Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22 марта 2005 г. N Ф04-1366/2005(9494-А02-12) Удовлетворяя иск о выселении из нежилого помещения, суд исходил из того, что спорный договор аренды является незаключенным, поскольку не был зарегистрирован в установленном законом порядке, кроме того, сторонами не были согласованы все существенные условия договора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 22 марта 2005 г. N Ф04-1366/2005(9494-А02-12)
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Агропромышленный комбинат "Горный Алтай" (далее - ООО "АПК "Горный Алтай") обратилось в Арбитражный суд Республики Алтай с иском к предпринимателю О. о выселении ответчика из нежилого помещения - здания магазина общей площадью 100 кв. метров, расположенного по адресу: Республика Алтай, Майминский район, с. Кызыл-Озек, ул. Советская, д. 55.

Решением суда от 15.11.04 (судья М.), оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 17.01.05 (судьи К., Г., Я.), иск удовлетворен в полном объеме.

Судебные акты со ссылкой на статьи 433, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы тем, что поскольку договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем является незаключенным, то у ответчика отсутствуют правовые основания для использования нежилого помещения.

Оспаривая законность состоявшихся судебных актов, предприниматель О. просит в кассационной жалобе их отменить, дело передать на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей. Заявитель полагает, что иск предъявлен ненадлежащим истцом, поскольку переход права собственности на здание магазина ООО "АПК "Горный Алтай" не зарегистрировано. По мнению заявителя, срок действия договора аренды менее года, поэтому он не подлежал регистрации и является заключенным. Кроме того, как считает заявитель жалобы, судом не дана оценка имеющимся в материалах дела двум договорам аренды от 19.01.04.

Отзыв на кассационную жалобу истец не представил.

Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела видно, что между ООО "АПК "Горный Алтай" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем О. (арендатор) заключен договор аренды имущества с условием выкупа от 19.01.04.

Согласно названному договору в пользование арендатора сдано здание магазина общей площадью 100 кв. метров, находящееся по вышеупомянутому адресу, с торговым оборудованием: секции, шкаф, стол, стул (приложение N 1).

По условиям договора аренды срок его действия определен в один год со дня передачи имущества арендатору (пункт 7.1).

С учетом того, что договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке и ответчик занимает здание магазина при отсутствии правовых оснований, истец предъявил настоящий иск.

Разрешая спор, суд установил, что фактически передача спорного здания состоялась, хотя передаточным актом не оформлялась. Сторонами не оспаривается и то обстоятельство, что предприниматель О. занимает сданное ему в аренду здание магазина.

В соответствии с частью 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормы которой правильно истолковал и применил суд, договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Суд пришел к правильному выводу о том, что оговоренный в пункте 7.1 договора аренды срок его действия равен одному году. Причем годичный срок исчисляется со дня передачи имущества арендатору. Следовательно, довод ответчика о сроке действия договора до 19.01.05 является несостоятельным. Если передача здания магазина была осуществлена через неделю после подписания договора, то срок действия договора все равно остается равным одному году и заканчивается через неделю после 19 января 2005 года.

Поскольку государственная регистрация договора аренды с правом выкупа не произведена и доказательств того, что стороны обращались в регистрирующий орган за регистрацией договора, материалы дела не содержат, то он обоснованно признан судом незаключенным.

При таких обстоятельствах суд сделал верный вывод о том, что незаключенный договор аренды не является основанием для занятия предпринимателем О. здания магазина и истец вправе требовать выселения ответчика.

Что касается принадлежности спорного здания на праве собственности ООО "АПК "Горный Алтай", то судом данный вопрос исследован надлежащим образом, в связи с чем суд пришел к правомерному выводу об истце как собственнике здания. Поэтому довод заявителя жалобы о недоказанности истцом права собственности на здание магазина судом кассационной инстанции не принимается во внимание.

Относительно довода предпринимателя О. о наличии двух договоров аренды с разными условиями суд кассационной инстанции отмечает, что разнятся они только по условию о выкупной цене. Названное обстоятельство лишний раз свидетельствует о том, что договор аренды не заключен, так как не согласовано условие договора о выкупной цене, являющейся на основании статей 432, 624 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора аренды с правом выкупа.

Таким образом, судами первой и апелляционной инстанций дана оценка всем доводам ответчика по рассматриваемым вопросам, в том числе и по изложенным в кассационной жалобе, поскольку в ней, по существу, ответчик повторяет все то, на что ссылался ранее, и это отражено в принятых судебных актах.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 15.11.04 и постановление от 17.01.05 по делу N А02-3978/2004 Арбитражного суда Республики Алтай оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.