Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23 декабря 2010 г. N А81-6271/2009 Требование об обязании ответчика заключить основной договор аренды удовлетворено, поскольку после регистрации права собственности на помещение ответчик не исполнил свои обязательства по предварительному договору по заключению с истцом основного договора аренды на данное помещение (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 23 декабря 2010 г. N А81-6271/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2010 г.

Общество с ограниченной ответственностью "АДИДАС" (далее - ООО "АДИДАС"), ссылаясь в обоснование заявленных требований на статьи 309, 310, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гейм Системс" (далее - ООО "Гейм Системс") об обязании ответчика заключить основной договор аренды по форме, предусмотренной приложением N 5 к предварительному договору аренды помещения от 28.07.2008, взыскании 1 039 800 рублей штрафа, 2 486 069 рублей 96 копеек стоимости подготовительных и отделочных работ и неотделимых улучшений, возврате 1 226 964 рублей обеспечительного взноса.

Решением суда от 29.04.2010 исковые требования удовлетворены частично. ООО "Гейм Системс" обязано заключить с ООО "АДИДАС" договор аренды помещения, расположенного на первом этаже здания по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Ноябрьск, проспект Мира, дом 56, на условиях, предусмотренных проектом основного договора, являющегося приложением N 5 к предварительному договору сторон от 28.07.2008, указав в договоре аренды фактический размер площади передаваемого в аренду помещения на момент заключения этого договора, подтверждённый соответствующими правоустанавливающими документами в течение одного месяца с даты вступления в законную силу настоящего решения. С ООО "Гейм Системс" в пользу ООО "АДИДАС" взыскано 1 039 800 рублей штрафа, 1 226 964 рубля обеспечительного взноса. В остальной части иска отказано.

Постановлением от 06.09.2010 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение суда от 29.04.2010 изменено. ООО "Гейм Системс" обязано заключить с ООО "АДИДАС" договор аренды помещения, расположенного на первом этаже здания по адресу: город Ноябрьск, проспект Мира, дом 56, на условиях, предусмотренных проектом основного договора, являющегося приложением N 5 к предварительному договору от 28.07.2008. С ООО "Гейм Системс" в пользу ООО "АДИДАС" взыскано 1 039 800 рублей штрафа. В удовлетворении остальной части иска отказано.

ООО "Гейм Системе" в кассационной жалобе, с учётом заявления об уточнении кассационной жалобы и объяснений относительно доводов кассационной жалобы ООО "АДИДАС", доводы которых поддержаны представителями в судебном заседании, просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске, указав на отсутствие у истца права на возмещение стоимости работ и неотделимых улучшений в связи с отсутствием согласования таких работ и улучшений со стороны ответчика, в удовлетворении кассационной жалобы истца отказать.

По мнению заявителя, судебные акты вынесены с неправильным применением норм материального права, выводы судов не соответствуют действующему законодательству и противоречат фактическим обстоятельствам дела. Требование о заключении основного договора аренды на условиях, установленных предварительным договором, не может быть удовлетворено в связи с существенным изменением предмета аренды в результате самовольных действий истца и отсутствия соглашения сторон об изменении такого предмета. В результате действий истца в настоящее время отсутствует объект, предусмотренный предметом предварительного договора, а существует иной объект с иными характеристиками. Понуждение к заключению основного договора аренды противоречит действующему законодательству о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с несоответствием между текущими характеристиками самовольно изменённого истцом объекта недвижимости и характеристиками этого объекта, содержащимися в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Вывод судов о злоупотреблении правом со стороны ответчика является ошибочным. Само по себе подписание проекта магазина "АДИДАС" в отсутствие договора, предусматривающего обязательства по реализации такого проекта, не порождает право истца на совершение действий, направленных на реализацию проекта в помещении ответчика, равно как не порождает каких-либо корреспондирующих обязанностей ответчика. Реализация проекта магазина "АДИДАС" прямо нарушает перечисленные в пункте 5.5 предварительного договора запреты. Судами не учтено, что в предварительном договоре надлежащим образом не согласовано существенное условие о размере арендной платы, в связи с чем он является незаключённым и понуждение к его исполнению недопустимо. Взыскание штрафа является недопустимым, противоречит правовой природе штрафа как меры ответственности и влечёт злоупотребление правом со стороны истца. Суды необоснованно не применили статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и не уменьшили размер штрафа. Отказывая в удовлетворении иска в части взыскания стоимости работ и неотделимых улучшений, суды не оценили возражения ответчика об отсутствии согласования выполненных работ со стороны ответчика. Истец пользуется имуществом с нарушениями, свидетельствующими о наличии оснований для расторжения договорных отношений в силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судами нарушены статьи 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ООО "АДИДАС" в кассационной жалобе, отзыве на кассационную жалобу ООО "Гейм Системс" и дополнениях к отзыву, доводы которых поддержаны представителем в судебном заседании, просит постановление апелляционного суда отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, в удовлетворении кассационной жалобы ответчика отказать.

