Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28 июня 2007 г. N Ф04-4363/2006(35206-А27-11) Суд удовлетворил требование о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, поскольку орган местного самоуправления не наделен правом по самостоятельному распоряжению земельными участками, на которые у РФ возникает право собственности (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 28 июня 2007 г. N Ф04-4363/2006(35206-А27-11)
(извлечение)

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Кемеровской области г. Кемерово (далее - ТУ ФАУФИ) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка площадью 1627700 кв.м., расположенного по адресу: Кемеровская область, Кемеровский район, заключенного 22.02.2005 по результатам торгов между администрацией Кемеровского района и крестьянским (фермерским) хозяйством индивидуального предпринимателя Е.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 27.03.2006 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.07.2006 решение суда первой инстанции отменено, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию суда.

Кассационная инстанция указала, что суд не дал правовую оценку законности отчуждения администрацией спорного участка с учетом Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденных постановлением Правительства РФ от 07.08.2002 N 576. Суду предложено при новом рассмотрении учесть, что спорный земельный участок не прошел процедуру разграничения государственной собственности на землю и с учетом этого выяснить вопросы, связанные с полномочиями администрации Кемеровского района на отчуждение участка и соблюдению процедуры продажи.

При новом рассмотрении дела решением суда первой инстанции от 29.01.2007 исковые требования ФУ ФАУФИ удовлетворены, договор купли-продажи от 22.02.2005 признан недействительным.

Постановлением апелляционной инстанции от 03.04.2007 решение суда первой инстанции от 29.01.2007 отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с принятым судом апелляционной инстанции постановлением, ТУ ФАУФИ обжаловало его в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Заявитель полагает, что законность отчуждения спорного земельного участка может иметь место только при наличии решения Министерства имущественных отношений РФ. В решении суда первой инстанции от 29.01.2007 сделан правильный вывод, что непринятие Министерством имущественных отношений РФ в установленный срок решения в отношении спорного земельного участка не давало право администрации прекращать право постоянного пользования ФГОУ СПО "Кемеровский аграрный техникум" и распоряжаться спорным земельным участком. Отчуждение спорного земельного участка произведено с нарушением Постановления Правительства N 576. Сделка купли-продажи земельного участка является недействительной по признаку ничтожности. Просит отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции по настоящему делу.

В судебном заседании представитель ТУ ФАУФИ кассационную жалобу поддержал по изложенным в ней основаниям.

Представитель ИП Е. просил суд оставить постановление в силе.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав представителей сторон, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права при рассмотрении дела, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа читает, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, исходя из следующего.

Как видно по материалам дела и установлено судом, 22.02.2005 между администрацией Кемеровского района (продавец) и крестьянским (фермерским) хозяйством индивидуального предпринимателя Е. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1627700 кв. м., расположенного по адресу: Кемеровская область. Кемеровский район, ФГОУ СПО "Кемеровский аграрный техникум", кадастровый номер 42:04:0349001:0011, категория земли: земля сельскохозяйственного назначения, предоставленного под сельскохозяйственное производство.

Основанием для заключения договора послужили торги (аукцион), проведенные администрацией Кемеровского района 18.02.2005, по результатам которых, предприниматель Е. признан победителем.

Рассматривая спор по существу, суд установил, что до заключения договора спорный земельный участок (182,01 Га.) находился на праве постоянного (бессрочного) пользования у ФГОУ СПО "Кемеровский аграрный техникум", которое 03.03.2003 обратилось в администрацию Кемеровского района, Министерство имущественных отношений РФ (письма за NN 52, 53, л.д. 63, 67, т. 1) об отказе от права постоянного (бессрочного) пользования.

Администрация Кемеровского района, в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом, письмом от 09.06.2003 за N 401-1 уведомило Министерство имущественных отношений РФ об отказе техникума от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (л.д. 56-59, т. 2).

Распоряжением администрации Кемеровского района от 31.12.2004 N 2839-р спорный участок был включен в банк земель для продажи на торгах. В распоряжении N 2840-р было определено о проведении торгов в форме аукциона по категории земель земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование сельскохозяйственное производство.

