Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15 декабря 2010 г. по делу N А70-3027/2010 (извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2010 г.

Общество с ограниченной ответственностью "ПромСтройЦентр" (далее - ООО "ПСЦ", Общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент) с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором просило:

признать недействительным распоряжение Департамента от 31.08.2009 N 10624-3 "О предварительном согласовании места размещения магазина промышленных и продовольственных товаров в г. Тюмени, 11 км Ялуторовского тракта";

признать недействительным распоряжение Департамента от 25.01.2010 N 67-з "О предоставлении ООО "Александрия" в аренду земельного участка для строительства магазина промышленных и продовольственных товаров в г. Тюмени, 11 км Ялуторовского тракта";

признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка N 23-20/1855 (землеустроительное дело N 23-30248) от 26.01.2010.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 04.06.2010 к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Александрия".

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 04.06.2010 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Суд мотивировал решение тем, что письмо Департамента от 14.02.2008 N 080214021/14 "О решении совместной комиссии" применительно к требованиям пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не является отказом Департамента от договора аренды земельного участка. Косвенным подтверждением наличия у Общества в спорный период права аренды в отношении спорного земельного участка служит пункт 5 распоряжения департамента от 31.08.2009 N 10624-з. Предварительное согласование места размещения планируемого объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0231002:223 затрагивало законные права и интересы заявителя как арендатора. В материалах дела отсутствуют доказательства изъятия земельного участка впоследствии предоставленного ООО "Александрия" с соблюдением требований, установленных статьями 49 и 55 Земельного кодекса Российской Федерации. Условие распоряжения о предварительном согласовании земельного участка о разрешении судьбы нежилых строений, расположенных на испрашиваемом ОО "Александрия" земельном участке, не исполнено. ООО "Александрия" фактически передана территория земли, находящаяся в аренде у заявителя. Суд не нашел оснований для признания договора аренды земельного участка от 10.02.2004 прекращенным.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2010 решение суда отменено. Принять новый судебный акт. Заявленные требования оставлены без удовлетворения.

Апелляционный суд пришел к выводу, что письмом от 14.02.2008 N 08021402/14 уведомил ООО "ПСЦ" об отказе от договора аренды земельного участка. Остальные выводы суда первой инстанции апелляционный суд посчитал не имеющими отношения к установлению факта прекращения арендных отношений, а также не влияющим на права заявителя.

В кассационной жалобе ООО "ПСЦ" просит постановление апелляционного суда отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Заявитель жалобы полагает, что письмо департамента от 14.02.2008 N 08021402/14 не содержит явного волеизъявления арендодателя о прекращении договора аренды; доказательств вручения данного письма ООО "ПСЦ" ответчики не представили; департамент продолжал начислять арендную плату, что свидетельствует об отсутствии намерения досрочного расторжения договора аренды; апелляционный суд расценил отдельные обстоятельства как не имеющие отношения к установлению факта прекращения арендных отношений, хотя они подтверждают наличие нарушенного права заявителя. В судебном заседании представители поддержали доводы жалобы.

В отзывах на кассационную жалобу ООО "Александрия" и Департамент просят обжалуемый судебный акт оставить без изменения как законный и обоснованный по доводам, изложенным в отзывах. В судебном заседании представители поддержали доводы отзывов.

От ООО "Александрия" поступило ходатайство об истребовании доказательств, а именно истребовать у ОРЧ по БЭП ГУВД Тюменской области копию ответа Тюменского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация Федеральное БТИ", находящегося в материалах проверки N 5200 от 22.11.2010. В судебном заседании представитель данное ходатайство не поддержала.

Ходатайство мотивировано тем, что определением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.10.2010 приостановлено исполнение обжалуемого ООО "ПСЦ" постановления апелляционного суда. В ходатайстве о приостановлении исполнения судебного акта ООО "ПСЦ" ссылалось на наличие на спорном земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих заявителю. Однако Тюменским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация_Федеральное БТИ" по запросу ООО "Александрия" был дан ответ, согласно которому по состоянию на 15.11.2020 техническая инвентаризация объектов капитального строительства по адресу спорного земельного участка не производилась. Материалы проверки являются конфиденциальными.

Кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения данного ходатайства, поскольку принимая определение о приостановлении исполнения обжалуемого судебного акта, суд руководствовался положениями части 1 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходил из представленных заявителем доказательств невозможности или затруднительности поворота исполнения судебного акта. Кроме того, приостановление исполнения судебного акта действует до рассмотрения кассационной жалобы по существу.

