Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12 октября 2010 г. по делу N А46-1628/2010 Отказывая в удовлетворении требования об обязании ответчика передать документацию на многоквартирный дом, суд исходил из того, что порядок расторжения договоров управления многоквартирным домом, предусмотренный нормами жилищного законодательства, собственниками помещений соблюден не был (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 12 октября 2010 г. по делу N А46-1628/2010
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилищно-коммунальное хозяйство Сервис" (далее - ООО "УК "ЖКХ Сервис") обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальное хозяйство "Сервис" (далее - ООО "ЖКХ "Сервис") об обязании передать документацию на многоквартирный дом N 27 "А", расположенный по ул. Менделеева в г. Омске, а именно:

- документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества, в т.ч. технический паспорт;

- документы (акты) о приемке результатов работ, принятых ответчиком за период управления многоквартирным домом;

- акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям за период управления ответчиком;

- проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) дома (при наличии);

- учетно-регистрационные документы, в т.ч. поквартирные карточки, карточки регистрации, информация о гражданах, имеющих льготы по оплате, а также проживающих на основании договоров социального найма;

- акт разграничения электрических сетей и энергопринимающего устройства, находящихся на праве собственности или во владении на ином законном основании, и эксплуатационной ответственности, составленный между ответчиком (абонентом) и организацией электрических сетей МУПЭП "Омскэлектро" или иной организацией;

- акт разграничения ответственности (балансовой принадлежности), составленный между ответчиком и МП "Тепловая компания";

- акты осенне-весенних осмотров технического состояния общего имущества многоквартирного дома, составленные ответчиком за период обслуживания;

- паспорта полной готовности на многоквартирный дом, составленные ответчиком и согласованные с Администрацией САО г. Омска, за период обслуживания многоквартирного дома ответчиком;

- однолинейную схему электроснабжения объектов Абонента с указанием источников питания, уровней напряжения, параметров силовых трансформаторов, линий электропередач, систем учета (тип и номера эл. счетчиков, коэффициенты трансформаторного тока и трансформаторов напряжения), а также всех потребителей (субабонентов), подключенным к сетям Абонента;

- акт допуска в эксплуатацию электрических установок и электрических сетей, выданных контролирующим органом.

Решением от 02.04.2010 Арбитражного суда Омской области исковые требования ООО "УК "ЖКХ Сервис" удовлетворены частично. Суд обязал ответчика передать истцу документацию на многоквартирный дом N 27 "А", расположенный по ул. Менделеева в городе Омске, а именно:

- документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества, в т.ч. технический паспорт;

- документы (акты) о приемке результатов работ, принятых ответчиком за период управления многоквартирным домом;

- акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям за период управления ответчиком;

- проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) дома (при наличии);

- акты осенне-весенних осмотров технического состояния общего имущества многоквартирного дома, составленные ответчиком за период обслуживания.

В остальной части исковых требований отказано. С ответчика в пользу истца взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей.

Постановлением от 30.06.2010 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение от 02.04.2010 Арбитражного суда Омской области оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "ЖКХ "Сервис" просит принятые судебные акты отменить, и не передавая дело на новое рассмотрение, принять новое решение об отказе в иске.

Заявитель считает, что судами неправильно применены нормы материального и процессуального права.

ООО "ЖКХ "Сервис" указывает, что досрочное расторжение договоров управления в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации должно производиться на основании части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Заявитель полагает, что судами при вынесении судебных актов не учтено надлежащее исполнение ответчиком обязательств по договорам управления, что подтверждено представленными в материалы дела договорами управления, договорами ресурсоснабжения и др. На момент проведения общего собрания собственников 22.09.2009 срок действия договора управления с ООО "ЖКХ "Сервис" не истек, досрочно в установленном законом порядке не расторгнут, соответственно, оснований для прекращения управления многоквартирным домом, а также для передачи технической документации на многоквартирный дом у ООО "ЖКХ "Сервис" каким-либо организациям не имеется.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "УК "ЖКХ Сервис" указало, что считает изложенные в ней доводы не обоснованными и просит оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ООО "ЖКХ "Сервис" в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить решение арбитражного суда и постановление апелляционного суда, и направить дело на новое рассмотрение.

Представитель ООО "УК "ЖКХ Сервис" в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене.

Из материалов дела видно, что 26.05.2006 между муниципальным унитарным предприятием "Жилищное хозяйство Советского административного округа г. Омска" (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью "Моделирование, управление, планирование жилищно-коммунального хозяйства "Сервис" (исполнитель, в настоящее время ООО "ЖКХ "Сервис"), заключен договор возмездного оказания услуг от 26.05.2006 (далее - договор от 26.05.2006), по условиям которого заказчик, являясь владельцем муниципальной собственности (жилых домов) на праве хозяйственного ведения поручает, а исполнитель принимает на себя выполнение работ по содержанию, ремонту жилых домов по адресам, указанным в приложении N 1, являющихся неотъемлемой частью договора.