Суд первой инстанции, признавая договор купли-продажи недействительным, указал что, поскольку не представлено доказательств принятия Министерством имущественных отношений РФ решения в отношении спорного земельного участка в рамках п. 5 Правил распоряжения земельными участками, утвержденных постановлением Правительства РФ от 07.08.2002 N 576, администрация Кемеровского района не имела права прекращать право постоянного (бессрочного) пользования на него ФГОУ СПО "Кемеровский аграрный техникум" и выставлять земельный участок на торги.

Суд апелляционной инстанции напротив, посчитал, что такое право предоставлено администрации в силу ст.ст. 2, 53, 80 Земельного кодекса РФ, а также ст. 2, п. 10 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ".

Суд апелляционной инстанции указал, что, поскольку в силу п. 10 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, то основания считать сделку недействительной отсутствуют. На момент проведения торгов право распоряжения органов местного самоуправления муниципальных районов законодательно не было ограничено. Таким органом на территории Кемеровского района являлась администрация Кемеровского района. Министерство имущественных отношений РФ было поставлено в известность об отказе ФГОУ СПО "Кемеровский аграрный техникум" от права бессрочного пользования и Министерство в установленный срок не распорядилось земельным участком. Учитывая соблюдение процедуры уведомления, действия и сделка не могут быть признаны недействительными.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами суда апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Земельного кодекса РФ земельное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ. Земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента РФ, которые не должны противоречить настоящему Кодексу, федеральным законам. Правительство РФ принимает решения, регулирующие земельные отношения, в пределах полномочий, определенных настоящим Кодексом, федеральными законами, а также указами Президента РФ, регулирующими земельные отношения.

Действительно, п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" содержит указание на то, что распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если федеральным законом не предусмотрено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими (в ред. Федерального закона от 05.02.2007 N 13-ФЗ). Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ).

Однако на момент совершения оспариваемой сделки 22.02.2005 указанная редакция п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" не являлась действующей.

Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (в ред. от 07.07.2003 N 106-ФЗ, от 08.12.2003 N 160-ФЗ, от 03.10.2004 N 123-ФЗ) до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется.

Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на землю может быть определен Правительством Российской Федерации.

Во исполнение п. 10 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" Правительство Российской Федерации постановлением от 07.08.2002 N 576 утвердило Правила распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю (далее - Правила).

Согласно пункту 5 Правил в случае прекращения прав органа государственной власти, органа местного самоуправления, граждан и юридических лиц на незастроенные земельные участки, а также в случае их отказа от права постоянного (бессрочного) пользования такими земельными участками уполномоченные на распоряжение земельными участками органы уведомляют о таких случаях:

Министерство имущественных отношений Российской Федерации (его территориальные органы) - в отношении земельных участков, которые были предоставлены органу государственной власти Российской Федерации (территориальному органу федерального органа исполнительной власти), а также государственному учреждению, государственному унитарному предприятию, другой некоммерческой организации, созданным органами государственной власти Российской Федерации; уполномоченный орган государственной власти субъекта Российской Федерации - в отношении земельных участков, которые были предоставлены органу государственной власти субъекта Российской Федерации, а также государственному учреждению, государственному унитарному предприятию, другой некоммерческой организации, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации (его территориальные органы) на основании представленных федеральными органами исполнительной власти вариантов использования таких земельных участков формирует предложение о предоставлении указанных в абзаце втором настоящего пункта земельных участков для федеральных нужд, а уполномоченный орган государственной власти субъекта Российской Федерации - о предоставлении указанных в абзаце третьем настоящего пункта земельных участков для нужд субъекта Российской Федерации.

Уполномоченные на распоряжение земельными участками органы могут предоставлять незастроенные земельные участки исключительно в соответствии с решением Министерства имущественных отношений Российской Федерации (его территориальных органов) или уполномоченного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Указанное решение направляется в уполномоченные на распоряжение земельными участками органы в 2-месячный срок со дня получения уведомления, указанного в абзаце первом настоящего пункта.

Следовательно предусмотренный п. 5 Правил порядок определяет процедуру подготовки и принятия решений о распоряжении земельными участками органами, уполномоченными на распоряжение земельными участками.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции, в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Земельного кодекса (статья 29 Земельного кодекса РФ).

Полномочия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления в области земельных отношений определены в статьях 9, 10 и 11 Земельного кодекса РФ.