По мнению заявителя, постановление является незаконным и необоснованным, выводы апелляционного суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, нарушены нормы материального и процессуального права. Ещё до подписания предварительного договора ответчику было известно, что в результате предполагаемой истцом перепланировки спорного помещения общая площадь этого помещения изменится в сторону уменьшения. На дату государственной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение ответчик знал, что площадь этого помещения не составляет 173,3 кв.м. Зная об изменении сведений о площади помещения, ответчик не принял мер по внесению соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости и ЕГРП. Имеет место злоупотребление ответчиком своим правом арендодателя. Апелляционный суд необоснованно отказал во взыскании обеспечительного взноса.

Проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции находит основания для частичной отмены постановления апелляционного суда.

Из материалов дела следует, что между ООО "Гейм Системс" (арендодатель) и ООО "АДИДАС" (арендатор) заключён предварительный договор аренды помещения от 28.07.2008, согласно которому стороны обязуются заключить в будущем договор аренды нежилого помещения, общей проектной площадью помещений 173,3 кв.м, расположенного на первом этаже по адресу: город Ноябрьск, проспект Мира, N 56. Текст основного договора определяется приложением N 5 к настоящему договору. Указанное приложение N 5 является неотъемлемой частью настоящего договора.

Арендодатель обязуется зарегистрировать право собственности на спорное помещение в государственном органе Федеральной регистрационной службы не позднее 30.09.2008 и в течение пяти рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности на помещение направить арендатору письменное предложение заключить основной договор (пункты 3.1, 3.2 предварительного договора).

Согласно пункту 6.1 предварительного договора в случае, предусмотренном пунктом 3.2 настоящего договора, а также в случае отказа арендодателя от добровольного заключения основного договора, арендодатель выплачивает арендатору штраф в размере трёхмесячной постоянной арендной платы, размер которой предусмотрен проектом основного договора (приложение N 5 к настоящему договору), в течение 7 банковских дней с момента отказа от заключения основного договора в полном соответствии с проектом основного договора (приложение N 5 к настоящему договору). Отказом арендодателя от заключения основного договора в числе прочего признаётся неполучение арендатором от арендодателя предложения о заключении основного договора в порядке, предусмотренном настоящим договором.

В случае отказа арендодателя от подписания основного договора аренды, незаключения основного договора аренды по любым иным причинам, независящим от арендатора, в также в случаях расторжения настоящего и/или основного договора, установленных пунктами 6.3, 6.4 настоящего договора, арендодатель возмещает арендатору стоимость произведённых последним в помещении подготовительных и отделочных работ и неотделимых улучшений на основании письменного требования арендатора с приложением документов, подтверждающих затраты, в течение 7 банковских дней с момента получения требования (пункт 6.6 предварительного договора).

В соответствии с пунктами 4.1, 4.2, 4.3 предварительного договора в течение одного месяца с момента заключения настоящего договора арендатор вносит на расчётный счёт арендодателя обеспечительный взнос в размере 1 039 800 рублей, без учёта НДС, па основании счёта, выставленного арендодателем. Из обеспечительного взноса арендодателем удерживаются задолженности арендатора по арендной плате, подлежащей уплате, в соответствии с условиями договора в случае просрочки по оплате арендных платежей. Обеспечительный взнос засчитывается арендодателем в счёт постоянной арендной платы за последние три месяца аренды по основному договору с равномерной разбивкой по месяцам за вычетом задолженности арендатора по оплате арендных платежей, правомерно удержанных в соответствии с договором.

Во исполнение условий предварительного договора арендатор в счёт обеспечения исполнения своих обязательств по договору перечислил арендодателю обеспечительный взнос в размере 1 226 964 рублей, что подтверждается платёжными поручениями от 29.07.2008 N 450, от 16.09.2008 N 207.

ООО "Гейм Системс" зарегистрировало право собственности на нежилое помещение общей площадью 173,3 кв.м, 1 этаж, адрес объекта: Тюменская область, Ямало-Ненецкий автономный округ, город Ноябрьск, проспект Мира, дом 56, кадастровый номер зарегистрированного помещения 89-72-36/023/2008-029 (свидетельство о государственной регистрации права от 02.10.2008 серии 72 НЛ N 011292).

После регистрации права собственности на спорное помещение ответчик свои обязательства по предварительному договору по заключению с истцом основного договора аренды на данное помещение не исполнил, что послужило основанием для обращения ООО "АДИДАС" в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьёй 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, исходя из их относимости и допустимости.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 10, 307, 309, 310, 330, 429, 432, 445, 607, 614, 623, 651, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и принимая решение об обязании ответчика заключить основной договор аренды, пришёл к выводу о том, что помещение, подлежащее передаче арендатору при заключении основного договора аренды, определено настолько подробно, насколько это было возможно на дату подписания предварительного договора, условие относительно места расположения помещения и поэтажный план помещения сторонами также согласованы. Буквальное толкование условий предварительного договора позволяет определенно установить помещение, подлежащее передаче истцу в качестве объекта аренды при заключении основного договора. В связи с этим, предварительный договор аренды является заключённым несмотря на отсутствие в нём условий о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы, и в силу пункта 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации порождает права и обязанности для подписавших его лиц.

