Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22 января 2007 г. N Ф04-8895/2006(30343-А70-38), Ф04-8895/2006 (30048-А70-38) При новом рассмотрении дела о взыскании арендной платы, убытков, возникших вследствие неисполнения ответчиком обязательств по возврату нежилых помещений, суду необходимо предложить истцу уточнить исковые требования, представить обоснованный расчет убытков и доказательства, подтверждающие как наличие убытков, так и их размер (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 22 января 2007 г. N Ф04-8895/2006(30343-А70-38), Ф04-8895/2006(30048-А70-38)
(извлечение)

ООО "Фин-Арт" обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к ОАО "НИПИинжнефтегазстрой" о взыскании с ответчика 12 516 000 руб., в том числе 159 108 руб. - арендная плата за пользование встроенными нежилыми помещениями на основании договоров аренды от 06.06.2003 N 1-А, 2-А, 3-А, 4-А, 5-А, 6-А, 7-А, 9-А, 10-А; 12 356 892 руб. - убытки вследствие неисполнения обязательств по возврату встроенных нежилых помещений по указанным договорам аренды.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования и просил взыскать 5 967 545,73 руб., в том числе: 67 542,34 руб. - арендная плата за пользование спорными помещениями, 5 900 003,39 руб. - убытки вследствие неисполнения обязательств по возврату встроенных нежилых помещений, а также обязать ответчика освободить и возвратить указанные нежилые помещения.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик не вернул спорные помещения по истечении сроков договоров аренды истцу, поэтому ООО "Фин-Арт" несет значительные убытки в виде упущенной выгоды, так как не может передать указанные помещения в пользование другому арендатору.

Решением от 21.07.2006 (судья А.) исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал ответчика освободить и передать по акту спорные нежилые помещения, расположенные по адресу: Российская Федерация. Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ, г. Сургут, ул. Лермонтова, 11/5., взыскал с него в пользу истца 1 855 331,80 руб. убытков, в остальной части в удовлетворении исковых требований отказал.

Постановлением апелляционной инстанции от 23.10.2006 (судьи Т.Л.В., Д., Т.Н.Г.) решение оставлено без изменения.

С принятыми судебными актами не согласны ОАО "НИПИинженефтегазстрой" и ООО "Барон", так как, по их мнению, они вынесены с нарушением норм материального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. В кассационных жалобах просят решение и постановление апелляционной инстанции отменить в части обязания ответчика освободить и передать спорные помещения истцу и взыскания убытков в размере 1 855 331 руб., принять в этой части новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований; в остальной части оставить без изменения.

ОАО "НИПИинженефтегазстрой" считает, что суд неправильно применил нормы статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ОАО "НИПИинженефтегазстрой" и ООО "Барон" указывают, что к моменту предъявления иска спорные помещения находились в ведении истца, за исключением помещений площадью 921,39 кв.м. Эти помещения были переданы (возращены) истцу 20.11.2005 службой судебных приставов с выселением ООО "Барон". В настоящее время помещения площадью 921,39 кв.м. пустуют, в них истец делает ремонт.

ОАО "НИПИинженефтегазстрой" полагает, что расчет упущенной выгоды, произведенный судом первой инстанции, не подтверждается доказательствами.

В отзыве на кассационные жалобы ООО "Фин-Арт" просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, как соответствующие действующему законодательству.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых судебных актов, суд кассационной инстанции считает подлежащими их отмене, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что ООО "Фин-Арт" является собственником спорных нежилых помещений, расположенных по адресу: Российская Федерация, г. Сургут, ул. Лермонтова, 11/5, что подтверждается договором купли-продажи недвижимого имущества от 06.07.2004 N 15 ФА-С, заключенного между истцом и ООО "Экспо-Трейдинг", свидетельствами о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним.

На момент перехода права собственности на спорные помещения к истцу они были обременены обязательствами из договоров аренды от 06.06.2003 N 1-А, 2-А, 3-А, 4-А, 5-А, 6-А, 7-А, 9-А, 10-А, заключенных между ЗАО "Риэлт-Сервис" и ОАО "НИПИинженефтегазстрой".