В частности, Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральной собственностью):

субъекты Российской Федерации осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации;

органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Следовательно, уполномоченные на распоряжение земельными участками органы уведомляют Минимущество России (его территориальные органы) только в отношении земельных участков, которые были предоставлены органу государственной власти Российской Федерации (территориальному органу федерального органа исполнительной власти), а также государственному учреждению, государственному унитарному предприятию, другой некоммерческой организации, созданным органами государственной власти Российской Федерации.

В силу статьи 3 Федерального закона "О разграничении государственной собственности на землю" основанием внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которых у Российской Федерации возникает право собственности, является их предоставление органу государственной власти Российской Федерации, его территориальному органу, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами государственной власти Российской Федерации.

Минимущество России (его территориальные органы) на основании представленных федеральными органами исполнительной власти вариантов использования таких земельных участков формирует предложение о предоставлении указанных земельных участков для федеральных нужд.

Указанное решение направляется в уполномоченные на распоряжение земельными участками органы в 2-месячный срок со дня получения уведомления.

Согласно ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" от 17.07.2001 N 101-ФЗ основанием внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у Российской Федерации возникает право собственности, является включение этих земельных участков в состав: ...земель сельскохозяйственного назначения; земель населенных пунктов; земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики и иного назначения; земель природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения; земель водного фонда, если на этих земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности; эти земельные участки предоставлены органу государственной власти Российской Федерации, его территориальному органу, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами государственной власти Российской Федерации;

Таким образом, нельзя признать правомерным вывод суда апелляционной инстанции о том, что на переходный период (до завершения процесса разграничения государственной собственности на землю) установлен порядок определения компетенции государственных (муниципальных) органов, обладающих полномочиями на распоряжение земельными участками, независимо от того, к какому именно уровню публичной собственности (государственной или муниципальной) по действующим критериям должен быть отнесен тот или иной участок.

Согласно свидетельству о праве постоянного (бессрочного) пользования, выданного Кемеровскому аграрному техникуму 08.10.1992, выписке из кадастрового плана на земельный участок 42:04:0349001:0011 от 24.05.2004 (л.д. 77-78), спорный земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения.

Имеющиеся в материалах дела письмо Министерства имущественных отношений РФ от 05.09.2003 N 09-14450 (л.д. 105), письмо администрации Кемеровского района от 20.01.2004 N 131 (л.д. 64) свидетельствуют о том, что процедуру разграничения собственности спорный земельный участок не прошел (п. 15-18 Правил подготовки и согласования перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований возникает право собственности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 04.03.2002 N 140).

Согласно статье 53 Земельного кодекса РФ отказ лица от осуществления принадлежащего ему права на земельный участок (подача заявления об отказе) не влечет за собой прекращение соответствующего права.

Следовательно, является правомерным вывод суда первой инстанции по настоящему делу о том, что непринятие Министерством имущественных отношений РФ в установленный срок решения в отношении спорного земельного участка не давало права администрации Кемеровского района прекращать право постоянного бессрочного пользования земельным участком ФГОУ СПО "Кемеровский аграрный техникум", изымать его и выставлять на торги, поскольку в силу закона администрация не наделена правом по самостоятельному распоряжению земельными участками, на которые у Российской Федерации возникает право собственности.

В соответствии с перечисленными нормами права такое распоряжение осуществляется исключительно на основании решения Министерства имущественных отношений РФ. Однако Министерством решения относительно спорного земельного участка не принималось.

Поэтому суд первой инстанции на законных основаниях удовлетворил иск Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Кемеровской области о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного 22.02.2005 по результатам торгов между администрацией Кемеровского района и крестьянским (фермерским) хозяйством индивидуального предпринимателя Е.

В силу изложенного постановление суда апелляционной инстанции по настоящему делу подлежит отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе.

Поскольку администрация освобождена от уплаты государственной пошлины, то с индивидуального предпринимателя Е. за рассмотрение кассационной жалобы подлежит взысканию государственная пошлина 1000 руб. в доход федерального бюджета РФ.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, постановил:

постановление апелляционной инстанции от 03.04.2007 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-42048/2005-1(631) отменить.

Решение суда первой инстанции от 29.01.2007 по этому же делу оставить в силе.

Взыскать с крестьянского (фермерского) хозяйства индивидуального предпринимателя Е. в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину 500 руб.

Арбитражному суду Кемеровской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.