Арбитражный суд кассационной инстанции в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изучив материалы дела, проанализировав доводы жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, считает жалобу подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 29.12.2003 Департаментом было издано распоряжение N 3212/14-з о предоставлении Обществу в аренду сроком на 3 года земельного участка площадью 27 974 кв.м. для строительства производственной базы по погрузке, разгрузке и переработке строительных материалов в г. Тюмени, 11 км Ялуторовского тракта.

Согласно кадастровому плану земельного участка (выписке из государственного земельного кадастра) от 06.12.2006 N 23/06-7385 земельный участок имел кадастровый номер 72:23:02 31 002:0027.

На основании распоряжения Департамента от 29.12.2003 N 3212/14-з между Обществом (арендатор) и Департаментом (арендодатель) 10.02.2004 был заключен договор N 23-20/391 аренды земельного участка, в соответствии с которым Обществу был передан в аренду на период с 29.12.2003 по 28.12.2006 вышеуказанный земельный участок под строительство производственной базы по погрузке, разгрузке и переработке строительных материалов.

Передача земельного участка от Департамента Обществу оформлена актом приема-передачи в аренду земельного участка от 10.02.2004.

05.03.2004 договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

После истечения срока договора аренды от 10.02.2004, на который он был заключен, Общество продолжало пользоваться земельным участок площадью 27 074 кв.м и в связи с отсутствием возражений по этому поводу со стороны Департамента названный договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

31.08.2009 Департаментом было издано распоряжение N 10624-з, в соответствии с которым ООО "Александрия" было предварительно согласовано место размещения магазина промышленных и продовольственных товаров в г. Тюмени, 11 км Ялуторовского тракта, в соответствии с актом о выборе земельного участка от 29.06.2009 N 993/ТС. В соответствии с пунктом 3 распоряжения ООО "Александрия" предписано, в том числе, поставить земельный участок на государственный кадастровый учет.

Данным распоряжением утверждена схема расположения земельного участка от 14.08.2009 N 360/тс-1 на кадастровом плане территории от 29.06.2009 N 7223/20109-14051 для строительства магазина промышленных и продовольственных товаров в г. Тюмени, 11 км Ялуторовского тракта.

Как усматривается из пункта 5 распоряжения Департамента от 31.08.2009 N 10624-з, а также указанной схемы расположения земельного участка, земельный участок для размещения магазина промышленных и продовольственных товаров в г. Тюмени, 11 км Ялуторовского тракта формируется за счет земельного участка с кадастровым номером 72:23:02 31 002:0027, предоставленного Обществу на основании договора аренды от 10.02.2004.

В целях исполнения пункта 3 распоряжения Департамента от 31.08.2009 N 10624-з, 12.11.2009 в государственный кадастр недвижимости внесен кадастровый номер 72:23:0231002:223, который присвоен земельному участку площадью 27 005 кв.м., имеющему разрешенное использование - для строительства магазина промышленных и продовольственных товаров по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, 11 км Ялуторовского тракта. Данный земельный участок образован за счет земельного участка с кадастровым номером 72:23:02 31 002:0027.

На основании распоряжения от 31.08.2009 N 10624-з Департаментом 25.01.2010 было издано распоряжением N 67-з, в соответствии с которым ООО "Александрия" был предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером 72:23:0231002:223, площадью 27 005 кв.м. для строительства магазина промышленных и продовольственных товаров в г. Тюмени 11 км Ялуторовского тракта.

На основании распоряжения Департамента от 25.01.2010 N 67-з между ООО "Александрия" (арендатор) и Департаментом (арендодатель) 26.01.2010 был заключен договор N 23-20/1855 аренды земельного участка, в соответствии с которым ООО "Александрия" был передан в аренду на период с 25.01.2010 по 24.01.2013 вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером 72:23:0231002:223 под строительство магазина промышленных и продовольственных товаров.

Передача земельного участка от Департамента ООО "Александрия" оформлена актом приема-передачи в аренду земельного участка от 26.01.2010.

17.02.2010 договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Полагая, что распоряжения Департамента от 31.08.2009 N 10624-з и от 25.01.2010 N 67-з, а также договор аренды от 26.01.2010 не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, Общество обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд исходил из того, что письмо Департамента от 14.02.2008 N 080214021/14 является отказом от договора аренды земельного участка, поскольку из его содержания следует отсутствие намерения арендодателя продолжать арендные отношения.

