Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 октября 2010 г. по делу N А46-46/2010 Удовлетворяя требования об устранении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, суд исходил из того, что отсутствие возражений со стороны ответчика на проведение капитального ремонта подтверждается фактом заключения сторонами договора аренды нежилых помещений, кроме того, действующее гражданское законодательство не предусматривает обязанность согласования проекта неотделимых улучшений с арендодателем (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 21 октября 2010 г. по делу N А46-46/2010
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Стрелец" (далее - ООО "Стрелец", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик) об устранении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений N 5П (номера на поэтажном плане: с 1 по 16), общей площадью 146,40 кв. м., находящихся в подвале жилого дома, литера А, расположенного по адресу: город Омск, пр. К. Маркса, д. 47, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: "Цена за приобретаемый "объект" составляет сумму в размере 4 481 000 руб., в том числе налог на добавленную стоимость 683 542 руб. В счёт оплаты цены "объекта" засчитывается стоимость неотделимых улучшений "объекта", осуществлённых с согласия продавца, в сумме 1 943 380 руб., без учёта налога на добавленную стоимость. Неоплаченная цена за "объект" составляет сумму в размере 2 537 620 руб., в том числе налог на добавленную стоимость в сумме 387 095 руб.".

Решением от 09.04.2010 года Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 19.07.2010 года Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе Департамент просит судебные акты в части зачета в стоимость объекта стоимость неотделимых улучшений в сумме 1 943 380 руб. отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении требований истца в данной части. В обоснование жалобы указывает на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства предварительного согласия арендодателя на проведение неотделимых улучшений - утвержденный им перечень предстоящих работ и смета расходов, акт приемки выполненных работ, составленный при участии арендодателя.

ООО "Стрелец" с жалобой не согласно по основаниям, изложенным в отзыве.

Учитывая надлежащее извещение ответчика о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривается в его отсутствие.

Суд кассационной инстанции, в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, изучив материалы дела, исходя из доводов кассационной жалобы, отзыва, заслушав пояснения представителя истца, не находит оснований для ее удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судами, решением Арбитражного суда Омской области от 14.07.2009 года по делу N А46-12296/2009 признан незаконным отказ Департамента в реализации ООО "Стрелец" преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, расположенного по адресу: город Омск, пр. К. Маркса, д. 47, площадью 146,40 кв. м., в связи с его несоответствием Гражданскому кодексу Российской Федерации, Федеральному закону от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), на Департамент возложена обязанность заключить с ООО "Стрелец" договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: город Омск, пр. К. Маркса, д. 47, общей площадью 146,40 кв. м., на условиях, предусмотренных Законом 159-ФЗ и Законом Омской области от 17.10.2008 года N 1076-ОЗ "Об отдельных вопросах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства на территории Омской области".

13.11.2009 истец направил ответчику заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества посредством заключения договора купли-продажи в соответствии с решением от 14.07.2009 года Арбитражного суда Омской области по делу N А46-12296/2009.

В качестве приложения к указанному заявлению в адрес ответчика были направлены отчёт независимого оценщика и проект договора, пункт 4.1 которого был изложен в следующей редакции: "Цена договора определена в размере 3 490 000 руб., в том числе налог на добавленную стоимость в размере 532 373 руб. исходя из налоговой ставки 18%. В счёт оплаты цены "объекта" засчитывается стоимость неотделимых улучшений объекта, осуществлённых с согласия продавца в сумме 2 014 887 руб., без налога на добавленную стоимость. Неоплаченная цена за объект составляет сумму в размере 1 112 433 руб., в том числе налог на добавленную стоимость 169 693 руб.".

Рассмотрев заявление ООО "Стрелец", ответчик письмом исх. N 12/54187 от 30.11.2009 года направил истцу проект соответствующего договора в своей редакции, в том числе, в части изложения пунктов 2.3, 6.3, а также пункта 4.1, согласно которому цена за приобретаемый объект составляет 4 481 000 руб. В качестве обоснования определения выкупной стоимости имущества ответчик представил отчет общества с ограниченной ответственностью "АЗИРА" об оценке объекта оценки от 19.11.2009 года N 1825/09.

