Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24 декабря 2010 г. по делу N А75-990/2010 Отказывая в понуждении ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения, суд исходил из отсутствия оснований для возложения на ответчика обязанности заключить договор купли-продажи, поскольку суждение эксперта о том, что рыночная стоимость спорного объекта является более достоверной, носит вероятностный характер (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 24 декабря 2010 г. по делу N А75-990/2010
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2010 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Гигиена-М" (далее - ООО "Гигиена-М") обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Нефтеюганска (далее - Департамент) о признании незаконными действий ответчика по предложению покупки арендуемого истцом имущества по завышенной цене, а также о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения N 3, расположенного по адресу: город Нефтеюганск, Пионерная зона, улица Набережная, здание N 14 - по цене 2 381 000 рублей, определённой обществом с ограниченной ответственностью "Сибирь-Финанс" в отчёте N 310-09-Д об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Иск мотивирован несоответствием цены указанного имущества, предложенной Департаментом в проекте договора купли-продажи, его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком, и обоснован положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) и статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением от 27.01.2010 арбитражный суд привлёк к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора администрацию города Нефтеюганска, определением от 26.02.2010 - закрытое акционерное общество "Эко-Н" (далее - ЗАО "Эко-Н") и общество с ограниченной ответственностью "Сибирь-Финанс" (далее - ООО "Сибирь-Финанс").

Решением от 07.06.2010 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры отказал в удовлетворении требований.

Постановлением от 07.09.2010 Восьмой арбитражный апелляционный суд оставил решение арбитражного суда без изменения.

В кассационной жалобе, доводы которой поддержаны представителями в судебном заседании, ООО "Гигиена-М" просит состоявшиеся по делу решение, постановление арбитражного суда первой и апелляционной инстанций отменить, принять новый судебный акт, которым понудить Департамент заключить договор на условиях купли-продажи по стоимости определённой ООО "Сибирь-Финанс".

Податель жалобы полагает, что вывод суда первой инстанции о возможности предъявления самостоятельного иска о признании недостоверной оценки не соответствует статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности". Ошибочен вывод апелляционного суда о том, что суждение эксперта носит вероятный характер и не позволяет утверждать о существовании рыночной стоимости спорного объекта в размере 2 381 000 рублей. Истец и ответчик не оспаривали результаты судебной экспертизы. В решении Думы города Нефтеюганска от 19.12.2007 N 317-IV, по которому спорное здание выставлялось на торги в 2008 году, его начальная цена составляла 1 700 000 рублей.

По мнению ООО "Гигиена-М", суд апелляционной инстанции не дал объективной оценки имеющимся в материалах дела доказательствам.

В судебном заседании представитель закрытого акционерное общество "Эко-Н" возражает против доводов кассационной жалобы.

В отзыве на кассационную жалобу Департамент возражает против её доводов, полагая недопустимым изменять выводы суда. Просит оставить решение арбитражного суда первой и постановление апелляционной инстанций без изменения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 статьи 445 названного Кодекса предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу статьи 217 указанного Кодекса имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как установил суд первой инстанции, Департамент направил ООО "Гигиена-М" предложение от 06.10.2009 N 9556 воспользоваться, предоставленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, преимущественным правом покупки объекта муниципальной формы собственности - нежилое помещение N 3, расположенное по адресу: город Нефтеюганск, Пионерская зона, улица Набережная, здание N 14 - с приложением двух проектов договора продажи недвижимости (при продаже единовременно и при продаже в рассрочку) по цене 14 783 040 рублей (в том числе налог на добавленную стоимость).

Стоимость объекта продажи указана в соответствии с отчётом ЗАО "Эко-Н" об определении рыночной стоимости от 16.06.2006 N 214/09.

Проект договора купли-продажи (при оплате в рассрочку) подписан ООО "Гигиена-М" 05.11.2009 с протоколом разногласий по пункту 2.1 договора о цене имущества: в своей редакции этого пункта покупатель предложил указать цену имущества в сумме 817 474 рублей.

Департамент не согласился с ценой, предложенной ООО "Гигиена-М", подписал договор с протоколом урегулирования разногласий от 10.12.2009, в котором пункт 2.1 указан в редакции продавца (цена - 14 783 040 рублей).

Письмом от 11.12.2009 N 12652 Департамент направил подписанные им договор и протокол согласования разногласий ООО "Гигиена-М".

Протокол согласования разногласий от 10.12.2009 покупателем не подписан.

Считая предложенную ответчиком выкупную цену недвижимого имущества завышенной, ООО "Гигиена-М" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что спор по существу сводится к оспариванию оценки имущества, произведённой ЗАО "Эко-Н" об определении рыночной стоимости объекта оценки от 16.06.2009 N 214/09. Указав, что стоимость муниципального имущества, установленная специалистом оценщиком в целях его продажи, является обязательной для муниципального органа, в связи с чем, истец может обратиться с самостоятельным иском об оспаривании отчёта об оценке.

Суд апелляционной инстанции, правомерно указав, что данный вывод суда первой инстанции ошибочен, оставил решение арбитражного суда без изменения, поскольку отсутствуют основания для применения положений пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Департамент не уклоняется от заключения договора, а ООО "Гигиена-М" не предлагало заключить договор купли-продажи муниципального имущества по цене 2 381 000 рублей.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, апелляционный суд, пришёл к обоснованному выводу о вероятном характере суждения эксперта о том, что рыночная стоимость спорного объекта определённая ООО "Сибирь-Финанс" в размере 2 381 000 рублей является более достоверной. С ходатайством о назначении экспертизы в виде иной независимой оценки рыночной стоимости спорного объекта ООО "Гигиена-М" к суду первой инстанции не обращалось.

При таких обстоятельствах выводы судов об отсутствии оснований для возложения на Департамент обязанности заключить с ООО "Гигиена-М" договор купли-продажи объекта муниципальной формы собственности: нежилое помещение N 3, расположенное по адресу: город Нефтеюганск, Пионерская зона, улица Набережная, здание N 14, по цене определённой ООО "Сибирь-Финанс" в размере 2 381 000 рублей соответствуют имеющимся в материалах дела доказательствам и приведённым нормам права.

Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, суды не допустили.

Доводы кассационной жалобы, направленные на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, находятся за пределами рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции, определёнными статьёй 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку оснований, предусмотренных статьёй 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке не имеется, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 07.06.2010 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 07.09.2010 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А75-990/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.