Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15 мая 2007 г. N Ф04-2812/2007(34067-А46-11) Суд признал недействительными торги по продаже нежилых помещений и договор купли-продажи, заключенный по итогу торгов, поскольку выявленные нарушения процедуры проведения торгов существенным образом нарушают права как собственника имущества, так и участников и потенциальных участников, так как изменение условий аукциона в части увеличения срока оплаты за имущество могло бы существенно изменить его цену в сторону увеличения и увеличить число участников этих торгов (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 15 мая 2007 г. N Ф04-2812/2007(34067-А46-11)
(извлечение)

Управление Федеральной антимонопольной службы по Омской области обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к Департаменту недвижимости администрации города Омска и обществу с ограниченной ответственностью "ИРТА" о признании торгов по продаже нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Омск, ул. Гуртьева, 19 (лит. А, А1(1П), а также договора купли-продажи от 11.10.2004 N 719 как взаимосвязанных сделок недействительными.

Решением суда первой инстанции от 18.10.2006 исковые требования удовлетворены. Торги, проведенные в форме аукциона от 05.10.2004 по продаже нежилых помещений, и договор купли-продажи от 11.10.2004 N 719 признаны недействительными.

В обоснование решения суд указал, что фактически торги состоялись на иных условиях, чем те, которые были доведены до сведения других участников торгов.

Право истца на подачу иска суд обосновал ссылкой на пункт 1 статьи 7 Закона РСФСР от 22.03.1991 N 948-1 "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках".

Постановлением суда апелляционной инстанции от 26.01.2007 решение суда первой инстанции от 18.10.2006 отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции посчитал, что при проведении аукциона предусмотренная законом процедура торгов не нарушена, основания для признания недействительной сделки купли-продажи по правилам статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Не согласившись с принятым судом апелляционной инстанции постановлением, Управление Федеральной антимонопольной службы по Омской области обжаловало его в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Кассационная жалоба мотивирована тем, что в силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Заявитель полагает, что вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для признания торгов и сделки купли-продажи недействительными является неправомерным. Считает, что судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что в действиях Департамента недвижимости усматривается ограничение конкуренции и ущемление интересов хозяйствующих субъектов, в том числе потенциальных покупателей продаваемого имущества.

Представитель ООО "Ирта" кассационную жалобу оспорил.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права при рассмотрении дела, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа считает, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе.

Как видно по материалам дела, распоряжением мэра города Омска от 01.09.2004 N 2360-р Департаменту недвижимости администрации г. Омска было поручено осуществить приватизацию муниципального имущества, в т.ч. нежилых помещений на 1-ом этаже 5-ти этажного жилого дома (лит. А, У (Ш) по адресу: г. Омск, ул. Гуртьева, 19. Определен способ приватизации - открытый аукцион. Установлена начальная продажная цена помещений и срок оплаты по договору -21 календарный день с момента подписания договора купли-продажи.

Информационное сообщение о проведении аукциона по продаже помещений по ул. Гуртьева, 19 в г. Омске было опубликовано в газете "Вечерний Омск" N 75 (6306) 03.09.2004 (с изменениями, опубликованными в газете N 83 (6314) за 29.09.2004) и содержало условие о сроке платежа (в течение 21 дня с момента подписания договора купли-продажи).

05.10.2004 Департаментом недвижимости администрации г. Омска был проведен аукцион по продаже спорных нежилых помещений. В соответствии с протоколом об итогах аукциона от 05.10.2004 победителем аукциона признано ООО "ИРТА". Департаментом недвижимости администрации г. Омска с ООО "ИРТА" заключен от 11.10.2004 договор купли-продажи N 719 о продаже указанных помещений по цене 9 805 000 рублей.

В соответствии с п. 3.2 договора покупатель обязан был произвести расчет за приобретенный объект недвижимого имущества в течение 21 дня со дня подписания договора, т.е. до 01.11.2004. Договором предусмотрена ответственность за просрочку внесения цены (раздел 4).

В установленный договором срок покупателем цена объекта не была уплачена, поскольку дополнительным соглашением от 21.10.2004 стороны внесли изменение в п. 3.2 договора, установив новый срок для расчета за объект - до 01.05.2005.

Полагая, что заключением дополнительного соглашения от 21.10.2004 стороны изменили условие приватизации, чем нарушили положения пункта 4 статьи 15 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, пункта 1 статьи 7 Закона РСФСР от 22.03.1991 N 948-1 "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках", а также нарушили права других участников и неопределенного круга лиц, Управление Федеральной антимонопольной службы обратилось с настоящим иском требуя признать недействительными торги и договор купли-продажи как взаимосвязанные сделки.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте, форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Согласно части 4 статьи 15 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" обязательному опубликованию в информационном сообщении о продаже государственного и муниципального имущества подлежат сведения, в том числе условия и сроки платежа.

По смыслу пункта 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации проведение торгов и заключение договора купли-продажи по его результатам представляют собой действия, неразрывно связанные между собой, имеющих единой целью реализовать имущество, в рассматриваемом случае осуществить приватизацию муниципального имущества.

Суд указал, что заключение договора купли-продажи от 11.10.2004 N 719 является следствием проведения оспариваемого аукциона. Процедура проведения аукциона предусмотрена Законом N 178-ФЗ и распоряжением мэра города Омска от 01.09.2004 N 2360-р и эта процедура предусматривает в качестве условия торгов (аукциона) срок платежа. Изменив срок платежа посредством заключения дополнительного соглашения от 21.10.2004 к договору купли-продажи от 11.10.2004 N 719, стороны изменили условие торгов (аукциона). Действиями по изменению условий торгов в части отсрочки на значительное время внесения платежа за объект приватизации стороны нарушили требования закона, создали более выгодные условия оплаты реализуемого имущества для одного из участников торгов.

Суд кассационной инстанции не соглашается с выводами по настоящему делу суда апелляционной инстанции, посчитавшей, что в рассматриваемой ситуации не была нарушена процедура торгов, и сделка купли-продажи не может быть признана недействительной ввиду отсутствия оснований для признания торгов недействительными.

Исходя из положений статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, торги могут быть признаны недействительными только в случае нарушения порядка их проведения и основанием для признания торгов недействительными может служить нарушение, имеющее существенное влияние на результат торгов, и, находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов других участников либо потенциальных участников.

Выявленные судом первой инстанции нарушения процедуры проведения торгов существенным образом нарушают права как собственника имущества так и участников и потенциальных участников, поскольку изменение условий аукциона в части увеличения срока оплаты за имущество могло бы существенно изменить его цену в сторону увеличения и увеличить число участников этих тогов.

Обстоятельства дела позволяют суду кассационной инстанции сделать вывод о том, что по рассматриваемому требованию судом первой инстанции правильно оценены правоотношения, исследованы в полном объеме фактические обстоятельства, применены нормы материального и нормы процессуального права, подлежащие применению. По этим основаниям решение суда первой инстанции от 18.10.2006 подлежащим оставлению в силе, а постановление суда апелляционной инстанции - отмене.

Арбитражному суду Омской области следует произвести поворот исполнения отмененного судебного акта и выдать исполнительный лист на взыскание расходов по государственной пошлине по кассационной жалобе с ООО "Ирта".

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, частью 2 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Омской области от 26.01.2007 по делу N А46-3617/2006 отменить.

Решение суда первой инстанции от 18.10.2006 по этому же делу оставить в силе.

Государственную пошлину по кассационной жалобе взыскать с ООО "Ирта" в доход федерального бюджета в сумме 1 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.