Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 ноября 2010 г. по делу N А45-28453/2009 Отказывая в удовлетворении требования о признании незаконными действий уполномоченного органа по продаже здания и о признании ничтожными сделок по продаже спорного здания и земельного участка третьему лицу, суд исходил из отсутствия в действиях уполномоченного органа нарушений действующего законодательства, а также из отсутствия заинтересованности заявителя в покупке спорного здания (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 13 ноября 2010 г. по делу N А45-28453/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2010 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Жилкоммунпроект" (далее по тексту - ООО "Жилкоммунпроект", общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к Администрации города Куйбышева о признании незаконными действий при реализации здания, расположенного по адресу: Новосибирская область, город Куйбышев, дом 8; сделок, заключенных в результате допущенных нарушений, ничтожными; обязании осуществить на заявителя прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущества: здания и земельного участка, на котором оно расположено, по адресу: Новосибирская область, город Куйбышев, дом, 8, с предоставлением заявителю текста договора купли-продажи.

В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, - общество с ограниченной ответственностью "Нефтесервис" (далее - ООО "Нефтесервис").

Решением от 09.04.2010 года Арбитражного суда Новосибирской области года, оставленным без изменения постановлением от 09.07.2010 года Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных обществом требований отказано.

В кассационной жалобе ООО "Жилкоммунпроект" просит постановление от 09.07.2010 Седьмого арбитражного апелляционного суда отменить, принять новое решение об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Указывает, что анализ законодательных актов, на которые ссылается суд, не дает основания сделать вывод о том, что основным принципом поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства является заявительный порядок обращения субъектов малого и среднего предпринимательства за оказанием поддержки. Информация о продаже здания без объявления цены была опубликована в нарушение пункта 9.2 постановления Городского Совета N 8 от 25.02.2003.

Отмечает, что указанное здание никогда не относилось к муниципальной собственности города Куйбышева, его строительство осуществляло ПК "Облкоммунпроект" при относительной помощи областного жилищно-ремонтного объединения, все материалы приобретал Куйбышевский отдел. Позднее здание было закреплено за ПК "Облкоммунпроект" на праве полного хозяйственного ведения.

ПК "Облкоммунпроект" в настоящее время переименовано в ООО "Жилкоммунпроект".

В отзыве на кассационную жалобу Администрация города Куйбышева просит оставить без изменения состоявшиеся по делу судебные акты, поскольку ООО "Жилкоммунпроект" по договору аренды арендовал помещение в спорном задании площадью 74 кв. м; арендуемая часть здания в порядке кадастрового учета не была сформирована в обособленный объект недвижимости; как заинтересованное в поддержке лицо при продаже спорного имущества, общество имело достаточно времени и возможности для направления соответствующего заявления в Администрацию г. Куйбышева, что не было сделано; арендуя у Администрации помещение по договору аренды, общество фактически признавало Администрацию законным собственником и арендодателем.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Нефтесервис" просит оставить без изменения состоявшиеся по делу судебные акты, поскольку они приняты при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права.

Суд кассационной инстанции, проверив в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Из материалов дела следует, что решением Совета депутатов города Куйбышева от 25.12.2007 года N 6 утвержден Прогнозный план приватизации муниципального имущества города Куйбышева на 2008 год, в который было включено здание по ул. Куйбышева, 8.

На основании утвержденного прогнозного плана администрация города Куйбышева постановлением главы города от 22.04.2009 года N 277 объявила аукцион по продаже здания по ул. Куйбышева, 8.

Информационное сообщение о проведении аукциона было опубликовано в газете "Трудовая жизнь" от 28.04.2009 года N 49-51.

Здание было выставлено на аукцион с начальной ценой в размере 4 782 000 рублей, установленной на основании отчета эксперта-оценщика от 25.03.2009 года N 09122.

В связи с не поступлением заявок на участие в аукционе, он был признан не состоявшимся.

В соответствии с пунктом 1 статьи 23 Федерального закона N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" администрация города Куйбышева постановлением главы города от 29.05.2009 года N 374 объявила продажу указанного здания посредством публичного предложения.

Информационное сообщение о продаже было опубликовано в газете "Трудовая жизнь" от 02.06.2009 года N 64-66.

В связи с тем, что в указанный в информационном сообщении срок приема заявок ни одна заявка не была зарегистрирована, продажа здания была признана несостоявшейся.

Согласно пункту 1 статьи 24 Федерального закона N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" Администрацией города Куйбышева объявлена продажа здания без объявления цены, после чего поступила одна заявка - от ООО "Нефтесервис", которому и было продано спорное здание.

