Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22 июля 2004 г. N Ф04/5323/2004(А70-3366-8) Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 22 июля 2004 г. N Ф04/5323/2004(А70-3366-8)
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Аверс" обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "А.Ю.З. и К." о расторжении договора N 974365 на аренду нежилых помещений (строений) и выселении ответчика из занимаемого им нежилого помещения площадью 808,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Пермякова, 39/6.

В обоснование исковых требований истец ссылался на пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 7.1 договора N 974365 на аренду нежилых помещений, в соответствии с которыми арендодателю предоставлено право на досрочное расторжение арендных отношений в случаях нарушения арендатором условий договора аренды.

Ответчик требования истца посчитал необоснованными и неправомерными и по этой причине их отклонил. Указывал, что в настоящее время никаких нарушений пользования арендуемыми помещениями нет, следовательно, нет и оснований для расторжения договора аренды.

Решением от 21.04.2004 (судья Ю.) Арбитражный суд Тюменской области в удовлетворении иска отказал и с ООО "Аверс" в пользу ООО "А.Ю.З. и К." взыскал 15 000 руб. судебных издержек на оплату услуг адвоката.

Решение суда мотивировано недоказанностью факта нарушения условий договора аренды и тем обстоятельством, что имеющиеся у истца замечания по техническому состоянию помещений суд нашел не существенными для досрочного расторжения договора аренды.

Постановлением апелляционной инстанции от 22.06.2004 (судьи К., С., Ч.) решение отменено. Принято новое решение, которым исковые требования удовлетворены. Расторгнут договор N 974365 на аренду нежилых помещений (строений). Суд обязал ответчика в срок до 05.07.2004 освободить спорное нежилое помещение по ул. Пермякова, 39/6 г. Тюмени.

В настоящей кассационной жалобе ответчик предлагает отменить постановление апелляционной инстанции арбитражного суда, как не соответствующее фактическим обстоятельствам по делу и принятое с нарушением норм материального и норм процессуального права. Просит оставить в силе решение суда первой инстанции от 21.04.2004.

Нарушение норм материального права заявитель усматривает в том, что судом апелляционной инстанции неправильно истолкованы положения статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, суд не применил нормы права, подлежащие применению, а именно: статью 431, пункт 3 статьи 619, статью 947 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По мнению заявителя, суд апелляционной инстанции в нарушение пункта 12 части 1 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не указал нормативные акты, на основании которых сделан вывод о ненадлежащем исполнении ответчиком обязанности по страхованию арендованного имущества.

Принявший участие в судебном заседании представитель ответчика доводы кассационной жалобы поддержал, настаивал на отмене постановления апелляционной инстанции и оставлении в силе решения суда первой инстанции об отказе в иске.

Представитель истца против доводов кассационной жалобы возражал, считал их необоснованными и обращал внимание суда кассационной инстанции на то обстоятельство, что допущенные арендатором нарушения условий аренды были устранены им только после того, как арендодатель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Законность обжалуемых судебных решений проверена в соответствии со статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Как установлено арбитражным судом, 12.08.97 между Комитетом по управлению имуществом г. Тюмени, Комитетом жилищно-коммунального хозяйства территориального управления по Ленинскому АО (арендодатели) и товариществом с ограниченной ответственностью (ТОО) "А.Ю.З. и К." (арендатор) был заключен договор N 974365 на аренду нежилых помещений (строений), согласно которому арендодатели сдали, а арендатор принял в пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Пермякова, 39/6. Цель аренды - торговля бытовой техникой.

Факт передачи указанного нежилого помещения подтверждается актом приемки-передачи нежилого помещения, являющийся приложением к договору N 974365.

По договору купли-продажи муниципального имущества на открытом аукционе от 28.05.2003 ООО "Аверс" приобрело нежилое встроенно-пристроенное помещение, занимающее часть первого этажа 9-этажного жилого дома, постройки 1981 года, площадью по внутреннему обмеру 808,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Пермякова, 39/6, обремененное договором аренды N 974365 с 01.09.97 по 01.09.2007, по которому в качестве арендатора выступало ООО "А.Ю.З. и К.".

Новому собственнику выдано Свидетельство о государственной регистрации права собственности от 23.09.2003 серии 72 НЕ 002366.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, ООО "Аверс" при покупке спорного нежилого помещения приобрело права арендодателя по договору N 974365 на аренду нежилых помещений (строений).

Вступив в права арендодателя, истец выявил неоднократные нарушения условий договора аренды арендатором-ответчиком, направил ему предложение устранить эти нарушения в срок до 25.11.2003 и поскольку нарушения в установленный срок не были устранены, обратился с настоящим иском о досрочном расторжении договора аренды и выселении арендатора из занимаемого помещения.

При этом истец ссылался на предписание N 481 Государственной противопожарной службы от 14.08.2003 при проведении пожарно-технического обследования здания магазина ООО "А.Ю.З. и К." по адресу: г. Тюмень, ул. Пермякова, 39, выявившее нарушения арендатором требований пожарной безопасности.

