Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28 декабря 2010 г. по делу N А75-5689/2010 Требование о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права и регистрации права собственности на хлебный магазин удовлетворено, поскольку все необходимые для осуществления регистрации условия комитетом выполнены, оснований для вывода о несоответствии представленных на регистрацию документов требованиям действующего законодательства ни у регистрирующего органа, ни у суда не имелось (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 28 декабря 2010 г. по делу N А75-5689/2010
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2010 г.

Комитет по управлению муниципальным имуществом, действующий от имени муниципального образования Ханты-Мансийского автономного округа-Югры городской округ город Радужный (далее - комитет) и общество с ограниченной ответственностью "Каспий Э" (далее - ООО "Каспий Э", общество) обратились с арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа от 26.04.2010 N 13/002/2010-310 Радужнинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре (далее - регистрирующий орган) в государственной регистрации перехода права и регистрации права собственности и обязании осуществить регистрацию перехода права и права собственности ООО "Каспий Э" на хлебный магазин, общей площадью 45,9 квадратных метров, расположенный по адресу: город Радужный, микрорайон "Южный", улица Ломоносова, строение 36, помещение 36/2.

Решением от 10.09.2010 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в удовлетворении заявления отказано.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Комитет обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение от 10.09.2010 отменить полностью, дело направить на новое рассмотрение.

Заявитель полагает, что при рассмотрении данного дела судом первой инстанции дана ненадлежащая оценка представленных заявителями документов и доказательств. По мнению подателя жалобы, заявителями были представлены все необходимые для регистрации документы, в том числе доказательства непрерывного использования имущества в течение двух и более лет ООО "Каспий Э". Различие площади переданных помещений вызвано тем, что при первоначальной постановке объекта на государственный кадастровый учет неотапливаемые крылечки не включались в площадь здания, но в связи с тем, что крылечко фактически существовало и арендатор им пользовался, в акт приема-передачи имущества была включена площадь этого крылечка. Впоследствии при преобразовании части нежилого здания общей площадью 360,6 кв.м путем выделения из нее двух нежилых помещений в результате на государственный кадастровый учет было поставлено два самостоятельных объекта недвижимого имущества: нежилое помещение площадью 45,9 кв.м (хлебный магазин) и нежилое помещение площадью 314,7 кв.м (офис).

Кроме того, отказ в государственной регистрации не содержит конкретных оснований, по которым он принят, в нем не указаны, каким конкретно требованиям действующего законодательства не соответствуют представленные документы.

В отзыве на кассационную жалобу регистрирующий орган просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения как законный и обоснованный.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 286-288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта по настоящему делу, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 23.03.2010 комитет и общество обратились с заявлением в регистрирующий орган о регистрации перехода права и права собственности к ООО "Каспий Э" на хлебный магазин, площадью 45,9 квадратных метров, расположенного по адресу: город Радужный, микрорайон Южный, улица Ломоносова, строение 36, помещение 36/2.

В государственной регистрации было отказано. В сообщении от 26.04.2010 N 13/002/2010-310 регистрирующий орган со ссылкой на абзацы 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) указал на непредоставление всех необходимых дополнительных доказательств, подтверждающих наличие оснований для государственной регистрации, а именно: документов, подтверждающих, что арендуемое имущество находится у покупателя (ООО "Каспий Э") во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). Данный вывод был сделан регистрирующим органом на том основании, что невозможно однозначно определить объект, переданный в аренду по краткосрочному договору от 07.12.2005 N 112 АР, а также в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) отсутствует запись об ограничении (обременении) прав на отчуждаемый объект недвижимости.

Суд первой инстанции, рассматривая спор, поддержал изложенные основания для отказа, оценив их как соответствующие действующему законодательству и имеющимся в деле материалам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законность принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действие (бездействие).

Комитет (продавец) и общество (покупатель) заключили договор от 01.02.2010 N 4 купли-продажи муниципального имущества с оплатой в рассрочку, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил хлебный магазин, назначение: нежилое, общая площадь 45,9 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу: город Радужный, улица Ломоносова, 36, помещение 36/2. Данный договор заключен с обществом в порядке реализации последним преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества, предусмотренного Законом N 159-ФЗ. В соответствии с пунктом 11 статьи 4 указанного закона в договоре купли-продажи арендуемого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства, стороны подтверждают выполнение продавцом и покупателем условий, установленных статьей 3 настоящего Закона, в том числе, что арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользования непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Заявителями на регистрацию были представлены дополнительные документы, в том числе краткосрочный договор аренды от 07.12.2005 N 112 АР и дополнительные соглашения к нему от 22.03.2006, 22.05.2006, 28.04.2009. В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора аренды объектом аренды является нежилое помещение, являющееся частью нежилого здания для офисных помещений и хлебного магазина общей площадью 360,6 кв.м, расположенное на 1 этаже одноэтажного нежилого здания по адресу: город Радужный, улица Ломоносова, строение 36, помещение 36/2. Общая площадь объекта 45,9 кв.м, площадь крыльца 8,3 кв.м.