Между муниципальным унитарным предприятием "Жилищное хозяйство Советского административного округа г. Омска" (балансодержатель) и ответчиком (управляющая компания) подписано соглашение от 29.12.2006.

Пунктами 2.1, 3.1 соглашения от 29.12.2006 и приложением N 1 к указанному соглашению стороны согласовали, что с момента подписания соглашения балансодержатель прекращает обслуживание многоквартирного дома N 27 "А", расположенного по ул. Менделеева в городе Омске, управляющая компания приступает к управлению данным многоквартирным домом.

Между собственниками помещений в многоквартирном доме N 27 "А", расположенном по ул. Менделеева в г. Омске и ООО "Моделирование, управление, планирование жилищно-коммунального хозяйства "Сервис" (управляющая компания) 14.02.2006 подписаны договоры управления многоквартирным домом (далее - договоры управления многоквартирным домом от 14.02.2006), по условиям которых собственник поручает, а управляющая компания обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: г. Омск ул. Менделеева, 27 "А".

Пунктом 8.2 договоров управления многоквартирным домом от 14.02.2006, стороны определили срок их действия - один год.

Пунктами 8.3, 8.7 договоров управления многоквартирным домом от 14.02.2006 стороны предусмотрели, что если ни одна из сторон за 2 месяца до окончания срока действия договора не заявит в письменном виде о его прекращении, договор считает продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Пунктом 8.4 договоров управления многоквартирным домом от 14.02.2006 стороны согласовали, что в случае расторжения договора управляющая компания за 30 дней до прекращения действия договора обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом, вновь выбранной управляющей организации.

Согласно протоколу от 22.09.2009 собственники помещений дома, расположенного в г. Омске по ул. Менделеева, 27 "А" 22.09.2009 провели общее собрание, на котором приняли решения по вопросам повестки общего собрания, в том числе о прекращении сотрудничества с ООО "ЖКХ "Сервис" с 01.11.2009 и о выборе в качестве управляющей организации ООО "УК "ЖКХ Сервис".

На основании указанного решения между истцом и собственниками помещений жилого дома 14.10.2009 подписан договор управления многоквартирным домом (далее - договор управления многоквартирным домом от 14.10.2009).

ООО "ЖКХ "Сервис" 01.10.2009 получило уведомление о прекращении сотрудничества и выборе новой управляющей организации от 29.09.2009.

Поскольку ООО "ЖКХ "Сервис" не передало техническую документацию на многоквартирный дом вновь выбранной управляющей организации, ООО "УК "ЖКХ Сервис" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд, частично удовлетворяя исковые требования, а апелляционный суд, оставляя решение в силе, исходили из того, что в силу пункта 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, при соблюдении требований статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме имеют право на отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет его условий.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судебных инстанций о наличии оснований для удовлетворения заявленного требования не соответствуют действующему законодательству.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Частью 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

В силу части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

В соответствии с частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

Из имеющегося в материалах дела протокола общего собрания собственников помещений от 22.09.2009 следует, что вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению жилым домом по существу не рассматривался. Протокол, отражающий результаты голосования по вопросу передачи функций управления многоквартирным домом истцу, сам по себе не свидетельствует о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения ранее заключенных договоров управления многоквартирным домом от 14.02.2006 с прежней управляющей организацией.

Кроме того, в ходе рассмотрения заявленного требования истец не доказал, что ответчиком допущены нарушения условий договоров управления многоквартирным домом от 14.02.2006, которые в соответствии с частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации дают право собственникам помещений отказаться на общем собрании от их исполнения. Возможность отказа от исполнения договоров управления многоквартирным домом от 14.02.2006 без указания причин самими этими договорами также не предусмотрена.

Поскольку порядок расторжения договоров управления многоквартирным домом от 14.02.2006, предусмотренный нормами жилищного законодательства, собственниками помещений соблюден не был, отсутствовали основания для их прекращения. Выводы судов о возникновении у ответчика обязанности передать истцу техническую документацию не соответствуют нормам материального права.

Таким образом, решение от 02.04.2010 Арбитражного суда Омской области и постановление от 30.06.2010 Восьмого арбитражного апелляционного суда в части удовлетворения исковых требований подлежат отмене.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 02.04.2010 Арбитражного суда Омской области и постановление от 30.06.2010 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-1628/2010 в части удовлетворения исковых требований отменить.

В этой части принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.