Кассационная инстанция не может согласиться с таким выводом апелляционного суда.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что договор аренды земельного участка N 23-20/391 от 10.02.2004 был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и в этом случае каждая из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Поскольку 21.08.2007 Общество обратилось к Департаменту с заявлением о продлении срока договора аренды от 10.02.2004 на 11 месяцев, и в письме от 14.02.2008 N 080214021/14 "О решении совместной комиссии" Департамент сообщил об отказе в продлении договора аренды на 11 месяцев, кассационная инстанция соглашается с выводом суда первой инстанции, что применительно к вышеназванным положениям закона данное письмо не является отказом от договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок.

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно указал на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства отказа от договора аренды органа, уполномоченного в соответствии с нормами Земельного кодекса Российской Федерации на предоставление земельных участков в аренду, и являющегося стороной спорного договора.

Из материалов дела следует и не оспаривается участвующими в деле лицами, что земельный участок площадью 27 005 кв.м. с кадастровым номером 72:23:0231002:223 образован за счет земельного участка площадью 27 974 кв.м. с кадастровым номером 72:23:0231001:27.

Суд первой инстанции правомерно сослался на то, что косвенным доказательством наличия у Общества в спорный период обязательственного права аренды в отношении спорного земельного участка и признания этого права Департаментом является пункт 5 оспариваемого распоряжения Департамента от 31.08.2009 N 10624-з, в котором указано, что земельный участок, на котором ООО "Александрия" предварительно согласовывается место размещения магазина промышленных и продовольственных товаров, следует сформировать при условии письменного согласия правообладателя земельного участка с кадастровым номером 72:23:02 31002:0027, которым, как указал сам Департамент в отзыве на заявление, является ООО "ПромСтройЦентр". Между тем, письменное согласие Общества на формирование земельного участка площадью 27 005 кв.м. с кадастровым номером 72:23:0231002:223 в материалах дела отсутствует, следовательно, условие предварительного согласования не выполнено.

Суд также обоснованно отметил тот факт, что земельный участок, предоставленный в аренду Обществу, после истечения срока договора аренды от 10.02.2004 не был возвращен Департаменту и остался во владении и пользовании заявителя, который по настоящее время продолжает уплачивать Департаменту арендную плату за пользование имуществом, что подтверждается имеющими в деле доказательствами. Указанное не отрицается лицами, участвующими в деле.

В материалах дела отсутствуют доказательства изъятия земельного участка, впоследствии предоставленного ООО "Александрия", у ООО "ПромСтройЦентр" с соблюдением требований, установленных статьями 49 и 55 Земельного кодекса Российской Федерации.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства в совокупности, правильно применив нормы Земельного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что установленная процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществлена с нарушением закона и нарушает права и законные интересы Общества по владению и пользованию спорным земельным участком.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования о признании недействительными распоряжений Департамента от 31.08.2009 N 10624-з и от 25.01.2010 N 67-з.

Поскольку по договору аренды земельного участка от 26.01.2010 в аренду ООО "Александрия" было передано имущество, уже обремененное правом аренды Общества по договору аренды земельного участка от 10.02.2004, что нарушает права и интересы Общества как арендатора и противоречит положениям действующего законодательства, у суда первой инстанции имелись основания для признания договора аренды земельного участка от 26.01.2010, заключенного с ООО "Александрия", недействительной (ничтожной) сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, учитывая, что выводы апелляционного суда основаны на неправильном применении норм права (статей 610, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), не соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам, а судом первой инстанции материалы дела исследованы с достаточной полнотой, факты, подлежащие установлению, исходя из предмета и основания заявленных Обществом требований установлены, им дана надлежащая правовая оценка, нормы материального права применены правильно, кассационная инстанция полагает, что постановление апелляционного суда подлежит отмене, решение суда первой инстанции - оставлению в силе.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены решения суда первой инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 2 статьи 288, статьями 289, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

постановление от 15.09.2010 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-3027/2010 отменить, оставить в силе решение от 04.06.2010 Арбитражного суда Тюменской области.

Введенное определением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.10.2010 приостановление исполнения судебного акта отменить.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Тюменской области и с общества с ограниченной ответственностью "Александрия" в пользу общества с ограниченной ответственностью "ПромСтройЦентр" по 1000 рублей государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.

Арбитражному суду Тюменской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.