Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 декабря 2004 г. N Ф04-8890/2004(7151-А67-16) Поскольку право аренды земельного участка, на котором расположено здание, переданное в залог, не было предметом залога, спорный договор признан ничтожным (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 21 декабря 2004 г. N Ф04-8890/2004(7151-А67-16)
(извлечение)

Иск заявлен об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке N 1/01-439 имущество - здание цеха по производству белитоалюминатных перегородок, расположенного по адресу: город Северск, п. Кузьминка, КЖБИ-1, д. 1, и погашение задолженности ЗАО "Предприятие пенобетонных изделий" по кредитному договору N 10 от 24.12.1998 в размере 5166561 руб.

Решением суд в иске отказал, мотивируя тем, что договор залога прекращен в связи с тем, что заемщик и кредитор без согласования с залогодержателем изменили условия о сроке возврата кредита. Кроме того, обращение взыскания на заложенное имущество не может быть произведено, так как не был заявлен иск к основному должнику о взыскании задолженности и пени.

Суд апелляционной инстанции решение оставил без изменения, но пришел к выводу, что взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, в связи с ничтожностью договора залога, поскольку право аренды земельного участка, на котором расположено здание, переданное в залог, не было предметом залога.

В кассационной жалобе финансовое управление администрации ЗАТО Северск и управление имущественных отношений администрации ЗАТО Северск просят судебные акты отменить, принять новый судебный акт.

Заявители кассационной жалобы считают, что выводы суда апелляционной инстанции о том, что право аренды земельного участка, на котором расположено здание, переданное в залог, основаны на неправильном толковании судом условий договора ипотеки.

Наличие записи нотариуса, удостоверяющего договор об ипотеке, свидетельствует о том, что договор был признан нотариусом соответствующим требованиям закона.

В соответствии со статьями 13, 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при осуществлении государственной регистрации сделок проводят правовую экспертизу документов и законности сделок, а не просто осуществляют государственную регистрацию сделок.

По мнению заявителя, отрицание ответчиком ипотеки права аренды на земельный участок, на котором расположено заложенное имущество, учитывая, что в отношении ответчика введена процедура банкротства, нельзя принимать во внимание при оценке действительной воли сторон о предмете договора об ипотеки.

В судебном заседании представители заявителей кассационной жалобы и третьего лица поддержали кассационную жалобу, просили судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требования истцов, привели доводы, аналогичные доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что судебные акты не подлежат отмене по следующим основаниям.

Как видно по материалам дела и установлено судом, в соответствии с пунктом 1.1 договора об ипотеке (залоге недвижимого имущества) N 1/01-439 от 30 декабря 1998 года, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом (залогодержатель) и строительно-промышленным акционерным обществом "Химстрой" (залогодатель) в обеспечении обязательств по кредитному договору N 10 от 24 декабря 1998 года в сумме 5 млн. руб. на срок до 31 декабря 2000 года, заключенному между Финансовым управлением администрации ЗАТО г. Северска и ЗАО "Предприятие пенобетонных изделий" залогодатель передает залогодержателю в залог принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество: расположенный на переданном в аренду СПАО "Химстрой" земельном участке, общей площадью 230 709 кв. м., цех по производству белитоалюминатных перегородок (в договоре перечислен состав заложенного имущества), расположенный по адресу: город Северск, п. Кузьминка, КЖБИ-1, д. 1.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В случае, если невозможно определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из буквального значения содержащихся в пункте 1.1 договора об ипотеке слов и выражений видно, что в залог передается только недвижимое имущество, и не указано о передаче права аренды земельного участка, поэтому суд апелляционной инстанции обоснованно сделал вывод о том, что содержащиеся в пункте 1.1 договора сведения об общей площади находящегося в аренде СПАО "Химстрой" земельного участка носят информационный характер.

Часть 2 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению при толковании условий договора об ипотеке, так как возможно определить содержание договора при буквальном его толковании.

В соответствии с пунктом 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, поэтому доводы заявителей кассационной жалобы о том, что нотариусом и регистрирующим органом признан соответствующим законодательству спорный договор, не основаны на законе.

На основании изложенного доводы заявителя кассационной жалобы о неправильном применении арбитражным судом статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании договора, с помощью которой можно было установить волеизъявление сторон направленное на передачу в залог право аренды земельного участка, на котором расположено здание, переданное в залог, являются необоснованными.

Суд кассационной инстанции считает, что суд апелляционной инстанции правильно применив пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу о ничтожности договора об ипотеке, поскольку право аренды земельного участка не было предметом залога.

На основании изложенного кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление апелляционной инстанции от 07.09.2004 Арбитражного суда Томской области по делу N А67-11774/03 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.