Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24 ноября 2003 г. N Ф04/5867-1952/А45-2003 Суд удовлетворил требование о признании недействительными записей в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку учреждение юстиции не проверило юридическую силу договора купли-продажи недвижимого имущества, не соответствовавшего требованиям действующего законодательства, и не отказало в регистрации перехода права собственности (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 24 ноября 2003 г. N Ф04/5867-1952/А45-2003
(извлечение)

ЗАО "Голд Клаб" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Элон Плюс", ООО "СибПродИнТорг", Учреждению юстиции Новосибирской области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Учреждение юстиции) о признании недействительными записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 54-01/00-31/2000-34 от 05.04.2000 о прекращении права собственности ООО "Элон Плюс" на недвижимое имущество (нежилые помещения), расположенное по адресу: г. Новосибирск, Красный проспект, 188 и возникновения права собственности на этот объект у ООО "СибПродИнТорг" за N 54-01/00-31/2000-737 от 05.04.2000, а также записи N 54-01/00-31/2000-593 от 05.04.2000 о прекращении права собственности ООО "Элон Плюс" на недвижимое имущество по адресу: г. Новосибирск, ул. Гоголя, 19, и о возникновении права собственности на этот объект у ООО "СибПродИнТорг" за N 54-01/00-31/2000-738 от 05.04.2000.

В соответствии со статьей 50 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением арбитражного суда от 20.03.2003 к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на предмет иска, аналогичные требованиям истца, привлечена Б., являвшаяся единственным акционером ЗАО "Элон Плюс" и участником ООО "Элон Плюс".

В обоснование исковых требований истец и третье лицо ссылаются на то, что договор купли-продажи от 05.05.1999 N 53, по которому состоялось отчуждение недвижимого имущества, является ничтожным, поскольку продавцом указано ООО "Элон Плюс", не зарегистрированное на момент совершения сделки в качестве юридического лица.

Нарушение статей 2, 49, 51, 53 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении данного договора, влечет его ничтожность на основании статьи 168 Кодекса.

Поэтому записи о прекращении и о возникновении права собственности, произведенные на основании ничтожных правоустанавливающих документов, являются недействительными.

Решением арбитражного суда от 07.04.2003 исковые требования Б. удовлетворены полностью, в иске ЗАО "Голд Клаб" отказано. В отношении ООО "Элон Плюс" производство по делу прекращено в связи с ликвидацией названного лица и исключением данных из государственного реестра юридических лиц.

Постановлением апелляционной инстанции от 12.08.2003 решение оставлено без изменения.

С принятыми судебными актами не согласен ответчик - ООО "СибПродИнТорг", в кассационной жалобе просит решение и постановление отменить в связи с нарушением статей 2, 13, 49, 51, 53 Гражданского кодекса Российской Федерации норм материального и процессуального права и принять новый судебный акт.

Заявитель полагает, что вывод о ничтожности договора от 05.05.1999 N 53 является ошибочным, поскольку суд необоснованно не принял во внимание дополнительное соглашение к договору от 20.04.2000, согласно которому датой совершения сделки определена дата - 15.06.1999.

Кроме того, суд неправомерно удовлетворил требование Б., не доказавшей в порядке статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушение ее законных прав и интересов при принятии ненормативного акта о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В судебном заседании представитель заявителя кассационной жалобы настаивает на отмене обжалуемых судебных актов. На вопрос суда кассационной инстанции пояснила, что в 2000 году спорное недвижимое имущество продано ответчиком другому юридическому лицу, государственная регистрация права собственности которого осуществлена в установленном законом порядке.

Представитель третьего лица в отзыве на кассационную жалобу и в суде кассационной инстанции считает обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, просит оставить без изменения.

Проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, ООО "СибПродИнТорг" обратилось в Учреждение юстиции Новосибирской области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за регистрацией права собственности на спорные нежилые помещения, расположенные по адресам: Красный проспект, 188; ул. Гоголя, 19 г. Новосибирска, приобретенные названным лицом у ООО "Элон Плюс".

