Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18 января 2011 г. по делу N А45-3659/2010 Удовлетворяя встречный иск о внесении изменения в договор аренды земельного участка, суд исходил из того, что расчеты размера арендной платы, указанные в договоре, не соответствуют требованиям действующего законодательства (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 18 января 2011 г. по делу N А45-3659/2010
(извлечение)

Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Выставочное общество "Сибирская Ярмарка" (далее - ООО ВО "Сибирская Ярмарка", Общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером (далее - КН) 54:35:074455:25 за 3 квартал 2009 года в сумме 1 413 344,43 рублей.; 9 855 058,54 рублей долга по условиям пункта 6 дополнительного соглашения N 2 от 25.09.2009 к договору аренды от 05.12.2005 N 50670; 4 651 150,24 рублей неустойки за просрочку внесения арендных платежей за период с 02.10.2006 по 28.12.2009.

Общество предъявило встречные исковые требования к Департаменту о внесении изменения в договор аренды земельного участка с КН 54:35:074455:25 N 50670 от 05.12.2005 путем изложения Приложения N 4 (с 19.10.2007 по 01.07.2009) в части кадастровой стоимости земельного участка в размере 9 146 300 рублей, в связи с чем размер годовой арендной платы составит 228 657,50 рублей; путем изложения Приложения N 5 (с 01.07.2009) в части кадастровой стоимости земельного участка в этом же размере, с применением дополнительного коэффициента в размере 1,7, что составит размер годовой арендной платы - 233 230,65 рублей в год.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - Управление).

Решением от 20.05.2010 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 06.09.2010 Седьмого арбитражного апелляционного суда, встречный иск удовлетворен в полном объеме, первоначальные исковые требования удовлетворены частично, с Общества в пользу Департамента взыскано 687 115,73 рублей задолженности по арендной плате за период с 3 квартала 2006 года по 3 квартал 2009 года; 450 430,34 рублей неустойки за период с 02.10.2006 по 28.12.2009. В остальной части в иске отказано.

В кассационной жалобе Департамент просит отменить судебные акты в части отказа в удовлетворении требований, принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ответчика о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 05.12.2005 N 50670 (приложения N 4 и N 5).

В обоснование кассационной жалобы указывает на то, что отсутствуют основания для применения при расчете размера арендной платы в приложении N 4, N 5 к договору аренды кадастровой стоимости в ином размере, чем определенным в акте определения кадастровой стоимости земельных участков в кадастровом квартале 54:35:074455, утвержденных начальником Территориального отдела N 1 Управления Росреестра (21.07.2005), поскольку данный акт не отменен и не признан недействительным.

Общество с кассационной жалобой не согласно по основаниям, изложенным в отзыве.

Учитывая надлежащее извещение Департамента и третьего лица о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривается в их отсутствие.

Заслушав представителя Общества, рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 286-288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов по настоящему делу, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, что 05.12.2005 между Департаментом и Обществом был заключен договор аренды земельного участка N 50670 (далее - договор N 50670), по условиям которого истец (арендодатель) передал во временное возмездное пользование ответчику (арендатор) земельный участок с КН 54:35:074455:25, общей площадью 17 712 кв.м. для завершения строительства выставочного комплекса по ул. Обской в городе Новосибирске.

Размер арендной платы определяется в соответствии с порядком определения размера и внесения арендной платы за землю, утвержденным решением Городского совета от 22.06.2005 N 24 (пункт 2.1 договора); размер ежегодной арендной платы изменяется в случае изменения ставок арендной платы федеральным, областным или городским нормативно-правовым актом; при этом сторонами договора предусмотрено, что исчисление и уплата арендной платы в ином размере начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом, предусматривается такое изменение (пункт 2.2 договора); арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее 1-го числа месяца квартала, следующего за расчетным кварталом (пункт 2.4.2. договора).

Решение Городского совета от 22.06.2005 N 24 было признано утратившим силу с 25.10.2005 на основании решения Городского совета города Новосибирска N 106, которым был принят новый Порядок определения размера и внесения арендной платы за землю в городе Новосибирске, в связи с чем, 28.10.2007 сторонами было заключено дополнительное соглашение N 1 к рассматриваемому договору, в соответствии с которым расчет размера арендной платы с 19.10.2007 осуществляется по условиям Приложения N 4, что составило годовой размер арендной платы в сумме 5 542 527,17 рублей.

25.09.2009 Мэрия города Новосибирска заключила с Обществом дополнительное соглашение N 2 к договору N 50670, согласно которому расчет размера арендной платы с 01.07.2009 должен осуществляться в соответствии с Приложением N 5, что составит 5 653 377,71 рублей в год; стороны продлили срок действия договора до 05.12.2011 (пункт 3).

Вследствие несвоевременной и неполной оплаты арендных платежей за 3 квартал 2009 года за Обществом, по мнению истца, образовалась задолженность по арендной плате в сумме 1 413 344,43 рублей.

Однако в период с 3 квартала 2006 года до 19.10.2007 в соответствии с правовой позицией ответчика (истца по встречному исковому заявлению) годовая арендная плата с 01.07.2009 составила сумму 233 230,65 рублей, следовательно, задолженность ответчика перед истцом за 3 квартал 2009 года составила 58 307,66 рублей.

По мнению истца, на основании пункта 6 дополнительного соглашения N 2 от 25.09.2009 к договору от 05.12.2005, ответчик принял на себя обязательства оплатить задолженность по арендной плате в сумме 9 855 058,54 рублей за период с 3 квартала 2006 года по 2 квартал 2009 года.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование встречного иска Общество указывает на то, что решение Городского совета N 106 от 25.10.2005 утратило силу с 22.04.2008 в связи с принятием нового решения Городского совета N 960 с измененным порядком расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Новосибирска с 30.04.2008, и в основе определения размера арендной платы должна быть положена кадастровая стоимость земельного участка. Общество полагает необходимым внести изменения в договор аренды путем приведения размера годовой арендной платы в Приложениях N 4 и N 5 к указанному договору в соответствие с действовавшими на момент их заключения решениями Городского совета города Новосибирска.

