Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 декабря 2010 г. по делу N А45-6312/2010 При новом рассмотрении дела о взыскании задолженности по договору аренды суду необходимо с учётом доводов сторон и представленных ими доказательств выяснить вопрос о размере фактически произведённой ответчиком оплаты по договору аренды в соответствии с его условиями и действующими правовыми нормами (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 13 декабря 2010 г. по делу N А45-6312/2010
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 7 декабря 2010 г.

Общество с ограниченной ответственностью "БайкалФинанс" (далее - ООО "БайкалФинанс", истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Новация" (далее - ООО "Новация", ответчик, заявитель) о взыскании 2 600 000 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды от 31.03.2009 N 1-Н/09, 2 627 670,08 руб. задолженности по возмещению стоимости фактически потреблённых ответчиком коммунальных и иных услуг, в том числе 2 607 499,07 руб. за электрическую энергию и 20 171,01 руб. стоимости услуг телефонной связи, 239 200 руб. договорной неустойки и далее по день фактического исполнения обязательства, о расторжении договора, об обязании передать истцу объекты недвижимости.

Решением от 16.06.2010 (судья В.Я. Х.) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением от 20.09.2010 (судьи Н.К. К., Л.Ф. З., В.М. С.) решение отменено, исковые требования удовлетворены.

Заявитель в кассационной жалобе просит отменить названное постановление и оставить в силе решение суда первой инстанции. Считает, что судом апелляционной инстанции нарушены нормы материального права, а именно статьи 312, 412, 433, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Истец в отзыве на кассационную жалобу, указывая на несостоятельность доводов заявителя, просит оставить без изменения обжалуемое постановление как законное.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал изложенные в жалобе доводы в полном объёме. При этом пояснил, что судом совершенно не учтён факт перечисления ответчиком по просьбе истца в счёт оплаты по договору аренды денежных средств третьим лицам.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятых по нему судебных актов, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене, исходя из следующего.

Как видно из материалов дела, в соответствии с заключённым 31.03.2009 между сторонами договором аренды недвижимого имущества N 1-Н/09 истец (арендодатель) по акту приёма-передачи от 01.04.2009 передал, а ответчик (арендатор) принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 116 517 м2 с кадастровым номером 54:35:111275:0007, расположенный по адресу: г. Новосибирск, ул. Селенгинская, 1а, и размещённые на данном земельном участке объекты недвижимого имущества (нежилые здания и сооружения). Предусмотрена обязанность арендатора самостоятельно нести финансовые расходы для поддержания объекта аренды в надлежащем состоянии, в том числе в виде непосредственной оплаты (либо возмещения стоимости) коммунальных платежей (включая оплату по поставленной электроэнергии), расходов по охране, а также прочим услугам. Размер арендной платы составляет 780 000 руб. за каждый полный квартал, что соответствует размеру арендной платы в 260 000 руб. за каждый полный календарный месяц в каждом квартале. Арендная плата оплачивается ежеквартально не позднее 15 числа первого месяца квартала, следующего за оплачиваемым кварталом.

Согласно пунктам 5.2 и 5.4 договора арендная плата и стоимость коммунальных и иных услуг оплачиваются на основании выставленного арендодателем не менее чем за 5 рабочих дней до наступления срока платежа соответствующего счёта и при условии выставления арендодателем актов о стоимости услуг.

Истец, указывая на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору, оставление без удовлетворения требований об уплате задолженности и о расторжении договора, обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Возражения против иска мотивированы тем, что договор аренды для истца является крупной сделкой, указанная сделка не получила одобрения общего собрания участников истца, в связи с чем является недействительной. В части уплаты коммунальных платежей имеет место просрочка кредитора, поскольку обязанность ответчика по уплате коммунальных платежей обусловлена выставлением со стороны истца акта о стоимости соответствующих услуг за календарный месяц. Ответчиком на основании писем истца производились платежи третьим лицам в счёт уплаты арендной платы по договору, в соответствии с которыми была оплачена сумма в размере 2 511 217,77 руб.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, пришёл к выводу, что в части уплаты коммунальных платежей имеет место просрочка кредитора, поскольку обязанность по уплате коммунальных платежей обусловлена выставлением истцом акта о стоимости соответствующих услуг за календарный месяц. Давая оценку письмам, в соответствии с которыми ответчик производил платежи третьим лицам в счёт уплаты арендной платы по договору, указал, что между истцом и ответчиком заключены соглашения о зачёте встречных однородных требований, что в соответствии со статьёй 410 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для прекращения обязательства.

Апелляционная инстанция, отменяя решение суда первой инстанции, исходила из того, что обязательства по внесению арендной платы в период с 01.04.2009 по 31.01.2010 в обусловленные договором сроки ответчиком не исполнены. Давая оценку представленным в материалы дела письмам, в соответствии с которыми ответчику предложено осуществлять расчёт с третьими лицами за истца, руководствуясь положениями статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, правильно указала, что для того, чтобы обязательство считалось прекращённым, необходимо уведомить другую сторону о зачёте, и с этого момента обязательства считаются прекращёнными, а ответчик заявил о зачёте в качестве довода против иска. В этой связи пришла к выводу, что отсутствуют основания для отказа в удовлетворении требований о взыскании заявленной суммы задолженности по арендной плате. Ссылаясь на положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, сочла, что исковое требование в части расторжения договора и обязании ответчика освободить занимаемые помещения и передать их истцу по акту приёма-передачи подлежит удовлетворению. При этом указала, что обязательство арендодателя по выставлению арендатору счетов на оплату услуг связи, электроснабжения не является встречным по отношению к обязательству арендатора по возмещению арендодателю стоимости этих услуг, предоставление и стоимость которых подтверждается представленными в материалы дела счетами, выставленными истцом, обязательство по возмещению расходов по оплате данных услуг арендатором не выполнялось.

Вместе с тем, указанные выше выводы обеих судебных инстанций нельзя признать в полной мере соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и действующим правовым нормам.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Апелляционная инстанция правильно указала на отсутствие оснований для применения положений статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации к правоотношениям сторон, поскольку между ними не имелось встречного однородного требования.

Давая оценку доводам сторон со ссылкой на письма истца, в которых содержится просьба к ответчику о перечислении им в счёт арендных платежей денежных средств третьим лицам за оказанные ими истцу коммунальные услуги, обе судебные инстанции не обратили внимание на возможное исполнение ответчиком денежного обязательства перед истцом по договору аренды, на что указывалось в возражениях против иска и что в полной мере отвечает требованиям статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации. В этой связи судами не были исследованы и не устранены противоречия сторон о размере произведённой ответчиком оплаты по договору.

Учитывая изложенное, доводы заявителя заслуживают внимание. Принятые по делу решение и постановление не могут быть признаны законными и обоснованными, поскольку содержащиеся в них выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам и действующим правовым нормам, что в силу положений статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены этих судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо с учётом доводов сторон и представленных ими доказательств выяснить вопрос о размере фактически произведённой ответчиком оплаты по договору аренды в соответствии с его условиями и действующими правовыми нормами.

В связи с рассмотрением кассационной жалобы по существу следует в соответствии со статьёй 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отменить приостановление исполнения обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 16.06.2010 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 20.09.2010 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-6312/2010 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

Отменить принятое на основании определения от 22.10.2010 суда кассационной инстанции приостановление исполнения указанного выше постановления от 20.09.2010.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.