Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26 октября 2010 г. по делу N А45-1704/2010 Отказывая в признании незаконными действий по отказу в снятии ограничений ипотеки, суд исходил из того, что в данном случае реализация (продажа) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя не является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 26 октября 2010 г. по делу N А45-1704/2010
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2010 г.

Закрытое акционерное общество "Сибирский завод горных машин" (далее - ЗАО "СЗГМ", должник) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации и картографии (далее - Управление) о признании незаконными действий по отказу в снятии ограничений ипотеки в пользу открытого акционерного общества "Эталонбанк" (Москва), номер регистрационной записи 54-54-01/121/2006-211, дата регистрации 17.05.2006, выраженных в письме от 14.12.2009 N 01/606/2009-327 и об обязании внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) запись о прекращении ипотеки в пользу открытого акционерного общества "Эталонбанк" (Москва), номер регистрационной записи 54-54-01/121/2006-211, дата регистрации 17.05.2006.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество Коммерческий банк "Восточный" (далее - банк), являющееся правопреемником открытого акционерного общества "Эталонбанк", и общество с ограниченной ответственностью "Дионис Клуб" (далее - ООО "Дионис Клуб").

Решением от 13.04.2010 (судья А.В. Х.) Арбитражного суда Новосибирской области в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением от 03.08.2010 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение отменено, по делу принят новый судебный акт об удовлетворении требований ЗАО "СЗГМ". Суд признал незаконными действия Управления по отказу ЗАО "СЗГМ" в регистрации снятия ограничений ипотеки в пользу открытого акционерного общества "Эталонбанк" (Москва) номер регистрационной записи 54-54-01/121/2006-211, дата регистрации 17.05.2006, выраженных в письме от 14.12.2009 N 01/606/2009-327, обязал Управление внести в ЕГРП запись о прекращении ипотеки.

Управление обратилось с кассационной жалобой, в которой просит об отмене постановления от 03.08.2010 апелляционного суда, оставлении в силе решения суда от 13.04.2010.

По мнению заявителя, прекращение ипотеки не является действием, признаваемым государственной регистрацией прав, в связи с чем суд апелляционной инстанции ошибочно применил пункт 1 статьи 19, неправильно истолковал пункт 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), статью 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве). Законодательство о банкротстве не предусматривает возможности погашения регистрационной записи об ипотеке на основании судебного акта о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, статьи 131, 134, 137, 138 Закона о банкротстве предусматривают сохранение залога на имущество должника на стадии конкурсного производства. Кроме того, в деле отсутствуют документы, подтверждающие факт продажи спорного имущества на момент отказа Управлением в погашении записи об ипотеке.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Проверив в порядке статей 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции считает, что жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, решением от 24.10.2008 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-11255/2007 ЗАО "СЗГМ" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Должник 27.11.2009 получил выписку из ЕГРП, в соответствии с которой в отношении земельного участка с кадастровым номером 53:35:013970:0067 площадью 18718 кв.м, адрес (местоположение): Российская Федерация, установлено относительно ориентира здание энергомеханического корпуса, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Новосибирская область, город Новосибирск, переулок Комбинатский, 3 (далее - земельный участок), зарегистрированы ограничения (обременения) права:

- ипотека, дата регистрации: 17.06.2006, номер регистрации: 54-54-01/121/2006-211, срок действия с 17.05.2006 по 02.05.2007 в пользу открытого акционерного общества "Эталонбанк" (далее - спорная запись);

- аренда, дата регистрации: 03.08.2005, номер регистрации: 54-54-01/144/2005-390, срок действия с 03.08.2005 на 10 лет с пользу ЗАО "СЗГМ".

ЗАО "СЗГМ" 10.12.2009 обратилось в Управление с заявлением о погашении спорной записи. Письмом от 14.12.2009 N 01/606/2009-327 Управление отказало должнику в снятии указанной ипотеки земельного участка, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим заявлением.

