Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 февраля 2007 г. N Ф04-6804/2005(30359-А45-16) При новом рассмотрении дела суду необходимо дать правовую оценку договору об инвестиционной деятельности, в том числе и соответствия условия о передаче в собственность подвала действующему законодательству, поскольку в договоре не указана площадь подвала (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 27 февраля 2007 г. N Ф04-6804/2005(30359-А45-16)
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также:

постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24 января 2008 г. N Ф04-477/2008(1094-А45-13)(1095-А45-13),

определение Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18 января 2007 г. N Ф04-6804/2005(30359-А45-16),

постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14 ноября 2005 г. N Ф04-6804/2005(17011-А45-24),

определение Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14 октября 2005 г. N Ф04-6804/2005(16544-А45-24)

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) "Революции 6" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к открытому акционерному обществу (ОАО) "Новосибирский речной порт", закрытому акционерному обществу "Производственно-технологическая компания - 30" (далее - ЗАО "ПТК - 30") о признании недействительной части сделки - пунктов 1.4 и 3.7 договора подряда на строительство 4-ой блок-секции 3 очереди жилого дома по ул. Революции, 6, в части, предусматривающей передачу ОАО "Новосибирский речной порт" в собственность ЗАО "ПТК - 30" подвала 11 подъезда жилого дома N 6 по ул. Революции в г. Новосибирске, общей площадью 309,7 кв.м.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что ОАО "Новосибирский речной порт", передав подвальные помещения в собственность ЗАО "ПТК - 30", распорядился не принадлежащим ему имуществом, нарушив статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. ТСЖ "Революции 6" заинтересовано в признании недействительной части ничтожной сделки и в последующем возвращении подвала и находящегося в нем оборудования в общую долевую собственность владельцев квартир.

Дело рассматривалось с участием третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "Производственно-технологическая компания - 30" (далее - ООО "ПТК - 30")

Решением, оставленным в силе постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано.

Суд пришел к выводу, что ТСЖ "Революции 6" является ненадлежащим истцом, чьи права оспариваемым договором нарушены быть не могли. Спорное помещение принадлежит на праве собственности ООО "ПТК - 30". Доказательств, что помещение является общим имуществом собственников квартир, не представлено.

В кассационной жалобе ТСЖ "Революции 6" просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить, исковые требования удовлетворить.

По мнению заявителя, в силу норм гражданского законодательства ТСЖ обязано быть законным представителем домовладельцев и защищать их интересы в отношениях с третьими лицами. Ссылка суда на пункт 3 статьи 34 ФЗ "О товариществах собственников жилья" является ошибочной. Пункты 1.4 и 3.7 договора подряда ущемляют интересы инвесторов (будущих домовладельцев) дома; договор заключен с нарушением статей 290, 421-422 Гражданского кодекса Российской Федерации. Неправомерные действия ОАО "Новосибирский речной порт" привели к уменьшению размера общего имущества домовладельцев, что противоречит пункту 2 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 8 ФЗ "О товариществах собственников жилья". Заявитель оспаривает вывод суда о том, что подвал не относится к общим помещениям дома.

Ответчик ОАО "Новосибирский речной порт" представил отзыв на кассационную жалобу, в котором просит судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, полагая правильными выводы суда обо всех обстоятельствах дела. Ответчик ссылается на то, что все узлы коммуникаций вынесены за пределы офисных помещений ответчика ЗАО "Производственно-технологическая компания - 30", через помещения проходят только трубы.

Истец не представил доказательств оформления представительских полномочий действовать от имени собственников помещений, в связи с чем ответчик считает правильным вывод суда, что истец является ненадлежащим истцом.

В судебном заседании представители ответчиков просили судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, привели доводы, аналогичные доводам, изложенным в отзыве на кассационную жалобу.

Проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как видно по материалам дела и установлено судом, 07.03.96 акционерное общество "НТК - 30" (подрядчик) и акционерное общество "Новосибирский речной порт" (заказчик) заключили договор подряда на строительство 4-ой блок - секции 3 очереди жилого дома по ул. Революции.

В соответствии с пунктами 1.4 и 3.7 договора по завершению строительства заказчик обязуется передать в собственность ЗАО "ЛТК - 30" помещения первого этажа с подвалом и квартиры общей полезной площадью 1331,56 кв.м.

