Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 сентября 2004 г. N Ф04-6740/2004(А03-4837-12) При новом рассмотрении дела суду необходимо разрешить вопрос о размере денежных средств, подлежащих взысканию с арендодателя в счет компенсации затрат арендатора на капитальный ремонт нежилого помещения, исследовать документы, подтверждающие стоимость проведенного ремонта, и оценить действительность спорного договора аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 21 сентября 2004 г. N Ф04-6740/2004(А03-4837-12)
(извлечение)

Предприниматель Н. обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском к муниципальному образованию "Город Камень-на-Оби" (далее - МО "Город Камень-на-Оби") в лице администрации о взыскании 3027508 рублей, составляющих стоимость капитального ремонта.

Третьим лицом без самостоятельных требований к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью "Швейник" (далее - ООО "Швейник").

Решением суда от 27.06.03 (судья К.) иск удовлетворен в полном объеме.

Постановлением суда от 03.06.04 (судьи Б., М., М.) решение отменено в части взыскания расходов по государственной пошлине с МО "Город Камень-на-Оби". В остальной части решение оставлено без изменений.

Судебные акты со ссылкой на нормы статей 616, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы тем, что поскольку смена собственника арендуемого имущества не повлекла изменений договора аренды, то ответственность по возмещению затрат истца возлагается на ответчика.

Обжалуя принятые судебные акты, МО "Город Камень-на-Оби" в лице администрации просит в кассационной жалобе их отменить, в иске отказать. По мнению заявителя жалобы, судом неправильно применены нормы материального права. Нормы статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, как полагает заявитель, не устанавливают полный переход обязательственных прав по сделке, не предусматривают в качестве результата общее правопреемство. На взгляд заявителя жалобы, обязательство по возмещению стоимости произведенного капитального ремонта остается у прежнего арендодателя и не переходит к другому лицу. Кроме того, суд не учел, что договор аренды был зарегистрирован лишь в 2000 году и с этого времени является заключенным. Не согласен заявитель и с предъявленной суммой, которую суд должным образом не проверил.

Отзывы на кассационную жалобу истец и третье лицо не представили.

Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что они подлежат отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между товариществом с ограниченной ответственностью "Швейник" (далее - ТОО "Швейник"), правопредшественником ООО "Швейник", (арендодатель) и предпринимателем Н. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка и нежилого помещения от 26.05.98.

Согласно названному договору арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи во временное пользование сроком на десять лет нежилое помещение (цех массового пошива) общей площадью 517,8 кв. метров, расположенное по адресу: г. Камень-на-Оби, ул. Первомайская, 13, а также находящийся под ним и лежащий рядом земельный участок площадью 2230 кв. метров.

Арбитражный суд установил, что ДГУП "Каменькоммунпроект" произведено обследование здания цеха ТОО "Швейник", по результатам которого составлено техническое заключение и предпринимателю Н. выдан дефектный акт от 10.04.98.

В соответствии с дефектным актом, дополнением к нему от 18.06.98 и сметной документацией на ремонтно-восстановительные работы требовалось 151086 рублей.

28 января 1999 года ТОО "Швейник" и предприниматель Н. подписали соглашение, согласно которому арендодатель принимает у арендатора произведенный за арендодателя капитальный ремонт на сумму 1395953 рубля 28 коп. по договору аренды. Часть арендной платы в сумме 54048 рублей 72 коп. засчитана арендатору в счет стоимости выполненного капитального ремонта. Оставшаяся сумма в размере 1341904 рублей 56 коп. возмещается предпринимателю Н. с учетом роста индекса на строительно-монтажные работы либо засчитывается арендатору в счет арендной платы.

20 сентября 2001 года между ООО "Швейник" (продавец) и администрацией г. Камень-на-Оби (покупатель) заключен договор купли-продажи.

По условиям упомянутого договора продавец продал в собственность покупателя спорное нежилое помещение цеха массового пошива общей площадью 518,8 кв. метров без видимых технических (строительных) недостатков, обремененное правом аренды предпринимателя Н. по договору аренды от 26.05.98. Стоимость продаваемого нежилого помещения определена сторонами в сумме 260000 рублей.

В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Следовательно, договор аренды сохраняет силу при изменении сторон и к нему применяются правила, установленные главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. В частности, в случае невыполнения арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта его может выполнить арендатор, который впоследствии вправе потребовать от арендодателя возместить произведенные затраты либо зачесть их в счет подлежащей внесению арендной платы (статья 616 Кодекса).

Арбитражный суд правильно истолковал и применил указанные нормы материального права. Вместе с тем судебные акты приняты по неполно исследованным материалам дела, в связи с чем выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

Автоматический переход прав и обязанностей по договору аренды к новому собственнику не означает, что он не может оспорить сумму затрат арендатора на капитальный ремонт, тем более предъявленную истцом с учетом индексации.

Взыскав с ответчика 3027508 рублей, суд должным образом не проверил расчеты истца. В то же время вывод суда о правильности суммы иска основан на отчете об оценке стоимости выполненных работ по реконструкции и капитальному ремонту цеха массового пошива ТОО "Швейник" от 18.04.03 N 02-04, сделанном ООО "Бриз". Однако правовая оценка данному документу судом не дана.

Акты сверок без первичных документов не являются достаточными доказательствами, свидетельствующими о размере долга. Подписанные в одностороннем порядке акты сверок не могут считаться допустимыми доказательствами.

Поскольку ответчик оспаривает стоимость осуществленного предпринимателем Н. капитального ремонта и сметная стоимость ремонтных работ значительно отличается от суммы, указанной в соглашении от 28.01.99, то суду следовало истребовать у истца первичные документы (акты, справки о стоимости выполненных работ и другие), подтверждающие стоимость капитального ремонта, исследовать их и дать им оценку. Необходимо проверить и правильность индексации суммы капитального ремонта.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на внутреннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом судом оценивается относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства, а также достаточность и взаимная связь доказательств в их совокупности.

Конечной целью оценки доказательств является определение судом объективной правдивости изученных сведений о фактах, а при использовании косвенных доказательств также определение наличия или отсутствия взаимосвязей фактов доказательственных с главными.

В нарушение названной статьи Кодекса судом не исследованы доказательства по делу ни в отдельности, ни в совокупности. Так, судом апелляционной инстанции, проведшим строительную экспертизу, заключение эксперта вообще не принято во внимание.

Не дана судом оценка и доводам ответчика. В частности, не дана оценка доводу ответчика о том, что договор аренды являлся незаключенным до его регистрации - 04.04.2000 и соответственно нельзя признать заключенным соглашение от 28.09.01.

Не дана судом оценка доводу истца и том, что соглашение от 28.01.99 подписано неуполномоченным лицом, так как обязанности директора в момент его подписания исполняло другое лицо.

При таких обстоятельствах судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует решить вопрос о распределении расходов на уплату государственной пошлины, в том числе по кассационной жалобе

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 27.06.03 и постановление от 03.06.04 по делу N А03-5573/03-27 Арбитражного суда Алтайского края отменить, дело передать на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

Введенное определением от 31.08.04 суда кассационной инстанции приостановление исполнения решения от 27.06.03 и постановление от 03.06.04 по делу N А03-5573/03-27 Арбитражного суда Алтайского края отменить.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.