Отказ Управления основан на непредставлении ЗАО "СЗГМ" документов, предусмотренных пунктом 4 статьи 29 Закона N 122-ФЗ, пунктом 2 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)": заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объёме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Суд первой инстанции, отказывая ЗАО "СЗГМ" в удовлетворении заявления, исходил из того, что в данном случае реализация (продажа) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя не является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке. Нормы статей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, 18.1, 126 Закона о банкротстве применению не подлежат. Кроме того, ЗАО "СЗГМ" не является собственником земельного участка, не имеет прав на расположенный на нём объект недвижимости (здание механо-сборочного цеха), следовательно, нельзя сделать вывод о наличии нарушения прав и законных интересов ЗАО "СЗГМ" оспариваемыми действиями Управления.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, принял во внимание обстоятельства продажи имущества должника (здания механо-сборочного цеха) ООО "Дионис Клуб", расположенного на земельном участке, в отношении которого совершена спорная запись. Указанное здание было продано с открытых торгов, с ООО "Дионис Клуб" был заключён договор купли-продажи от 09.07.2009.

Учитывая данные обстоятельства, суд апелляционной инстанции посчитал выводы суда первой инстанции ошибочными. Суд руководствовался положениями пункта 1 статьи 126, пунктов 1 и 2 статьи 138, пунктом 4 статьи 134 Закона о банкротстве и пришёл к выводу о том, что при реализации путём проведения открытых торгов заложенных объектов, включённых в конкурсную массу должника, признанного несостоятельным (банкротом), не требуется согласие залогодержателя на отчуждение этого имущества, а также принятие отдельного решения по вопросу о прекращении ипотеки (залога), ограничивающего распоряжение имуществом должника. Состоявшиеся торги, как и договор купли-продажи спорного имущества, заключённый по результатам их проведения, в установленном законом порядке никем из заинтересованных лиц не оспорены и недействительными не признаны. Таким образом, продажа заложенного имущества с открытых торгов повлекла прекращение залога в отношении спорного имущества в порядке подпункта 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме этого, суд апелляционной инстанции сделал выводы об обязанности Управления погасить регистрационную запись об ипотеке с момента получения информации (решения суда) о признании ЗАО "СЗГМ" несостоятельным (банкротом), о наличии конкурсного управляющего обязанности устранить все ограничения на распоряжение имуществом и имущественными правами должника и осуществить продажу имущества. Так как имущество реализовано, ООО "Дионис Клуб" приобретает преимущественное право заключения договора аренды с арендодателем, неснятие обременения с земельного участка, на котором находится приобретённое ООО "Дионис Клуб" недвижимое имущество, может привести к расторжению договора купли-продажи объекта недвижимости по инициативе покупателя, что противоречит интересам должника и его кредиторов.

Из установленных судами первой и апелляционной инстанции обстоятельств следует, что должник является арендатором земельного участка, данный участок обременён ипотекой в пользу банка. Таким образом, должник не является собственником этого земельного участка. Ни участок, ни право его аренды не были реализованы в конкурсном производстве при продаже имущества должника. Следовательно, не имеется оснований для вывода о прекращении залога вследствие реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя. Основания для применения нормы подпункта 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации у суда апелляционной инстанции отсутствовали. Договор купли-продажи от 09.07.2009 был заключён с ООО "Дионис Клуб" в отношении одного из объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, но не в отношении самого земельного участка.

Как следует из положений пункта 4 статьи 29 Закона N 122-ФЗ, возможность погашения регистрационной записи об ипотеке связана с представлением доказательств прекращения ипотеки. Поскольку указанные доказательства не были представлены ЗАО "СЗГМ" Управлению, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявления ЗАО "СЗГМ" о признании незаконными действий Управления.

В соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неправильное применение норм материального права является основанием для отмены судебного акта.

При названных обстоятельствах постановление от 03.08.2010 апелляционного суда подлежит отмене, решение суда от 13.04.2010 - оставлению в силе.

С учетом изложенного, руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

постановление от 03.08.2010 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-1704/2010 отменить, оставить в силе решение от 13.04.2010 Арбитражного суда Новосибирской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.