Во исполнение условий договора об инвестиционной деятельности от 06.07.98, по акту приема - передачи офисного помещения от 28.12.98 ОАО "ПТК - 30" передало в собственность ООО "ПТК - 30" офисное помещение общей площадью 606,7 кв.м.

Право собственности ООО "ПТК - 30" на нежилое помещение площадью 606,7 кв.м. зарегистрировано учреждением юстиции Новосибирской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

О чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.09.99 сделана запись за N 54-01/00-34/1999-534.

ТСЖ "Революции 6" обратилось с настоящим иском ссылаясь на то, что в спорном подвале расположено электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее квартиры в 11 подъезде жилого дома по ул. Революции, 6. а технические этажи и подвалы, в которых расположено оборудование, обслуживающее более одной квартиры в многоквартирном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам квартир.

При рассмотрении кассационной жалобы суд кассационной инстанции пришел к выводу о неправомерном отказе судами предыдущих инстанций в удовлетворении требований по мотиву отсутствия у истца полномочий по оспариванию совершенной сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с Законом "О товариществах собственников жилья".

В силу статьи 1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", действовавшего на момент создания ТСЖ, товарищество является некоммерческой организацией, формой объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

Аналогичное понятие товарищества собственников жилья содержится в пункте 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации, действующего с 01.03.2005 в соответствии с пунктами 7, 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, препятствующих собственникам помещений реализовывать права владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, а также представлять законные интересы собственников помещений в отношениях с третьими лицами.

Таким образом, суд сделал ошибочный вывод об отсутствии у ТСЖ права предъявления иска, предполагая, что только домовладельцы могут выступать заинтересованными лицами в споре о признании сделки недействительной.

Нормы законодательства не предусматривают реализацию прав на общее имущество, находящееся в собственности членов объединения, исключительно непосредственно самими членами объединения.

Выполнение возложенных на исполнительный орган ТСЖ функций осуществляется через реализацию предоставленных полномочий и исполнение обязанностей соответствии с Уставом ТСЖ.

В связи с вышеизложенным суду необходимо было предложить истцу представить Устав ТСЖ и определить с учетом положений Жилищного кодекса Российской Федерации компетенцию органов управления ТСЖ на подачу иска.

Суд на основании норм статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу, что нежилые помещения, не предназначенные для обслуживания жилых помещений в доме и имеющие самостоятельное значение, не входят в состав общего имущества собственников квартир, поэтому отчуждение подвала произведено в соответствии с действующим законодательством.

Суд кассационной инстанции считает, что данные выводы сделаны при неправильном применении статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, другое оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.

Слово обслуживающие относится не к общим помещениям дома, а к словосочетанию "несущие конструкции дома, другое оборудование за пределами или внутри квартиры".

Поскольку в статье не указано, что является "общими помещениями дома" суд должен был обосновать, исходя из действующих норм права на момент заключения договора, что подвалы являются общими помещениями дома.

Суд, рассматривая спор по существу заявленного требования, должен был в соответствии с нормами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дать правовую оценку договору об инвестиционной деятельности от 06.07.1998, в том числе и соответствия оспариваемых условий статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в договоре не указана площадь подвала.

Поскольку не выяснено данное обстоятельство, невозможно понять, в отношении какого подвала суд устанавливает обстоятельства, тем более, что право собственности ООО "ПТК - 30" зарегистрировано на нежилые помещения и не указано, что частью нежилых помещений является подвал.

На основании изложенного Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа полагает, что судебные акты Арбитражного суда Новосибирской области по данному делу подлежит отмене в соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также судом неправильно применены нормы материального права, дело подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо в зависимости от заявленных требований определить характер спорных правоотношений, обстоятельства, подлежащие установлению по данному делу, и нормы материального права, подлежащие применению при разрешении спора, дать правовую оценку всем доказательствам, имеющимся в деле, и доводам сторон, учесть указания кассационной инстанции, предложить истцу представить устав ТСЖ.

При новом рассмотрении суду необходимо решить вопрос о распределении судебных расходов между сторонами по государственной пошлине по кассационной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 07.07.2006 и постановление апелляционной инстанции от 11.10.2006 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-19933/2004-КГ7/462 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.