Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15 сентября 2004 г. N Ф04-6563/2004(А03-4688-20) Отсутствие согласованного сторонами условия о предмете договора купли-продажи влечет признание его незаключенным (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 15 сентября 2004 г. N Ф04-6563/2004(А03-4688-20)
(извлечение)

ЗАО "Аист" обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к ООО "Новый легион" о признании договора купли-продажи N ОС-1-03 от 21.02.2003 незаключенным.

Определением суда от 27.01.2004 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ОС-1" (далее ООО "ОС-1").

Решением суда от 25.03.2004 в удовлетворении иска отказано. Решение мотивировано тем, что истец не представил доказательств, подтверждающих незаключенность договора. При этом суд первой инстанции сделал вывод, что сторонами при заключении договора нарушены требования статей 8 и 37 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем договор купли-продажи N ОС-1-03 от 21.02.2003 является недействительным по основаниям статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановлением суда от 17.06.2004 решение суда первой инстанции отменено, иск удовлетворен. Суд со ссылкой на статьи 432, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации признал договор купли-продажи N ОС-1-03 от 21.02.2003 незаключенным. В постановлении указано, что суд первой инстанции правильно установив обстоятельства дела, применил нормы материального права не подлежащие применению, в частности неправильно применил статью 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправильно истолковал пункт 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации" от 23.10.2000 N 57, указав, что соглашения, подписанные представителем стороны, несоответствующим основному договору, являются ничтожными.

ООО "Новый легион", обращаясь с кассационной жалобой, просит решение от 25.03.2004 отменить в части, а именно, исключить из мотивировочной части вывод суда о ничтожности договора купли-продажи N ОС-1-03 от 21.02.2003, постановление апелляционной инстанции отменить, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права.

Жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции нарушил нормы материального права (статьи 180, 182-183 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем ООО "Новый легион" подало апелляционную жалобу на мотивировочную часть решения в отношении признания спорного договора ничтожным. Суд апелляционной инстанции вышел за рамки требований, изложенных в апелляционной жалобе, и проверил законность и обоснованность решения в целом. Заявитель с постановлением апелляционной инстанции не согласен по следующим основаниям.

Во-первых, вывод суда о невозможности индивидуализировать земельный участок, однозначно выделив его из других земельных участков, по его месту нахождению и его площади не соответствует фактическим обстоятельствам дела, следовательно, вывод суда о недостижении соглашения о существенных условиях по сделке купли-продажи земельного участка также не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Во-вторых, суд оставил без внимания, довод ответчика и фактические обстоятельства дела, свидетельствующие, что договор N ОС-1-03 содержит две сделки по купле-продаже недвижимости: нежилого помещения и земельного участка, и не дал оценку договору купли-продажи нежилого помещения.

В-третьих, вывод суда о присвоении земельному участку кадастрового номера в конце марта 2003 года не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Действительно, документы по кадастровому учету земельного участка, а именно справки формы В1, В2 и В6, были получены представителем ЗАО "Аист" 21.03.2003, однако документы были сделаны 19.02.2003 и информация о кадастровом номере и категории земельного участка была получена в конце февраля 2003 (письма Земельной палаты N 39, N 46). На основании полученной информации и было заключено дополнительное соглашение от 28.02.2003.

В-четвертых, вывод суда о ничтожности дополнительного соглашения от 28.02.2003 в виду незаключенности договора N ОС-1-03 со ссылкой на статьи 450, 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствуют о неправильном истолковании закона.

В-пятых, применение судом части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации о невозможности отчуждения нежилого помещения без одновременного отчуждения земельного участка свидетельствует о неприменении закона подлежащего применению.

В отзыве на кассационную жалобу ЗАО "Аист" считает доводы кассационной жалобы необоснованными и подлежащими отклонению, а обжалуемые судебные акты законными и обоснованными. Полагает, что в договоре купли-продажи от 21.02.2003 заключенным между истцом и ответчиком отсутствуют необходимые характеристики земельного участка, позволяющие однозначно выделить его из других объектов недвижимости, то есть не определен предмет договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, согласно пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Представитель заявителя в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить постановление апелляционной инстанции и отменить решение в части суждения о ничтожности договоров.

Представитель ЗАО "Аист" в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы отзыва на кассационную жалобу и просил оставить постановление без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Представитель третьего лица ООО "ОС-1" в заседании суда кассационной инстанции пояснил, что считает доводы кассационной жалобы необоснованными и подлежащими отклонению, а постановление апелляционной инстанции законным и обоснованным. Просил оставить постановление без изменения.

Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены постановления апелляционной инстанции.

Как видно из материалов дела, между ЗАО "Аист" (продавец) и ООО "Новый легион" (покупатель) подписан договор купли-продажи недвижимого имущества N ОС-1-03 от 21.02.2003, в соответствии с которым продавец продает, а покупатель покупает недвижимое имущество: отдельно стоящее нежилое здание - нежилое строение, общей площадью 389,1 кв.м., находящееся по адресу: г. Тюмень, ул. 30 лет Победы, д. 122, строение 1, и земельный участок общей площадью 0,1062 га, на котором расположено указанное здание.

Полагая, что при заключении названного договора стороны не достигли соглашения в отношении существенных условий договора, касающихся предмета договора вследствие чего договор является незаключенным, истец предъявил настоящий иск.

В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актов как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Частью 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. При этом в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации в договорах, предметом которых являются земельные участки подлежит указанию категория земель.

Согласно статье 1 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" от 02.01.2000 N 28-ФЗ государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Исследуя спорный договор применительно к указанной норме статьи, суд пришел к правильному выводу о том, что указание в спорном договоре купли-продажи на площадь земельного участка и его местонахождение, не позволяет индивидуализировать объект (земельный участок), однозначно выделив его из других земельных участков.

Суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что стороны при подписании спорного договора купли-продажи не согласовали условия о предмете договора, что в силу статей 432, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет признание договора купли-продажи незаключенным.

Из материалов дела следует, что 28.02.2003 ЗАО "Аист" и ООО "Новый легион" подписали дополнительное соглашение к договору купли-продажи N ОС-1-03, изложив пункт 1.1 в новой редакции, предусматривающей указание на кадастровый номер земельного участка и категорию земель.

При этом в материалах дела содержится кадастровый план земельного участка кадастровый номер 72:23:04 30 004:0035 расположенному под нежилым строением по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. 30 лет Победы, 122, строение 1, присвоен в конце марта 2003 года, то есть после подписания сторонами данного соглашения. Дополнительное соглашение по незаключенному договору является ничтожным в силу статьи 168, статей 450, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции считает, что судом апелляционной инстанции правильно установлены и оценены фактические обстоятельства дела.

Доводы заявителя о том, что земельный участок был индивидуализирован и суд не дал надлежащей оценки этому обстоятельству не соответствуют фактическим материалам дела.

Судом правильно оценен договор купли-продажи нежилого помещения в соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации как незаключенный, поскольку отсутствовали данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Из-за несогласования предмета договора (являющегося существенным условием) договор признан незаключенным, а дополнительное соглашение от 28.02.2003 года является ничтожным.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление от 17.06.2004 по делу N А-70-8497/27-2003 Арбитражного суда Тюменской области оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.