Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15 июня 2004 г. N Ф04/3277-1387/А27-2004 Оснований для признания договора купли-продажи недвижимости недействительным не имеется, поскольку сторонами согласованы все существенные условия договора, в том числе позволяющие определить объект недвижимости, отчуждаемый по сделке (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 15 июня 2004 г. N Ф04/3277-1387/А27-2004
(извлечение)

ОАО "Компания "Кузбассуголь" обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Кузбасс-Юнион", г. Кемерово, о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи недвижимого имущества от 25.02.2003, заключенного открытым акционерным обществом "Кемеровские ЦЭММ" и ООО "Кузбасс-Юнион", и о признании недействительной государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество на спорное имущество.

Для участия в деле в качестве третьих лиц были привлечены ОАО "Кемеровские ЦЭММ" и учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Кемеровской области.

При рассмотрении дела судом произведена процессуальная замена ОАО "Кемеровские ЦЭММ" на его правопреемника - открытое акционерное общество "Специализированная шахтная энергомеханическая компания" (ОАО "СШЭК").

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что сделка заключена директором ОАО "Кемеровские ЦЭММ" без согласия совета директоров общества. В соответствии с пунктом 25 параграфа 15 устава ОАО "Кемеровские ЦЭММ" вопрос предварительного одобрения сделок, связанных с приобретением, отчуждением и возможностью отчуждения обществом недвижимого имущества отнесен к компетенции совета директоров общества. Считает сделку ничтожной в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме этого, истец сослался на незаключенность договора в соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса, так как сторонами не согласованы все условия договора об объекте продажи.

Решением от 16.12.2003 в удовлетворении иска отказано. Суд признал несостоятельными доводы истца о совершении руководителем ОАО "Кемеровские ЦЭММ" сделки с превышением полномочий. Не нашел оснований для признания договора незаключенным.

Постановлением апелляционной инстанции от 01.04.2004 решение оставлено без изменения. Апелляционная инстанция отметила, что согласно приведенным в иске основаниям сделка может быть оспорена истцом, который является акционером продавца, в соответствии со статьей 174 Гражданского кодекса (оспоримая сделка). В связи с этим требования истца о применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворены быть не могут. При этом суд учел, что директор продавца действовал в пределах своих полномочий.

Апелляционная инстанция не нашла оснований для признания договора незаключенным.

ОАО "АК "Кузбассуголь" не согласно с вынесенными судебными актами в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Считает договор купли-продажи незаключенным, поскольку сторонами не было соблюдено условие об указании в договоре данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. Земельный участок с указанным в договоре кадастровым номером имеет площадь 39 911,46 кв.м. На данном участке расположено 25 объектов недвижимости. Поскольку площадь земельного участка 473,34 кв.м., указанная сторонами в договоре, не соответствует ни общей площади участка - 39 911,46 кв.м., ни площади здания склада - 351,6 кв.м., истец считает, что при заключении сделки не было соблюдено условие об указании данных, определяющих расположение недвижимости.

Просит судебные акты в обжалуемой части отменить и принять новое решение об удовлетворении иска.

ООО "Кузбасс-Юнион" в отзыве на кассационную жалобу решение и постановление находит законными и обоснованными.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная инстанция считает, что жалоба удовлетворению не подлежит.

По условиям договора N 1 от 25.02.2003 ОАО "Кемеровские ЦЭММ" (продавец) обязуется передать в собственность ООО "Кузбасс-Юнион" (покупатель) здание холодного склада, расположенное по адресу: г. Кемерово, ул. Шахтерская, 2. Характеристика объекта: здание холодного склада, литера "П", одноэтажное, площадь 383,5 кв.м., стены и перегородки кирпичные, крыша - шифер, полы - щебень, ворота металлические, оконные проемы одинарные, глухие. Площадь объекта определена согласно данным технического паспорта БТИ. Недвижимое имущество расположено на земельном участке площадью 473,34 кв.м., кадастровый N 42:24:040356:63.

Дав оценку всем обстоятельствам дела, суд правомерно указал, что договор содержит данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке (статья 554 Гражданского кодекса). Таким участком является принадлежащий продавцу на праве бессрочного пользования участок с кадастровым номером 42:24:040356:63 площадью 39 911,46 кв.м.

Расположение объекта на земельном участке определено только техническим паспортом БТИ. Земельный участок площадью 473,34 кв.м. является составной частью земельного участка площадью 39 911,46 кв.м. и необходим для использования имущества.

Статья 554 Гражданского кодекса предполагает наличие в договоре данных, позволяющих определить имущество, которое отчуждается по договору купли-продажи. Такими данными являются местоположение, наименование, площадь, назначение имущества и другие его параметры. Спорный договор позволяет определить объект недвижимости, отчуждаемый по сделке.

При изложенных обстоятельствах кассационная инстанция считает, что судебными инстанциями были выяснены все обстоятельства по делу, нормы права применены правильно, оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 16.12.2003 и постановление от 01.04.2004 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-11297/2003-1 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.