Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 2 ноября 2010 г. по делу N А45-4211/2010 Отказывая в признании незаключенным договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, суд исходил из согласования сторонами предмета договора и всех его существенных условий (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 2 ноября 2010 г. по делу N А45-4211/2010
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2010 г.

Общество с ограниченной ответственностью "СибСтрой" (далее - ООО "СибСтрой") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к муниципальному унитарному предприятию города Новосибирска "Муниципальная строительная компания" (далее - МУП "Муниципальная строительная компания") о признании незаключенным договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 4/09 от 27.07.2009.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 23.04.2010, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2010, в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО "СибСтрой" обратилось в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 23.04.20140 и постановление от 23.07.2010 отменить, вынести судебный акт об удовлетворении заявленного иска.

В обоснование заявленных требований податель кассационной жалобы ссылается на то, что судом не исследован довод истца об отсутствии предмета спорного договора - строительства объекта недвижимого имущества в силу факта возведения объекта и принятия его в эксплуатацию. По мнению заявителя, сославшись на выбор ответчиком ненадлежащего способа защиты, суд не привел ни одной ссылки на закон, которыми он руководствовался, а также не указал мотивы, по которым не применил закон, указанный истцом. Истец настаивает на том, что предмет спорного договора сторонами не согласован, а именно, не определен подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией, в силу чего договор N 4/09 является незаключенным. Кроме того, податель жалобы считает, что судом нарушены принципы единообразия применения норм права и единообразия судебной практики.

В отзыве на кассационную жалобу ответчик ссылается на то. что обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными, просит отставить их без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца высказалась о том, что не поддерживает кассационную жалобу в связи с достигнутой между сторонами договоренностью.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не нашел оснований для их отмены или изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 27.07.2009 МУП "Муниципальная строительная компания" (заказчик-застройщик) и ООО "СибСтрой" (участник долевого строительства) подписан договор N 4/09 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого:

- заказчик-застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить 17-этажный многоквартирный жилой дом с помещениями общественного назначения, расположенный на земельном участке по адресу: г. Новосибирск, ул. Выборная в Октябрьском районе г. Новосибирска, кадастровый номер 54:35:072180:0070, а участник долевого строительства уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Объектом долевого строительства является входящее в состав дома нежилое помещение (помещение общественного назначения), общей (проектной) площадью 146,2 кв.м., расположенное в цокольном этаже в блок-секции 1-4, а также общее имущество в многоквартирном доме. Схема расположения указанных нежилых помещений приводится в приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 1.1);

- заказчик-застройщик обязуется ввести многоквартирный дом в эксплуатацию в срок до 31.12.2009 (пункт 1.4);

- заказчик-застройщик обязуется в срок до 27.02.2010 передать объект долевого строительства участнику долевого строительства (пункт 2.1.7);

- цена договора (цена объекта долевого строительства) составляет 11 500 823 руб. и подлежит оплате в срок до 31.12.2009, путем перечисления денежных средств на расчетный счет заказчика-застройщика или иным не запрещенным законом способом (пункты 3.1, 3.2, 3.3);

- договор вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 5.1);

- гарантийный срок на объекты долевого строительства составляет 5 (пять) лет и исчисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи (пункт 7.2).

01.09.2009 мэрией города Новосибирска выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N Ru 54303000-253. В данное разрешение внесены изменения разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N Ru 54303000-304 от 08.10.2009.

Государственная регистрация договора N 4/09 от 27.07.2009 была произведена в Управление Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области 18.12.2009.

Полагая, что договор N 4/09 от 27.07.2009 участия в долевом строительстве многоквартирного дома является незаключенным по причине несогласованности всех его существенных условий, а также ввиду того, что государственная регистрация договора произошла после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, ООО "СибСтрой" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды обеих инстанций исходили из того, что материалами дела подтверждается согласование сторонами предмета договора и всех его существенных условий; кроме того указали на выбор истцом неправильного способа защиты.

Суд кассационной инстанции поддерживает выводы судов обеих инстанций.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из части 3 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор заключается в письменной форме.

В части 4 данной статьи Закона об участии в долевом строительстве перечислены обязательные условия, которые должен содержать договор участия в долевом строительстве, при этом одним из существенных условий договора является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные по делу доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав условия спорного договора, пришли к правомерному выводу о том, что оснований для признания договора от 27.07.2009 N 4/09 незаключенным не имеется, при этом суды обоснованно указали на то, что предметом долевого строительства по данному договору является входящее в состав дома нежилое помещение (помещение общественного назначения), общей (проектной) площадью 146,2 кв.м., расположенное в цокольном этаже в блок-секции 1-4, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Поскольку схема расположения указанных нежилых помещений приводится в приложении N 1, являющимся согласно пункту 1.1. неотъемлемой частью договора от 27.07.2009 N 4/09, суды первой и апелляционной инстанций правильно указали на то, что из представленного в материалы дела плана возможно определить местоположение и составные части помещения, являющегося предметом оспариваемого договора.

В связи с тем, что в договоре от 27.07.2009 N 4/09 указаны помещения, их местонахождение, размер площади, данные о целом объекте недвижимости, назван кадастровый номер земельного участка, суд кассационной инстанции считает, что эти данные соответствуют техническому паспорту и позволяют определить объект, подлежащий передаче.

Кроме этого, как обоснованно отметили суды первой и апелляционной инстанций, совместное обращение представителей истца и ответчика в Управление Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области для регистрации договора от 27.07.2009 N 4/09 свидетельствует об отсутствии у участников данного договора, в том числе у истца, каких-либо сомнений и заблуждений относительно того, что именно выступало предметом указанной сделки.

При таких обстоятельствах условия о предмете договора от 27.07.2009 N 4/09 не могут считаться несогласованными, а договор - незаключенным.

Таким образом, вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что все существенные условия договора от 27.07.2009 N 4/09 (срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цена договора, сроки и порядок ее уплаты) согласованы, а анализ условий договора от 27.07.2009 N 4/09 позволяет определенно индивидуализировать его объект, является правильным и соответствует материалам дела и установленным обстоятельствам.

Суд кассационной инстанции отклоняет доводы кассационной жалобы относительно того, что привлечение средств дольщиков после окончания строительства, определяемого моментом ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, не соответствует природе данного вида договора, поскольку нормы части 3 статьи 4, статьи 17 Закона об участии в долевом строительстве, части 1 статьи 20, части 3.1 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержат прямого запрета на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, подписанного до ввода дома в эксплуатацию, но представленного на регистрацию после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы, поскольку ее доводы не влияют на законность принятых по делу судебных актов, соответствующих законодательству и материалам дела, и направлены на переоценку выводов судов, также соответствующих фактически установленным обстоятельствам дела, что не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, влекущих в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отмену судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 23.04.2010 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2010 по делу N А45-4211/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.