Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 1 ноября 2004 г. N Ф04-7809/2004(6027-А75-16) При новом рассмотрении дела о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка на предпринимателя суду необходимо рассмотреть вопрос о привлечении в дело третьих лиц (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 1 ноября 2004 г. N Ф04-7809/2004(6027-А75-16)
(извлечение)

Иск заявлен об обязании ответчика освободить земельный участок, расположенный в хозяйственной зоне города на пересечении улицы 30 лет Победы и проспекта Мира, и приведении его в соответствие для дальнейшего использования.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что индивидуальный предприниматель В. не исполнил принятые обязательства по договору аренды земельного участка от 10.09.97 N 677 "А", в соответствии с которыми ответчик при начале плановой застройки и возвращении арендованного участка обязан передать земельный участок в состоянии и качестве не хуже первоначального со сносом всех сооружений, в том числе находящихся за "красными линиями" застройки, за счет собственных средств.

Индивидуальный предприниматель В. заявил встречный иск к администрации города Сургута о признании права владения и пользования спорным земельным участком и о понуждении администрации города Сургута оформить фактические отношения аренды земельного участка договором аренды на неопределенный срок.

В обоснование заявленных требований индивидуальный предприниматель В. указывал на то, что договор аренды был возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях. 10.12.2001 истцом было сделано предложение: разрешить на арендуемом земельном участке строительство капитального здания.

До принятия решения истец уточнил заявленные требования и просил заключить договор аренды земельного участка на длительный срок не менее 5 лет для целей строительства офиса.

Определением от 14.10.2003 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено ЗАО "Сургутпромавтоматика".

Дело дважды рассматривалось Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа.

Решением от 14.10.2003, оставленным в силе постановлением апелляционной инстанции от 22.12.2003, в удовлетворении исковых требований и встречного иска отказано.

Постановлением кассационной инстанции от 29.03.2004 принятые по делу судебные акты отменены и дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию.

При новом рассмотрении дела индивидуальный предприниматель В. отказался от встречного иска и заявил новый иск, в котором просил перевести права и обязанности арендатора в договоре аренды земельного участка с целью строительства от 17.04.2002 N 351, заключенного между ЗАО "Сургутпромавтоматика" и администрацией г. Сургута, на индивидуального предпринимателя В.

В обоснование иска истец ссылался па преимущественное право его, как арендатора, на заключение договора аренды на новый срок, и на отказ администрации г. Сургута заключить договор аренды на новый срок.

Наличие в новом договоре дополнительного условия о застройке участка не препятствует переводу прав.

Решением суд удовлетворил иск администрации г. Сургута и обязал предпринимателя В. освободить спорный земельный участок и привести его в соответствие для дальнейшего использования в срок до 17.09.2004.

Суд первом инстанции пришел к выводу, что договор аренды был прекращен по истечении двух месяцев после уведомления ответчика истцом о прекращении срока действия договора в апреле 2002 года.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что действие договора аренды прекращено 15.09.2001 по окончании срока действия договора, указанного в особых условиях к договору, в связи с чем ответчик пропустил годичный срок для обращения к истцу для заключения договора па новый срок.

Поскольку договор аренды земельного участка прекратил свое действие, то арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.

В удовлетворении встречного иска отказано.

Руководствуясь нормами Земельного и Градостроительного кодексов Российской Федерации суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчик не вправе претендовать на заключение договора аренды, поскольку отсутствовали равные условия для его заключения.

Кроме того, суд указал, что при разрешении встречных исковых требований разрешается вопрос о правах и обязанностях ЗАО "Сургутпромавтоматика", которое является третьим лицом. Отказ истца от предъявления иска к ЗАО "Сургутпромавтоматика" лишает суд возможности рассмотреть встречный иск с участием общества в качестве ответчика.

В кассационной жалобе заявитель просит судебные акты в части удовлетворения иска администрации г. Сургута и отказа в удовлетворении встречного иска отменить и принять новое решение, и котором в иске администрации г. Сургута отказать и встречный иск удовлетворить.

По мнение заявителя, выводы суда о том, что ответчиком не принято мер по согласованию места размещения объекта в период действия договора не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Выводы апелляционной инстанции о том, что договор прекратил свое действие 15.09.2001, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. При этом суд неправильно применил нормы статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик считает, что после 15.09.2001 договор был продлен на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и был расторгнут по истечении 2-х месяцев с момента направления администрацией первого уведомления, то есть 07.04.2002.

Таким образом, обращение В. 10.12.2001 о предоставлении земельного участка под строительство произведено и период действия договора.

Выводы судом о том, что для применения перевода прав и обязанностей необходимо получить предварительное согласование не основываются на нормах права.