Срок аренды по указанным договорам истек 09.06.2005.

В соответствии с пунктом 7.2 указанных договоров права и обязанности сторон подлежали прекращению по истечении срока аренды, договоры не подлежали автоматической пролонгации.

Истец известил ответчика о прекращении с ним всех договоров аренды и предложил освободить и передать помещения по акту приема-передачи.

Уклонение ответчика от освобождения спорных помещений послужило основанием для обращения истца с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования в части освобождения ответчиком спорных помещений, суд первой инстанции исходил из того, что

ОАО "НИПИинженефтегазстрой" не представлены доказательства передачи истцу арендуемых им помещений после истечения сроков договоров аренды по актам приема-передачи. Поэтому отказ в удовлетворении исковых требований, по мнению арбитражного суда, может повлечь за собой возможность восстановления прежнего положения, при котором спорные помещения могли бы быть заняты бывшим арендатором.

Данный вывод арбитражного суда первой инстанции поддержан апелляционной инстанцией.

Суд кассационной инстанции считает указанный вывод судебных инстанций ошибочным.

В соответствии с частью 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленное договором.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что на момент рассмотрения дела спорные нежилые помещения были заняты истцом.

При таких обстоятельствах неоформление сторонами акта приема-передачи само по себе не свидетельствует о неисполнении ответчиком обязательства по возвращению арендованных помещений.

Кроме того, возложение на ответчика обязанности по передаче помещений истцу, фактически находящихся в его владении, привело бы к невозможности исполнения решения арбитражного суда.

Частично удовлетворяя требования истца о взыскании упущенной выгоды в сумме 1 855 331 руб., арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у истца в период с 09.06.2005 по 20.10.2005 возникли убытки по причине невозможности получить доход от сдачи в аренду помещений площадью 921,39 кв.м., занимаемых ответчиком по истечению срока договоров аренды. При расчете упущенной выгоды, суд применил цену в сумме 650 руб. за квадратный метр в месяц, исчисленную посредством определения средней цены за один квадратный метр арендуемой площади в месяц, исходя из цен договоров аренды, заключенных истцом с другими арендаторами в спорный период.

При этом суд руководствовался статьями 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Таким образом, в нарушение статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации суд взыскал убытки без учета арендной платы, предусмотренной в договорах аренды спорных нежилых помещений, заключенных ответчиком с арендатором.

В силу пункта 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выводы суда должны основываться на доказательствах.

Между тем, расчет суда о взыскании упущенной выгоды в виде неполученной собственником ареной платы, исчисленной судом как средняя цена, материалами дела не подтверждается и является необоснованным.

Арендная плата, как цена за пользование нежилым помещением, как и любая другая цена, может быть рыночной и установленной компетентными органами.

Указанная цена формируется с учетом месторасположения нежилого помещения, самой стоимости помещения и других факторов. Поэтому арендная плата не может быть исчислена, как средняя цена относительно договоров аренды, заключенных истцом с другими арендаторами.

Бремя доказывания размеров упущенной выгоды несет истец в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, истец должен был представить арбитражному суду доказательства понесения им убытков в сумме, которую суд посчитал возможной взыскать с ответчика.

Суд кассационной инстанции считает, что при принятии судебных актов судебными инстанциями были неправильно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, что привело к принятию неправильного решения и постановления.

Указанное в силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта и направлению дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует предложить истцу уточнить исковые требования, представить обоснованный расчет убытков и доказательства, подтверждающие как наличие убытков, так и его сумму.

Исследовав представленные доказательства, сделать вывод об обоснованности заявленных требований.

По результатам рассмотрения дела распределить судебные расходы с учетом расходов заявителей кассационных жалоб по уплате госпошлины.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 21.07.2006 и постановление апелляционной инстанции от 23.10.2006 Арбитражного суда Тюменской области по делу N А70-9813/10-2005 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.