Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 7 августа 2003 г. N Ф04/3778-1219/А27-2003 Арендатор обязан освободить занимаемое помещение по договору аренды, продленному на неопределенный срок, в связи с односторонним отказом арендодателя, право на который предоставлено гражданским законодательством (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 7 августа 2003 г. N Ф04/3778-1219/А27-2003
(извлечение)

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово (далее Комитет) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, в котором просил обязать Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Столовая N 36" возвратить арендованное нежилое помещение.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на статьи 309, 314, 425, 450, 610, 622 ГК РФ и прекращение договора аренды N 6959 от 05.10.2001.

Ответчик в отзыве на иск пояснял, что договор был продлен на неопределенный срок и подлежал государственной регистрации. Истцом не представлены доказательства государственной регистрации договора аренды, в связи с чем он является ничтожным и у истца отсутствует право требовать возврата спорного нежилого помещения.

Решением от 03.03.2003 (судья К.), оставленным без изменения постановлением от 15.05.2003 (Судьи С., Л., В.), иск удовлетворен.

Суд установил, что действие договора аренды продлено сторонами на неопределенный срок, договор аренды истцом расторгнут в одностороннем порядке в связи с направлением арендатору соответствующего уведомления и обязал ответчика возвратить арендованное помещение.

В настоящей кассационной жалобе ООО "Столовая N 36" считает судебные акты

незаконными и необоснованными, просит их отменить и в удовлетворении иска отказать.

По мнению заявителя, суд неверно применил часть 2 статьи 621 ГК РФ, касающейся возобновления договора на неопределенный срок, так как соглашением от 17.05.2002 срок действия договора аренды был определен до 28.02.2003. Указанным соглашением договор был заключен на новый срок - более года с 27.02.2002 по 28.02.2003 и, следовательно, договор подлежал государственной регистрации. Суд первой инстанции неверно применил статью 622 ГК РФ, не приняв во внимание установленный договором 10-дневный срок возврата арендованного имущества.

На кассационную жалобу представлен отзыв, в котором Комитет указывает на необоснованность доводов кассационной жалобы и отсутствие оснований для ее удовлетворения.

Законность принятых по настоящему делу судебных решений проверена в соответствии со статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Судом обеих инстанций установлено, что между Комитетом (аредодатель) и ООО "Столовая N 36" (арендатор) 05.10.2001 был заключен договор аренды муниципального нежилого помещения N 6959, по условиям которого арендодатель передал в аренду арендатору нежилое помещение общей площадью 891 кв.м. в доме N 1 "А" по ул. Ворошилова г. Кемерово. Срок действия договора сторонами определен с 01.03.2001 по 27.02.2002, т.е. срок действия договора составлял менее 1 года.

Так как по истечении срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он возобновлен на неопределенный срок.

10.09.2002 Комитет направил ООО "Столовая N 36" предупреждение об отказе от договора аренды N 6959, расторжении его с 15.10.2002 и необходимости освобождения нежилого помещения до 25.10.2002.

Поскольку арендатор отказался исполнить требование арендодателя, между сторонами возник настоящий спор, за разрешением которого они обратились в арбитражный суд.

Рассматривая заявленные Комитетом требования об обязании арендатора возвратить спорное имущество, арбитражный суд принял правильное решение о правомерности исковых требований.

Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ и пунктом 5.2. договора аренды N 6959 установлено право каждой из сторон в любое время отказаться от возобновленного на неопределенный срок договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц.

Таким образом, действия арендодателя, направившего предупреждение арендатору об отказе от договора аренды, соответствуют названным нормам материального права и условиям обязательства и обоснованно признаны арбитражным судом законными.

Что касается доводов ответчика о ничтожности совершенной сторонами сделки по аренде и составлении сторонами соглашения о продлении действия договора аренды на срок более года (с 27.02.2002 по 28.02.2003), то они не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.

Оспаривая доводы Комитета о возобновлении действия спорного договора аренды на неопределенный срок и считая договор аренды N 6959 ничтожной сделкой, ответчик ссылался на соглашение от 17.05.2002, которым, по его мнению, стороны продлили действие этого договора на один год - с 27.02.2002 по 28.02.2003.

В материалы настоящего дела приложен акт обследования объекта по ул. Ворошилова, 1 "А" г. Кемерово, составленный специалистом Комитета и директором столовой N 36, в котором содержится предложение о продлении срока действия этого договора на 1 год. Названный акт рассматривается ответчиком в качестве соглашения арендодателя и арендатора по установлению нового срока действия договора.

Между тем, эти доводы ответчика нельзя признать правильными и основанными на правилах статьи 452 ГК РФ, устанавливающей, что соглашение об изменении условий договора совершается в той же форме, что и договор.

Договор аренды N 6959 подписан со стороны арендодателя председателем Комитета, действующего на основании Положения о Комитете и в качестве исполнительного органа юридического лица (ст. 53 ГК РФ), следовательно, и соглашение об установлении нового срока действия договора должно быть подписано руководителями Комитета и ООО "Столовая N 36", а не работниками Комитета, у которых не имелось полномочий на решение такого вопроса, что имело место в данном случае.

При таких обстоятельствах следует исходить из того, что срок действия договора аренды сторонами устанавливался до 27.02.2002, а затем возобновлен на неопределенный срок.

Главой 34 ГК РФ и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не предусмотрена обязанность государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее одного года и возобновленного на неопределенный срок. По этой причине суд кассационной инстанции указывает на необоснованность доводов кассационной жалобы о ничтожности спорной сделки.

Таким образом, неправильного применения норм материального права, на которое указывалось в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 3 марта 2003 г. и постановление от 15 мая 2003 г. по делу N А27-12989/2002-1 Арбитражного суда Кемеровской области оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Введенное судом кассационной инстанции 23.07.2003 приостановление исполнения принятых по настоящему делу судебных решений отменить.