Суд не применил пункт 2 статьи 56 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Ответчик указывает на то, что не мог предложить арендатору условия, аналогичные условиям, предложенными иными претендентами на аренду, поскольку не знал о существовании таких предложении, тем не менее, был готов согласовать существенные условия договора.

Заявитель считает, что, отказывая в удовлетворении иска на том основании, что ЗАО "Сургутпромавтоматика" не привлечено и качестве ответчика, суд нарушил статью 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Как указано в протоколе судебного заседания, истец по встречному иску не возражал против привлечения ЗАО "Сургутпромавтоматика" в качестве второго ответчика. Однако, несмотря на данное суду согласие на привлечение ЗАО "Сургутпромавтоматика" в качестве второго ответчика, суд не привлек ЗАО "Сургутпромавтоматика" в качестве второго ответчика.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал кассационную жалобу, привел доводы, аналогичные доводам, изложенным в кассационной жалобе. Истец и третье лицо отзывы на кассационную жалобу не представили. В судебном заседании представитель третьего лица просил судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, полагая правильными выводы суда обо всех обстоятельствах дела.

Проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом, распоряжением администрации города Сургута от 29.08.97 N 2380 индивидуальному предпринимателю В. отведен в аренду сроком на два года, до плановой застройки, земельный участок площадью 0,25 гектара, расположенный в хоззоне на пересечении улицы 30 лет Победы и проспекта Мира, для размещения платной стоянки автомобилей.

На основании указанного распоряжения 10.09.97 между администрацией города Сургута (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем В. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 677 "А".

Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка N 677 "А" от 10.09.97 стороны продлили срок действия договора до 15.09.2001.

В пункте 1.2. договора стороны указали, что настоящий договор действует до начала плановой застройки, но не более двух лет. По истечении указанного срока, если между сторонами не будет достигнуто иного соглашения, действие настоящего договора прекращается.

Согласно пункту 4.2. договора арендодатель обязан письменно уведомить арендатора о начале работ по плановой застройке не позднее, чем за два месяца с указанием условий освобождения и возврата земельного участка.

Как видно из материалов дела, арендатор продолжал пользоваться земельным участком за пределами установленного договором срока аренды.

Письмом от 07.02.2002 N 02-01-03-250/2 Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Сургута сообщил предпринимателю В. о начале плановой застройки части хоззоны и о предстоящем изъятии земельного участка.

Суд кассационной инстанции считает выводы суда первой инстанции о том, что договор аренды не прекратил своего действия 15.09.2001, поскольку арендодатель возражений по пользованию земельным участком арендатором после истечения срока договора не заявлял, и, что в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок, правильными, соответствующими доказательствам, имеющимся в деле.

Таким образом, вывод апелляционной инстанции о том, что срок действия договора истек 15.01.2001, является ошибочным, противоречащим обстоятельствам дела и не основан на нормах материального права статей 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное пред другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор, обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок, до окончания действия договора.

Следовательно, требовать заключение договора на срок, указанный в договоре аренды, предприниматель В. имел право до истечения срока действия договора, то есть до 15.09.2001.

Суд установлено, и данное обстоятельство не оспаривается предпринимателем В., что с требованием о заключении договора на срок, указанный в договоре, предприниматель В. обратился по истечении срока, указанного в договоре аренды в период, когда договор был заключен на неопределенный срок.

При таких обстоятельствах предприниматель В. не имел право требовать после 15.09.2001 заключения договора на срок, указанный в договоре. Поскольку предприниматель в. не обратился с таким требованием, то есть им не были соблюдены правила части 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод о том, что предприниматель В. не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Однако, суд обязывая предпринимателя В. освободить земельный участок и привести его в соответствие для дальнейшего использования, не уточнил, какие действия должен совершить ответчик, чтобы привести в соответствие участок, то есть решение фактически не выполнимо и не соответствует требованиям статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выводы суда о том, что истец отказался от предъявления иска к ЗАО "Сургутпромавтоматика" не соответствует доказательствам, имеющимся в деле.

В протоколе судебного заседания указано, что предприниматель В. не возражает привлечь в качестве ответчика закрытое акционерное общество "Сургутпромавтоматика".

На основании изложенного судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрению.

При новом рассмотрении суду необходимо предложить администрации города Сургута уточнить исковые требования, суду предложить предпринимателю В. привлечь в качестве ответчика ЗАО "Сургутпромавтоматика".

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 23.06.2004 и постановление апелляционной инстанции от 12.08.2004 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа по делу N А-75-2172-Г/03-2027-Г/04 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа.