Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 7 июня 2007 г. N Ф04-3531/2007(34879-А45-13) При новом рассмотрении дела о признании недействительным договора аренды нежилого помещения по мотиву его ничтожности и взыскании неосновательного обогащения суду необходимо выяснить вопросы, имелось ли на самом деле неосновательное обогащение, кто является приобретателем в данной ситуации, кто и за счет кого обогатился (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 7 июня 2007 г. N Ф04-3531/2007(34879-А45-13)
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20 мая 2008 г. N Ф04-2973/2008(4960-А45-13)

ООО "Префарм" обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) фирма "Алый парус", муниципальному унитарному предприятию "Пассажирское автотранспортное предприятие N 3" о признании недействительным договора аренды нежилого помещения N 35 от 01.02.2004 г. по мотиву его ничтожности, взыскании 596 324 руб. составляющих 108 897 руб. неосновательного обогащения, полученного ООО Фирма "Алый парус" за фактическое пользование истцом нежилым помещением, площадью 90 кв.м,, по адресу: г. Новосибирск, ул. Большевистская, 12, а также 17 053 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами на эту сумму. Согласно статьям 395, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации просил взыскать 416 274 руб., неосновательное обогащение за период с 09.02.2004 г. по 18.04.2005 г., полученное МУП "ПАТП-3" в связи с неотделимыми улучшениями в спорных помещениях, выполненных истцом, а также 52 900 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму неотделимых улучшений, по день фактической оплаты суммы неосновательного обогащения.

В качестве третьего лица в деле участвовало Управление пассажирских перевозок мэрии г. Новосибирска.

Исковые требования мотивированы тем, что в нарушение статьи 608 Гражданского кодекса арендодатель не является собственником сданного в аренду помещения. Следовательно, арендные платежи, полученные от истца, являются для ООО Фирма "Алый парус" неосновательным обогащением.

Решением от 28.08.2006, оставленным без изменения, постановлением апелляционной инстанции от 12.02.2007, в удовлетворении иска отказано.

Суд пришел к выводу о незаключенности оспариваемого договора в связи с отсутствием в нем существенного условия о предмете сделки (статья 432 Гражданского кодекса).

Отказывая во взыскании неосновательного обогащения по арендным платежам и произведенным ремонтным работам в помещении сослался на то, что истец фактически пользовался помещением, в связи с чем платежи за пользование этим помещением не могут быть квалифицированы как неосновательное обогащение. Указал, что ООО фирма "Алый парус" не является собственником помещений, разрешения на ремонт у истца не было, объект недвижимости не сдан в эксплуатацию и не зарегистрирован в установленном законом порядке. Поэтому ремонтные работы производились истцом на свой риск.

С принятыми судебными актами не согласно ООО "Префарм".

В кассационной жалобе указывает на несоответствие выводов суда о незаключенности договора N 35 от 01.02.2004 фактическим обстоятельствам дела. Считает, что предмет договора сторонами был согласован с учетом требований статьей 432, 606, 607, 650 Гражданского кодекса.

По мнению заявителя, суд необоснованно отказал во взыскании неосновательного обогащения. ООО Фирма "Алый парус" получило арендные платежи без правового основания (по недействительной сделке) и поэтому обязано вернуть неосновательно сбереженное имущество (денежные средства) согласно статье 1102 Гражданского кодекса. В рассматриваемом случае к требованиям о неосновательном обогащении судом первой инстанции неправильно применен пункт 4 статьи 1109 Гражданского кодекса.

Указывает, что данная организация не является собственником сданного в аренду помещения, объект недвижимости не сдан в эксплуатацию. Следовательно, затраты, которые истец произвел в результате ремонта помещения, должны быть возмещены будущим собственником имущества, которым, по мнению истца, является заказчик строительства - МУП "ПАТП-3".

На основании изложенного просит обжалуемые судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить.

Изучив обстоятельства дела и рассмотрев доводы кассационной жалобы, кассационная инстанция считает, что решение и постановление подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение.

Как следует из материалов дела, между ООО "Префарм" (арендатор) и ООО Фирма "Алый парус" (арендодатель) подписан договор аренды нежилых помещений N 35 от 01.02.2004 г. Согласно условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещение, расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. Большевистская, 12 и обязуется платить за него арендную плату.

В аренду передается нежилое отапливаемое помещение, с электроснабжением, канализацией, холодным водоснабжением, расположенного в отдельно стоящем здании согласно схеме N 1, являющейся неотъемлемой частью договора. Общая площадь 90 кв.м. Дополнительные характеристики объекта указаны в техническом паспорте на здание.

Отказывая в иске, суд исходил из того, что в договоре объект аренды индивидуально не определен, поскольку не указано, какие конкретно помещения передаются в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Признавая договор незаключенным, суд сослался на то, что в дело не была представлена схема N 1, которая упоминается в пункте 1.2 договора аренды.

Вместе с тем в материалы дела представлены титульный лист проекта перепланировки диспетчерского пункта с помещениями общественного назначения (аптека готовых лекарственных форм), по адресу: г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Большевистская, 12, а также экспликация помещения (т. 1 л.д. 51,52). Из содержания данных документов усматривается, что экспликация помещения площадью 90, 57 кв.м. выполнена на стадии проектирования и названа как приложение к договору аренды N 1. Заказчиками данной работы выступали как истец, так и ответчик.

Суд данному документу оценку не дал.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что вывод суда о незаключенности договора по причине отсутствия данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, сделан без оценки всех представленных в дело доказательств (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса судебные акты полежат отмене.

Отказывая во взыскании неосновательного обогащения с ООО Фирма "Алый парус" в виде платы за пользование помещением, суд первой инстанции неправильно применил пункт 4 статьи 1109 Гражданского кодекса. Названная норма Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению только в том случае, если передача денежных средств или иного имущества произведена добровольно и намеренно при отсутствии какой-либо обязанности со стороны передающего (дарение), либо с благотворительной целью.

Поскольку истец не имел намерения передать имущество в дар и в силу пункта 4 статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации дарение в отношениях между коммерческими организациями не допускается, оснований для применения этой нормы не имелось.

Апелляционная инстанция, в свою очередь, правомерно сослалась на то, что истец фактически использовал спорное помещение. Однако при этом не оценила довод истца, о том, что денежные средства получены ООО Фирма "Алый парус" неправомерно.

Отказ во взыскании неосновательного обогащения с МУП "ПАТП-3" в виде стоимости неотделимых улучшений суд обосновал тем, что МУП не было поставлено в известность о производимом ремонте.

Вместе с этим суд не учел пункт 2 статьи 1102 Гражданского кодекса, согласно которому правила о неосновательном обогащении применяются независимо от поведения сторон. Во всех случаях неосновательность обогащения делает его объективно противоправным.

При новом рассмотрении дела суду необходимо выяснить вопросы: имелось ли на самом деле неосновательное обогащение, кто является приобретателем в данной ситуации, кто и за счет кого обогатился.

Допущенные судом нарушения являются основанием для отмены состоявшихся судебных актов и направления дела на новое рассмотрение.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, частью 2 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановил:

решение от 28.08.2006 и постановление от 12.02.2007 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-15732/2004-КГ21/352 отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию этого же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.