Суд пришёл к выводу о том, что, не исполняя свои обязательства по заключению с ООО "АДИДАС" основного договора аренды помещения, ООО "Гейм Системс" злоупотребляет своим правом арендодателя (собственника подлежащего передаче в аренду помещения).

Учитывая недобросовестность ответчика по исполнению возникших у него по предварительному договору обязательств, суд обязал ООО "Гейм Системс" заключить с ООО "АДИДАС" основной договор аренды помещения на условиях, предусмотренных проектом основного договора, являющегося приложением N 5 к предварительному договору сторон от 28.07.2008, указав в договоре аренды фактический размер площади передаваемого в аренду помещения на момент заключения этого договора, подтверждённый соответствующими правоустанавливающими документами.

Взыскивая 1 039 800 рублей штрафа, начисленного на основании пункта 6.1 предварительного договора, суд первой инстанции исходил из того, что в указанный в предварительном договоре пятидневный срок с даты государственной регистрации права собственности на спорное помещение ответчик основной договор аренды истцу не направил, в связи с чем у ООО "Гейм Системс" существует обязанность по уплате штрафа.

Принимая решение в части обязания ответчика вернуть обеспечительный взнос, суд первой инстанции руководствовался статьями 380, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из отсутствия у последнего оснований для удержания полученных от истца денежных средств, поскольку перечисленные ООО "АДИДАС" 1 226 964 рубля представляют собой не задаток, а авансовые платежи в счёт будущих арендных платежей. А поскольку договор аренды сторонами заключён не был, у истца не возникло обязанности уплачивать арендную плату, а у ответчика - права на получение арендных платежей.

Отказывая в части взыскания стоимости подготовительных и отделочных работ и неотделимых улучшений, суд первой инстанции применил положения статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из действия в настоящее время предварительного договора и незаключения основного договора аренды.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело, правомерно поддержал выводы суда первой инстанции о взыскании 1 039 800 рублей штрафа, предусмотренного пунктом 6.1 договора и отказе во взыскании 2 486 069 рублей 96 копеек стоимости подготовительных и отделочных работ и неотделимых улучшений, поскольку право на возмещение стоимости неотделимых улучшений возникает у арендатора только после прекращения договора и при условии, что такие улучшения производились с согласия арендодателя.

Апелляционный суд пришёл к правильному выводу об отсутствии у суда первой инстанции правовых оснований обязывать стороны указать в договоре аренды фактический размер площади передаваемого в аренду помещения на момент заключения этого договора в связи с тем, что истцом данное требование не заявлялось.

При этом суд апелляционный суд не согласился с выводом суда первой инстанции о взыскании обеспечительного взноса, поскольку внесённые истцом платежи подлежат зачислению в счет оплаты за пользование имуществом, и отказал в удовлетворении иска в данной части.

Суд кассационной инстанции считает вышеуказанный вывод суда апелляционной инстанции неверным по следующим основаниям.

В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, вытекающие из предварительного договора, носят исключительно неденежный характер. Предварительный договор не влечёт за собой прав и обязанностей, предусмотренных основным договором, в частности договором аренды. Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в том числе в аренду) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право па необходимую для исполнения обязательств вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.01.2010 N 13331/09, применение задатка в качестве способа обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору невозможно, поскольку в силу закона обязательства предварительного договора носят неденежный характер.

В связи с этим, выводы суда первой инстанции о возврате денежной суммы, указанной в качестве обеспечительного взноса, правомерны и обоснованы.

Суд кассационной инстанции считает, что несоответствующий фактическим обстоятельствам дела вывод суда апелляционной инстанции, привёл к неправильному применению им норм материального права и принятию незаконного судебного акта в данной части, в силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанное обстоятельство является основанием для частичной отмены постановления апелляционного суда.

При таких обстоятельствах дела суд кассационной инстанции считает возможным, отменив постановление суда апелляционной инстанции в части отказа во взыскании обеспечительного взноса в размере 1 226 964 рублей, оставить в силе в указанной части решение суда первой инстанции.

Руководствуясь пунктами 1, 5 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

постановление от 06.09.2010 Восьмого арбитражного апелляционного по делу N А81-6271/2009 отменить в части отказа во взыскании обеспечительного взноса в размере 1 226 964 рублей. В указанной части оставить в силе решение от 29.04.2010 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по настоящему делу. В остальной части постановление оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.