Полагая, что при продаже указанного выше здания было нарушено преимущественное право выкупа муниципальной собственности, ООО "Жилкоммунпроект" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды, исследовав в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами в материалы дела доказательства, исходя из положений Федерального закона от 21.12.2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон от 21.12.2001 года N 178-ФЗ), Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 года N 159-ФЗ), Федерального закона от 24.07.2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон от 24.07.2007 N 209-ФЗ), пунктов 8, 10, 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", пришли к выводу об отсутствии в действиях Администрации города Куйбышева нарушений действующего законодательства, а также нарушений прав и законных интересов общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд кассационной инстанции, оставляя без изменения судебные акты, исходит из следующего.

В соответствии со статьей 3 Закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно части 2 статьи 9 Закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 1 пункта 1 статьи 14 Закона от 24.07.2007 года N 209-ФЗ одним из основных принципов поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства является заявительный порядок обращения за оказанием такой поддержки.

Абзацем 2 пункта 2 статьи 24 Закона от 21.12.2001 года N 178-ФЗ установлено, что претенденты на приобретение государственного или муниципального имущества без объявления цены направляют свои предложения о цене государственного или муниципального имущества в адрес, указанный в информационном сообщении.

Исследуя указанные нормы права и исходя из материалов дела, суды обоснованно указали, что основным принципом поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства является заявительный порядок обращения субъектов малого и среднего предпринимательства за оказанием поддержки. Информация о продаже спорного имущества была опубликована в средствах массовой информации трижды, руководитель общества - К.В.М., являясь депутатом города Куйбышева, знал о предстоящей продаже здания с конца 2007 года.

Суд кассационной инстанции считает правильным вывод о том, что ООО "Жилкоммунпроект", как лицо, заинтересованное в муниципальной поддержке при продаже спорного имущества, имело достаточно времени и возможности для направления соответствующего заявления в администрацию города Куйбышева.

Однако им этого не сделано, что правомерно расценено, как отсутствие заинтересованности в покупке спорного здания.

Из материалов дела также следует, что согласно договору аренды нежилых помещений N 296 от 31.12.2004 года общество арендовало у Администрации города Куйбышева лишь часть спорного здания, в частности, 74. Общая площадь здания составляет 268,4 кв.м. Арендуемое помещение отдельно от всего здания не продавалось, предметом продажи была купля-продажа всего здания и находящегося под ним земельного участка.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности объектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 05.11.2009 года N 134, указано, что действие Закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 года N 134, разъяснено, что по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В этой связи реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещена (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 года N 134 указано, что судам следует иметь в виду, что, исходя из части 8 статьи 4 Закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Удовлетворение такого заявления само по себе не влечет перевода прав и обязанностей покупателя на арендатора (часть 2 статьи 6 Закона).

Ничтожными в силу части 1 статьи 6 Закона являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом. На этом основании является ничтожной сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающая признакам, указанным в статье 3 Закона (пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 года N 134).

Продажа недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту малого или среднего предпринимательства права на приобретение не влечет ничтожности сделки на основании части 1 статьи 6 Закона.

В этом случае заинтересованный субъект малого или среднего предпринимательства в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке (часть 2 статьи 6 Закона).

Надлежащими ответчиками по иску о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества, совершенному с нарушением права на приобретение, являются продавец и покупатель этого имущества.

Суды, исследовав представленные в материалы дела документы, пришли к обоснованному выводу о том, что доказательств оспаривания действия (бездействия) в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ООО "Жилкоммунпроект" в материалы дела не представлено.

Суд кассационной инстанции считает правильным вывод о том, что требование ООО "Жилкоммунпроект" о признании сделок по продаже спорного здания и земельного участка третьему лицу -ООО "Нефтесервис" ничтожными, является необоснованным.

Судами обоснованно не удовлетворено требование общества о переводе прав по договору купли-продажи, поскольку, как было указано выше, в рассматриваемом случае продавалось не арендуемое обществом помещение, которое не было сформировано в соответствии с требованиями действующего законодательства в самостоятельный обособленный объект недвижимости, а полностью здание и земельный участок, на котором расположено спорное здание.

Судами также установлено и следует из материалов дела, что собственником спорного недвижимого имущества и расположенного под ним земельного участка является ООО "Нефтесервис".

Это подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права N 54 АГ 810086, N 54 АГ 810085.

При этом зарегистрированное право собственности третьего лица на спорные здание и земельный участок в судебном порядке не оспорено.

Доводы о том, что спорное здание построено на средства правопредшественника общества, а также о незаконном отказе судом первой инстанции в принятии каких-либо обеспечительных мер, отклоняются судом кассационной инстанции, так как они были предметом рассмотрения судами и отклонены, как не подтвержденные имеющимися в материалах дела доказательствами.

На основании изложенного, суд кассационной инстанции считает, что судами нормы материального права применены правильно, на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебных актов не имеется, в связи с чем, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 09.04.2010 года Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 09.07.2010 года Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-28453/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.