Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 8 декабря 2003 г. N Ф04/6241-1118/А75-2003 При новом рассмотрении спора суду необходимо предложить истцу уточнить, какое именно право истца как дольщика является нарушенным в процессе исполнения обязательства долевого участия в строительстве жилого дома (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 8 декабря 2003 г. N Ф04/6241-1118/А75-2003
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 февраля 2005 г. N Ф04-9452/2005(7833-А75-11)

Общество с ограниченной ответственностью "Магнон" обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа с иском к окружному унитарному предприятию "Строительно-промышленный комбинат" о признании права собственности на 3/29 доли гаража стоянки, расположенного в жилом доме N 2, квартал Б, по улице Ленина, 38А в городе Нижневартовске, стоимостью 222 000 рублей.

Кроме того, истец просил обязать ответчика исполнить обязательство по договору долевого участия в строительстве жилого дома с гаражом и магазинами от 01.06.2000 N 37-д-00 в натуре по передаче трех мест гаража-стоянки, площадью 60 кв.м.

Требование мотивировано неисполнением ответчиком условий договора о передаче в собственность дольщику гаража-стоянки.

К участию в деле судом привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора - муниципальное унитарное предприятие капитального строительства города Нижневартовска, выступавшее заказчиком строительства.

До принятия решения суд заменил первоначального ответчика правопреемником - открытым акционерным обществом "Строительно-промышленный комбинат".

Истец уточнил требования о размере доли - 3/25 недостроенного строительством объекта (гаража-стоянки) и обязании ответчика передать во временное хранение (владение) ООО "Магнон" три места гаража-стоянки на период до ввода объекта в эксплуатацию.

Определением от 25.03.2003 по процессуальным основаниям возвращено встречное исковое заявление ответчика о расторжении договора от 01.06.2000 N 37-д-00 в части строительства подземного гаража-стоянки, площадью 60 кв.м.

Решением от 26.05.2003 в удовлетворении исковых требований отказано. Арбитражный суд сделал вывод о том, что поскольку между сторонами заключен договор строительного подряда отсутствие в нем существенного условия о сроке выполнения влечет его незаключенность. Кроме того, признание права собственности невозможно на объект не завершенный строительством и не принятый в эксплуатацию.

Суд апелляционной инстанции постановлением от 08.09.2003 оставил решение арбитражного суда в силе. Признан неверным вывод суда первой инстанции о квалификации заключенного сторонами договора как строительный подряд и, соответственно, признания его незаключенным. Подтвержден довод суда о том, что не может быть признано право на долю в незавершенном строительством объекте. Вместе с тем, договором и нормами права не предусмотрена возможность передачи дольщику на хранение строящегося объекта до завершения строительства.

Истец в кассационной жалобе просит отменить решение и постановление, принять новое решение об удовлетворении исковых требований.

Заявитель не согласен с отсутствием в резолютивной части постановления реализации вывода о неправильной квалификации правоотношений сторон как строительного подряда.

Кроме того, заявитель считает неправильным вывод о невозможности выдела доли в объекте незавершенного строительства, тогда как он обращался с требованием о признании права на долю.

По его мнению, суд необоснованно истолковал статью 25 Федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" только для совершения сделок с ним.

ООО "Магнон" указывает на свое право владения (хранения) части общего имущества независимо в порядке статьи 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ответчик передал места стоянки другим лицам по договорам, заключенным позднее.

В судебном заседании представитель уточнил требование жалобы об отмене судебных актов суд неправомерно применил нормы о праве собственности, так как на предмет спора право собственности не возникло в связи с продолжением строительства объектов

Пояснил, что строительство жилого дома не завершено.

Ответчик в отзыве отклонил доводы жалобы, поскольку в ней не указаны основания для отмены судебных актов, отсутствуют ссылки на нормы права.

Подтвердил наличие иных дольщиков, участвующих в строительстве жилого дома, который до настоящего времени не сдан приемной комиссии.

Третье лицо пояснений на жалобу не представило.

Извещен надлежащим образом о времени и месте проведения судебного разбирательства.

считает законными принятые судебные акты в отношении присужденной доли истца.

Согласно с выводом судебных инстанций о ничтожности договоров, на которых заявитель основывает свое требование.

Проверив законность судебных актов, правильность применения норм права, суд кассационной инстанции полагает, что решение и постановление подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как видно из представленных документов, по договору между исполнителем и дольщиком - (правопредшественником истца) заключен договор от 25.07.96 N 1н о долевом финансировании строительства жилых домов

Установленный срок исполнения обязательства (пункт 2.1.1.) по передаче в собственность дольщику квартир 01.09.97 изменен 17.02.97 дополнительным соглашением - 01.09.98.