Предложенный ответчиком проект договора подписан истцом в редакции протокола разногласий от 10.12.2009 года, с обоснованностью которого в части пункта 4.1 договора ответчик не согласен.

25.03.2010 истец направил ответчику протокол согласования разногласий к договору купли-продажи поименованного выше объекта недвижимости, согласно которому пункт 4.1 договора изложен в следующей редакции: "Цена за приобретаемый "объект" составляет сумму в размере 4 481 000 руб., в том числе налог на добавленную стоимость 683 542 руб. В счёт оплаты цены "объекта" засчитывается стоимость неотделимых улучшений "объекта", осуществлённых с согласия продавца, в сумме 1 943 380 руб., без учёта налога на добавленную стоимость. Неоплаченная цена за "объект" составляет сумму в размере 2 537 620 руб., в том числе налог на добавленную стоимость 387 095 руб.".

Письмом от 01.04.2010 года N 04/11616 ответчик возвратил протокол согласования разногласий, сославшись на рассмотрение арбитражным судом спора относительно содержания указанного условия договора.

Отсутствие действий со стороны ответчика по подписанию представленного проекта договора послужило основанием для обращения ООО "Стрелец" с настоящим иском в арбитражный суд.

В силу статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

По правилам пункта 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях не достижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора, составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Суд первой инстанции, оценив представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основываясь на нормативных положениях пункта 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, согласно которому стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласий арендодателя, статей 5, 11, 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив факт согласования проведения арендатором капитального ремонта с Департаментом, пришел к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований, в связи с чем, пункт 4.1 договора изложил в редакции истца.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции считает выводы судов правильными.

Довод заявителя о том, что отсутствуют доказательства предварительного согласия арендодателя на проведение неотделимых улучшений, был предметом исследования судов и ему дана надлежащая правовая оценка.

При этом суды исходили из того, что из буквального содержания письма от 03.10.2006 года N 05-01/26996 не усматривается установление ответчиком в качестве обязательного условия для проведения капитального ремонта согласование проектной документации с арендодателем.

Гражданское законодательство Российской Федерации также не предусматривает обязанность согласования проекта неотделимых улучшений с арендодателем, устанавливая лишь условие получения одобрения как такового на производство неотделимых улучшений.

Вместе с тем, условия письма от 03.10.2006 года N 05-01/26996, при которых ответчик согласовал возможность осуществление капитального ремонта, соблюдены истцом, что подтверждается договором аренды нежилого помещения от 15.11.2006 года N 33469/5, проектом ремонта подвального помещения, составленным ООО "Промжилпроект", а также документами первичного бухгалтерского учета, свидетельствующими о затратах истца на проведение капитального ремонта арендуемого помещения.

Отсутствие возражений со стороны ответчика на проведение капитального ремонта подтверждается и фактом заключения сторонами договора аренды нежилых помещений от 13.11.2007 года N 35323/5, согласно которому в аренду переданы нежилые помещения общей площадью 187 кв.м., то есть помещения, образованные в результате проведения капитального ремонта объектов, переданных по договорам аренды от 01.08.2006 года N 32760/5 и от 15.11.2006 года N 33469/5, регистрацией 25.03.2009 права собственности муниципального образования город Омск на нежилое помещение N 5П (номера на поэтажном плане: с 1 по 16), общей площадью 146,40 кв.м., находящееся в подвале жилого дома, литера А, расположенного по адресу: город Омск, пр. К.Маркса, д. 47, то есть на указанный момент находившееся в техническом состоянии после проведения капитального ремонта.

Изложенные в кассационной жалобе доводы не опровергают правильность выводов судов, повторяют доводы апелляционной жалобы, апелляционным судом им дана надлежащая правовая оценка, по существу направлены на переоценку доказательств и установленных обстоятельств по делу, что в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции, в связи с чем, подлежат отклонению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 09.04.2010 года Арбитражного суда Омской области и постановление от 19.07.2010 года Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-46/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.