельным участком площадью 3 414 кв.м. путем реализации ООО "КиноМир" преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по рыночной стоимости - 35 017 016 руб. с учетом НДС и в адрес заявителя направлен проект договора купли-продажи.

Не согласившись с вышеуказанным постановлением в части определения рыночной стоимости здания кинотеатра с земельным участком, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим требованием.

Арбитражный суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных Обществом требований исходил из того, что утвержденная в оспариваемом постановлении стоимость объекта оценки (без учета обременения) является обоснованной, поскольку установленные обременения не накладывают на ООО "КиноМир" дополнительных ограничений. При этом арбитражный суд указал, что оспариваемое постановление не нарушает прав и законных интересов заявителя, которое не лишено возможности реализации права на приобретение арендованного имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенное независимым оценщиком.

Совокупность установленных обстоятельств не позволяют согласиться с вышеуказанными выводами арбитражного суда.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконных решений и действий (бездействий) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из вышеизложенной нормы права следует, что для удовлетворения таких требований судом необходимо установить совокупность двух условий: несоответствие действий закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Из положений статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") следует, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки.

Статья 12 вышеуказанного Федерального закона предусматривает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Из отчета закрытого акционерного общества "Бизнес-экспресс" от 12.01.2010 N 0001-2010 следует, что рыночная стоимость объекта, подлежащего оценке, составила 35 017 016 руб. (с учетом земельного участка площадью 3 414 кв. м). При этом из указанной суммы оценки рыночная стоимость обременения составляет 24 344 389 руб. и 10 670 000 руб. - итоговая величина рыночной стоимость объекта с учетом НДС и обременений.

С вышеуказанной суммой - 24 344 389 руб., включенной в рыночную стоимость объекта при выкупе арендованного здания кинотеатра с прилегающим земельным участком не согласен заявитель, имеющий право на возмездное отчуждение арендованного имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Из оспариваемого постановления Администрации от 01.03.2010 N 710 следует, что в адрес заявителя был направлен проект договора купли-продажи арендованного имущества (пункт 2), в котором указана рыночная стоимость данного имущества 35 017 016 руб., при итоговой рыночной стоимости объекта - 10 670 000 руб.

В соответствии с положениями части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия ненормативного правового акта, возлагается на данный орган или должностное лицо, которые приняли данный ненормативный правовой акт.

Арбитражным судом при принятии оспариваемого судебного решения и установлении фактических обстоятельств дела, не выполнены требования положения пункта 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.

При разрешении возникшего по настоящему делу спора арбитражный суд не принял во внимание те обстоятельства, на которые Общество ссылалось в своем заявлению, не дал оценку данным доводам.

Вышеизложенные обстоятельства являются в соответствии с частью 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда первой инстанции с направлением дела на новое рассмотрение согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении суду необходимо: выяснить, что соответствует сумме рыночной стоимости обременения, составляющей 24 344 389 руб., проверить обоснованность включения администрацией в итоговую рыночную стоимость объекта рыночной стоимости данного обременения, дать всестороннюю оценку документам, предоставленным Обществом, включая и замечания к протоколу судебного заседания от 26.05.2010 (т. 1 л.д. 83), из которого следует, что представитель Администрации прибыл с опозданием в судебное заседание, которое не было начато сначала; с целью выяснения вопросов об определении итоговой рыночной стоимости объекта, в случае необходимости, привлечь независимого оценщика для установления данной стоимости объекта оценки.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 26.05.2010 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-3905/2010 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Алтайского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.