Во исполнение предписания N 481 от 14.08.2003 ООО "Аверс" в письме N 566/1 от 14.10.2003, как собственник помещения, предложило арендатору (ответчику) в срок до 17.10.2003 застраховать занимаемое им на правах аренды нежилое помещение. Указав, что помещение следует застраховать в ОАО "Страховая компания "Прогресс-Гарант" без указания выгодоприобретателя (с выдачей страхового полиса на предъявителя) и передать страховой полис ООО "Аверс", в качестве страховой суммы имущества взять стоимость его приобретения - 19 684 000 руб.

В письме N 183 от 17.10.2003 арендатор не согласился принять предложенные условия страхования, так как договором N 974365 на аренду нежилых помещений (строений) не предусмотрены особые условия по страхованию арендуемого помещения.

Тем не менее, 17.10.2003 ООО "А.Ю.З. и К." (страхователь) и открытое акционерное общество (ОАО) "Страховая компания "ЭЛИС-Тюмень" (страховщик) заключили договор страхования имущества юридических лиц N 30010, выгодоприобретателем по которому является ООО "Аверс". Выдан полис страхования имущества юридических лиц N 30007 от 22.10.2003. В качестве страховой суммы ответчик указал балансовую стоимость арендуемого им помещения 3 005 872 руб., что более чем в 6 раз ниже действительной стоимости застрахованного имущества (19 684 000 руб.). В связи с этим истец посчитал, что при систематических нарушениях арендатором принятых на себя обязанностей, в т.ч. правил пожарной безопасности, для арендодателя возрастает риск неблагоприятных последствий, которые могут иметь место в последующем и которые при занижении арендатором страховой суммы не покроют понесенных арендодателем убытков.

С этими доводами истца следует согласиться, поскольку они не противоречат положениям статьи 947 ГК РФ, которая в качестве страховой суммы называет действительную стоимость имущества в месте его нахождения в день заключения договора страхования и для предпринимательского риска убытки от предпринимательской деятельности, которые страхователь, как можно ожидать, понес бы при наступлении страхового случая.

Таким образом, из материалов дела усматривается, что на тех условиях, при которых ответчик застраховал арендуемое помещение, в случае наступления неблагоприятных последствий, собственник этого имущества (выгодоприобретатель) не получил бы полного возмещения действительной стоимости нежилого помещения, приобретенного им на аукционе по цене 19 684 000 руб.

Другим нарушением условий договора аренды истец считает нецелевое использование сданных в аренду помещений, в частности, использование части площади арендуемого помещения под сервисную службу по ремонту бытовой техники, о чем сторонами составлен акт с предложением устранить допущенное нарушение условий договора в срок до 25.11.2003, которое также было устранено ответчиком только после того, как истец обратился в арбитражный суд.

Ненадлежащее исполнение арендатором своей обязанности по оплате коммунальных услуг истец подтверждает актом сверки расчетов за услуги водоснабжения и водоотведения и актом сверки взамозачетов от 18.11.2003 у ООО "А.Ю.З. и К." перед ТУМП "Водоканал и МУП "Городские тепловые сети", согласно которым у арендатора имелась и имеется на сегодняшний день задолженность по коммунальным платежам. Данное обстоятельство расценивается истцом как ненадлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по поддержанию арендуемого помещения в надлежащем состоянии, поскольку со стороны коммунальных служб города существует угроза из-за неплатежей прекратить подачу теплоэнергии в помещение в зимний период времени.

Названные доводы истца следует признать также обоснованными.

Систему недобросовестного поведения ответчика в отношении арендуемого имущества истец усматривает и в том, что прежним арендодателем (Комитетом) ответчик дважды привлекался к административной ответственности (штрафу) за сдачу арендуемых площадей в субаренду 3-им лицам, что условиями договора аренды не допускалось.

Указанные факты, по мнению истца, свидетельствуют о систематических нарушениях условий аренды и недобросовестном поведении ответчика в отношении арендованного имущества.

Проверяя доводы истца, арбитражный суд апелляционной инстанции рассмотрел представленные сторонами доказательства и пришел к правильному выводу о том, что ответчик в течение с 2000 по 2003 года пользовался арендованным имуществом с неоднократными нарушениями условий договора, то есть недобросовестно и ненадлежащим образом исполнял принятые на себя по договору N 974365 на аренду нежилых помещений (строений) обязательства.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с нарушениями условий договора или целевого назначения аренды имущества либо с неоднократными нарушениями.

Таким образом, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, принял правильное решение об удовлетворении исковых требований.

Что касается доводов ответчика об устранении им допущенных нарушений, то они не могут приниматься во внимание, поскольку нарушения устранены им не в указанные арендодателем сроки (25.11.2003), а в течение февраля-апреля 2004 г., т.е. после того, как истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском (январь 2004 г.). Названное обстоятельство подтверждает доводы истца о недобросовестном поведении арендатора.

Таким образом, доводы заявителя кассационной жалобы о нарушении норм материального и процессуального права не нашли своего подтверждения в материалах настоящего дела и отклоняются кассационной инстанцией как необоснованные.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Тюменской области от 22.06.2004 по делу N А-70-480/26-2004 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.