Регистрирующий орган произвел в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись за N 4-01/00-31/2000-34 от 05.04.2000 о прекращении права собственности ООО "Элон Плюс" на недвижимое имущество, расположенное по адресу: Красный проспект, 188 и возникновении права собственности на этот объект у ООО "СибПроИнТорг" за N 54-01/00-31/2000-737 от 05.04.2000, а также запись за N 54-01/00-31/2000-593 от 05.04.2000 о прекращении права собственности ООО "Элон Плюс" на недвижимое имущество по ул. Гоголя, 19 и о возникновении права собственности на этот объект у ООО "СибПродИнТорг" за N 54-01/00-31/2000-738 от 05.04.2000.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.06.1997 N 122-ФЗ (ФЗ) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

С учетом положений названной статьи Федерального закона, арбитражный суд обоснованно разрешил требования истца и третьего лица с привлечением в качестве ответчика правообладателя зарегистрированного права - ООО "СибПродИнТорг".

Законность зарегистрированного права собственности названного лица на недвижимое имущество была предметом судебного разбирательства в суде первой и апелляционной инстанций.

Исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

При обращении с заявлением в регистрирующий орган, ООО "СибПродИнТорг" в обоснование возникновения права собственности на недвижимое имущество: нежилые помещения, расположенные по адресам: Красный проспект, 188 и улица Гоголя, 19 г. Новосибирска, представило договор купли-продажи недвижимости от 05.05.1999 N 53, заключенный между ООО "Элон Плюс" (продавец) и ООО "СибПродИнТорг" (покупатель), и решение Сибирского третейского суда от 29.03.2000.

Арбитражный суд исследовал данный договор и установил, что договор противоречит положениям статей 2, 49, 51, 53 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку на момент его заключения ООО "Элон Плюс" не было зарегистрировано в качестве юридического лица, не являлось собственником продаваемых объектов недвижимости и не могло выступать в гражданских правоотношениях. Кроме того, указанная сделка совершена с нарушением статьи 209 Кодекса, поскольку спорные нежилые помещения являлись муниципальной собственностью, а муниципалитет согласия на их продажу не давал.

Таким образом, вывод арбитражного суда о ничтожности договора, на основании которого состоялась регистрация права собственности ООО "СибПродИнТорг" на недвижимое имущество, является правильным, соответствует материалам дела и действующему законодательству.

Договор купли-продажи недвижимого имущества заключен от имени ООО "Элон Плюс" 05.05.1999. Из материалов дела усматривается, что закрытое акционерное общество "Элон Плюс" было преобразовано в общество с ограниченной ответственностью "Элон Плюс", о чем выдано свидетельство о государственной регистрации от 14.05.1999 N 20693.

Судом установлено, что Б. - единственный акционер ЗАО "Элон Плюс", а в последующем единственный участник ООО "Элон Плюс", никого не уполномочивала отчуждать имущество, не назначала и не избирала исполнительный орган общества, в лице которого был заключен договор.

Решение Сибирского третейского суда от 29.03.2000 правильно оценено арбитражным судом как не имеющее обязательной силы для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании части 1 статьи 28 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку оно не принималось по вопросам об установлении права или разрешении спора о праве собственности либо об обязании произвести регистрацию сделки с недвижимостью.

В соответствии со статьей 13 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрирующий орган должен установить отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

В данном случае в качестве правоустанавливающего документа при осуществлении записей о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости от ООО "Элон Плюс" к ООО "СибПродИнТорг" был указан ничтожный договор купли-продажи от 05.05.1999 N 53.

Вывод арбитражного суда о том, что Учреждение юстиции в нарушение статей 13, 17 и 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не проверило юридическую силу указанного договора купли-продажи, не соответствовавшего требованиям действующего законодательства, и не отказало в регистрации перехода права собственности в соответствии со статьей 20 указанного Федерального закона, является обоснованным.

При изложенных обстоятельствах, решение и постановление арбитражного суда о признании недействительными государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости следует признать правомерными.

Доводы кассационной жалобы о нарушениях статей 2, 49, 51, 53 Гражданского кодекса Российской Федерации при принятии обжалуемых судебных актов подлежат отклонению как необоснованные и противоречащие фактическим обстоятельствам и исследованным арбитражным судом доказательствам.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 07.04.2003 и постановление от 12.08.2003 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-14806/2002-СА/502, оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "СибПродИнТорг" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.