На основании пункта 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрено подтверждение договором купли-продажи арендуемого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства, выполнения продавцом и покупателей условия о нахождении арендуемого имущество на указанных выше условиях, предусмотренных статьей 3 данного Закона.

Кроме указанных дополнительных документов заявители также представили соглашение о внесении изменений и дополнений в договор купли-продажи муниципального имущества с оплатой в рассрочку от 01.02.2010 N 4, которым внесли изменения в пункт 9.1 и подтвердили данными изменениями выполнение условий пункта 11 статьи 4 и статьи 3 Закона N 159-ФЗ.

Поскольку краткосрочный договор аренды от 07.12.2005 N 112 АР был заключен на неопределенный срок (пункт 1.5) такой договор, исходя из положений пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не подлежал государственной регистрации. Следовательно, ссылка регистрирующего органа на отсутствие в ЕГРП записи об ограничении (обременении) прав на отчуждаемый объект недвижимости, и как следствие, на отсутствие доказательств арендных правоотношений, является незаконной. Выводы регистрирующего органа и суда первой инстанции об отсутствии доказательств подтверждения арендных отношений в соответствии с Законом N 159-ФЗ противоречат имеющимся в деле материалам, поскольку соответствующий договор представлен, в самом договоре купли-продажи муниципального имущества в рассрочку от 01.02.2010 N 4 стороны подтвердили соблюдение условий статьи 3 Закона N 159-ФЗ.

Также не соответствуют имеющимся в деле доказательствам выводы регистрирующего органа и суда первой инстанции о невозможности однозначно определить объект, переданный в аренду по краткосрочному договору от 07.12.2005 N 112 АР.

Из представленных доказательств следует, что первоначально в аренду была сдана часть единого нежилого помещения, площадь и расположение которого, а также данные технического паспорта на который соответствуют объекту, указанному в договоре купли-продажи муниципального имущества в рассрочку от 01.02.2010 N 4. Данное единое нежилое помещение было разделено с получением комитетом 10.03.2009 свидетельства о государственной регистрации права собственности муниципального образования Ханты-Мансийского автономного округа-Югры городской округ город Радужный на хлебный магазин общей площадью 45,9 кв.м, этаж 1, расположенный по адресу: город Радужный, улица Ломоносова, строение 36, помещение 36/2, как на самостоятельный объект недвижимости. Соответствующие изменения об объекте аренды были внесены в краткосрочный договор аренды от 07.12.2005 N 112 АР дополнительным соглашением к нему от 28.04.2009, то есть после регистрации права собственности на хлебный магазин как на самостоятельный объект права собственности.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральный законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Поскольку указанные в данном разъяснении условия комитетом выполнены, оснований для вывода о несоответствии представленных на регистрацию документов требованиям действующего законодательства ни у регистрирующего органа, ни у суда первой инстанции не имелось.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права. С учетом изложенного, суд кассационной инстанции считает, что регистрирующий орган не доказал законность отказа в государственной регистрации, выводы суда первой инстанции сделаны с неправильным применением норм материального права, по данному делу в части неудовлетворения заявления комитета в признании незаконным отказа от 26.04.2010 N 13/002/2010-310 регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права и регистрации права собственности ООО "Каспий Э" может быть принято новое решение о признании данного отказа незаконным. Однако, поскольку комитетом было также заявлено требование об обязании регистрирующего органа осуществить такую регистрацию и по данному требованию были заявлены возражения, которым суд не давал оценки в связи с отказом в удовлетворении первого требования, суд кассационной инстанции считает необходимым дело в этой части направить на новое рассмотрение, при котором дать оценку законности возражений регистрирующего органа о наличии иных оснований, не указанных в отказе, и препятствующих совершению регистрационного действия.

С учетом изложенного, руководствуясь пунктами 2, 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 10.09.2010 Арбитражного суда Ханты-Мансийского округа - Югры по делу N А75-5689/2010 отменить полностью.

В части требования о признании незаконным отказа Радужнинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре в государственной регистрации перехода права и регистрации права собственности от 26.04.2010 N 13/002/2010-310 принять новый судебный акт.

Признать незаконным отказ Радужнинского отдела Управления Федеральной службы кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре в государственной регистрации перехода права и регистрации права собственности от 26.04.2010 N 13/002/2010-310.

В части требования об обязании зарегистрировать переход права и право собственности дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.