После выполнения предусмотренного условия об оплате своего обязательства (пункт 3.1. договора) и истечении предусмотренного срока передачи в собственность квартир дольщик заявил требование об обязании ответчика исполнить обязательство в натуре и начислении штрафных санкций (пункт 4.3.).

Правильно установив характер правоотношений сторон как совместную деятельность (простое товарищество) по строительству жилого дома (глава 55 Гражданского кодекса Российской Федерации), арбитражный суд сделал необоснованный вывод о последствиях нарушения условия о сроке достижения результата такой деятельности.

В данном случае совокупность принятых сторонами обязательств представляет собой смешанный договор, по которому создание застройщиком объекта недвижимого имущества (строительный подряд) выполняется на основе фактически внесенных дольщиками финансовых средств (инвестиций).

При этом достижение общего итогового результата возможно только в случае надлежащего исполнения всеми его участниками своих обязательств. То есть наличие у застройщика затрат по строительству объекта, определенной площади, обуславливает привлечение необходимых денежных средств дольщиков, исходя из размера той площади, на которую каждый из них претендует.

Следовательно, требование одного из дольщиков об обязании застройщика исполнить в натуре обязательство путем выделения конкретных квартир, тогда как строительство жилого дома не завершено и общий результат совместной деятельности не достигнут, является необоснованным, а судебное решение - неисполнимым, вследствие его вынесения с нарушением нормы процессуального права (часть 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) под определенным условием о возможном будущем вводе в эксплуатацию строящихся объектов.

По существу спор касается определения долей участников совместной деятельности в связи с тем, что на квартиру N 28 в доме по улице Попова (ГП-7) претендует ОАО "Спецкомплект". Указанное лицо основывает свое право на уступке по договору от 18.04.99 от ОАО "Сибнефтегазсервис" права (требования) долевого финансирования строительства жилого дома по договору от 27.12.96, ранее заключенному с АОЗТ "Сиб-Брок". По этому обязательству определенная сторонами договорная цена квартиры 51 619 долларов США считается оплаченной в счет штрафных санкций по решению Арбитражного суда Тюменской области 949/1 от 27.11.96.

В ходе выяснения данных правоотношений арбитражный суд сделал вывод об отсутствии у АОЗТ "Сиб-Брок" права на заключение договоров долевого участия в связи с тем, что по договору от 22.03.96 N 2 права застройщика дома ГП-7 переданы ЗАО "Тюменьстройлюкс", и соответственно, полномочия по привлечению дольщиков у него отсутствовали.

Однако договор от 22.03.96 N 2 в материалах дела отсутствует. Следовательно, вывод о ничтожности последующих сделок (договоров от 27.12.96 и от 18.04.99) с этой квартирой сделан без непосредственного исследования конкретного доказательства.

Кроме того, арбитражный суд рассмотрел требование о взыскании с застройщика неустойки без учета возложения на него меры ответственности за неисполнение обязательства перед дольщиком по передаче квартир в собственность без выяснения обстоятельства о завершении их строительства.

В силу части 3 статьи 139 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации мировое соглашение не может нарушать права и законные интересы других лиц и противоречить закону. Так условие мирового соглашения об отказе истца от предъявления в будущем ответчику каких-либо других требований в отношении взыскания неустойки за несвоевременное исполнение обязательств по договору от 25.07.96 N 1н противоречит правилам статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Неполное выяснение обстоятельств дела, повлекшее неправильное применение норм материального права, а также неправильное применение процессуальных норм, является основанием для отмены решения и постановления апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении спора арбитражному суду необходимо предложить истцу уточнить, какое именно право истца как дольщика является нарушенным в процессе исполнения обязательства долевого участия в строительстве жилого дома.

На основании истребованных у ответчика документов установить степень готовности жилых домов к сдаче приемной комиссии в эксплуатацию. В зависимости от этого, исходя из толкования условий договора долевого финансирования строительства жилых домов, выяснить наличие оснований для возложения на застройщика меры ответственности перед дольщиком в виде штрафных санкций, если его обязательство связано с передачей в собственность построенных квартир.

Кроме того, может ли являться исполнением застройщиком обязательства передача истцом по договору уступки от 01.07.2001 пятикомнатной квартиры, площадью 190 кв.м. на седьмом этаже дома по улице Попова (ГП-7) иному дольщику - администрации муниципального образования Приуральский район.

Произвести распределение судебных расходов с учетом оплаченной третьим лицом государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 26.05.2003 и постановление апелляционной инстанции от 08.09.2003 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа по делу N А75-849-Г/03 отменить.

Дело направить в первую инстанцию этого суда на новое рассмотрение в ином составе судей.

кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Магнон"

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.