По мнению Общества, арендуемый участок относится к категории "прочие земли поселений", для которых кадастровая стоимость определена в размере 516,39 рублей за квадратный метр (группа 14), поэтому Общество просит внести изменения в договор аренды N 50670 путем изложения Приложений N 4 и N 5 в иной редакции. В качестве правового обоснования Общество ссылается на статьи 422, 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя встречный иск и частично удовлетворяя первоначальный иск, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения встречных исковых требований, так как расчеты размера арендной платы, указанные в Приложениях N 4 и N 5 к договору N 50670 не соответствуют закону и нормативно-правовым актам; исковые требования в части долга в размере 687 115,73 рублей и неустойки в размере 450 430,34 рублей подтверждены документально.

Суд апелляционной инстанции поддержал вынесенное решение.

Выводы судов обеих инстанций являются правомерными.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Судами установлено, что Общество 22.01.2010 обращалось к Департаменту с предложением об изменении договора, в частности приложений N 4 и N 5. Соглашение сторон по указанному вопросу не достигнуто.

На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При рассмотрении спора, судами установлено, что результаты государственной кадастровой оценки земель Новосибирской области утверждены постановлением Администрации Новосибирской области N 56 от 27.07.2005; земельный участок с КН 54:35:074455:25 относится к кадастровому кварталу N 074455. Согласно акту определения кадастровой стоимости земельных участков для земельных участков пятой группы кадастровая стоимость определена в размере 12 517 рублей за квадратный метр. Земельный участок предоставлен Обществу в аренду для строительства выставочного комплекса по ул. Обской и на нем отсутствуют объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочные и газонаполнительные станции, а также предприятия автосервиса.

Поскольку в период действия приложения N 4 (19.10.2007 - 01.07.2009) вступило в законную силу с 01.01.2006 решение Городского совета N 106 от 25.10.2005, предусматривающее иной расчет арендной платы, нежели был установлен сторонами 19.10.2007, и которым уже необходимо было руководствоваться сторонам при заключении приложения N 4, решение Совета депутатов города Новосибирска от 22.04.2008 N 960, установившее новые правила расчета арендной платы, вступило в силу с 30.04.2008, суды на основании пункта 2.2 договора N 50670 сделали правильный вывод, что исчисление и уплата арендной платы в ином размере по приложениям NN 4, 5 должна начаться с 19.10.2007 до 01.07.2009, с 01.07.2009, соответственно.

Арбитражные суды, исследовав по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, установив, что на спорном земельном участке отсутствуют объекты торговли, общественного питания, автозаправочные и газонаполнительные станции, предприятия сервиса, пришли к правильному выводу, что в основе расчетов арендной платы, приведенных в приложениях NN 4, 5 к договору должна быть положена кадастровая стоимость земельного участка в размере 516,39 руб. за квадратный метр, соответственно, размер арендной платы, указанные в приложениях NN 4, 5 к договору N 50670, не соответствуют закону, в связи с чем, удовлетворили встречный иск.

Удовлетворяя встречный иск, суды также учитывали решение Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-16236/2006 37/476, вступившее в законную силу, в котором суд указал, что спорный земельный участок следует отнести к прочим землям поселений, кадастровая стоимость которых составляет 516,39 руб. за квадратный метр, относящимся по виду функционального (разрешенного) использования, установленному Постановлением Администрации Новосибирской области от 27.07.2005 N 56 - графа 14 таблица 1.

Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции также сослался на заключение эксперта от 12.02.2008 по результатам строительно-технической экспертизы, назначенной судом в рамках рассмотрения дела N А45-16236/2006 в целях установления кадастровой оценки земельного участка с КН 54:35:074455:25 исходя из классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Довод заявителя со ссылкой на акт определения кадастровой стоимости земельных участков в кадастровом квартале N 54:35::074455, утвержденный 21.07.2005 территориальным отделом Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Новосибирской области был предметом исследования судов и ему дана надлежащая правовая оценка с учетом положений статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом суд исходил из того, что поскольку названный акт по своей сути, является актом государственного органа и в части определения кадастровой стоимости земельного участка с КН 54:35:074455:25 противоречит Федеральному закону "О государственном земельном кадастре", Постановлению Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 "Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель", Методике государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденной приказом Росземкадастра от 17.10.2002 N П/337, Постановлению Администрации Новосибирской области от 27.07.2005, соответственно, у суда в силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют основания для применения в рассматриваемом споре названного акта.

Также суды учитывали, что правовая оценка акту от 21.07.2005 дана вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-16236/2006. Так суд указал, что арендуемый Обществом земельный участок следует отнести к 14 группе - прочим землям поселений, кадастровая стоимость которых составляет 516,39 руб. за квадратный метр, относящимся по виду функционального (разрешенного) использования, установленному Постановлением Администрации Новосибирской области от 27.07.2005 N 56 - графа 14 таблица 1.

Изложенные в кассационной жалобе доводы не опровергают правильность выводов суда, повторяют доводы апелляционной жалобы, апелляционным судом им дана надлежащая правовая оценка, по существу направлены на переоценку доказательств и установленных обстоятельств по делу, что в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции, в связи с чем, подлежат отклонению.

Таким образом, при принятии обжалуемых судебных актов судами не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, основания для их отмены отсутствуют.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 20.05.2010 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 06.09.2010 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-3659/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.