Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28 июня 2007 г. N Ф04-4175/2007(35652-А46-16) При новом рассмотрении дела об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилых помещений суду необходимо предложить истцу уточнить выкупную цену нежилых помещений на основании действующего законодательства приватизации на момент обращения с офертой (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 28 июня 2007 г. N Ф04-4175/2007(35652-А46-16)
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 декабря 2007 г. N Ф04-177/2007(201-А46-8)

Общество с ограниченной ответственностью "Торгово-коммерческий магазин "Сокол" (далее - ООО "ТКМ "Сокол") обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к департаменту недвижимости администрации г. Омска об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 404.6 кв.м., расположенных на первом этаже здания N 19 по ул. Ленина, литера Б, Б1, Б2, Б3, определив выкупную цену в размере 4604574 руб. 57 коп.

В случае незаключения договора в течение десяти дней с момента вступления в законную силу решения суда, договор между департаментом недвижимости администрации г. Омска и ООО "ТКМ "Сокол" считать заключенным в отношении нежилых помещений, общей площадью 404.6 кв.м., расположенных на первом этаже здания N 10 по ул. Ленина, литера Б, Б1, Б2, Б3, по выкупной цене 4604574,57 руб.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что имеет право на приватизацию помещений таким способом как выкуп арендованного имущества, поскольку заявка на приобретение в собственность арендуемых объектов была подана до вступления в силу ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации".

Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.

Суд пришел к выводу, что истец обладает основанным на законе правом на выкуп арендованного имущества, поскольку обратился с офертой для заключения сделки приватизации до вступления в силу Закона о приватизации. Существенные условия договора, изложенные в проекте, представленном истцом, соответствуют требованиям действующего законодательства.

В кассационной жалобе департамент имущественных отношений администрации г. Омска просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать.

Заявитель указывает на то, что обращение с заявкой на выкуп в органы, не наделенные соответствующими полномочиями, нельзя рассматривать как соблюдение досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком.

Не направление в адрес комитета по управлению имуществом г. Омска надлежаще оформленной оферты в 1994 году исключает возможность применения к заявке на выкуп ранее действовавшего законодательства о приватизации. Суд не учел статью 43 пункт 13 переходных положений к ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Истец не имеет права на выкуп, поскольку в договорах аренды нежилых помещений не содержится условий о выкупе. Суд неправильно определил лицо, которое могло в 1994 году осуществлять приватизацию имущества на территории г. Омска и к которому необходимо было обращаться с заявкой на выкуп, что привело к нарушению норм процессуального права. Суд неверно применил пункт 2 статьи 43 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В судебном заседании представитель ООО "ТКМ "Сокол" просил судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, полагая правильными выводы суда обо всех обстоятельствах дела.

Проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, комитетом по управлению имуществом г. Омска (арендодатель) и ТОО "ТКМ "Сокол" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N 1468/3 от 24.03.93. по условиям которого арендодатель передал арендатору в срочное возмездное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 558,4 кв.м., расположенные в доме N 19 по ул. Ленина, для использования под магазин.

В дальнейшем между сторонами заключались новые договоры аренды в связи с изменением площадей, сдаваемых арендатору. Срок действия договоров определен по 31.12.2008.

Затем 01.12.94 истец обратился в Фонд имущества Омской области, а 20.11.95 в комитет по управлению имуществом Омской области с заявлением на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения.

Решением Омского городского Совета от 20.05.1998 N 25 "О включении зданий - памятников истории и культуры местного значения в состав муниципальной собственности г. Омска" здание по ул. Ленина 19, отнесено к памятникам истории и культуры местного значения, составляющих муниципальную собственность г. Омска.

ООО "ТКМ "Сокол" считая, что имеет право на выкуп арендованного имущества, 03.08.2006 направило в департамент недвижимости администрации г. Омска предложение о выкупе арендуемых нежилых помещений.

Отказ департамента недвижимости администрации г. Омска от продажи арендуемых истцом нежилых помещений послужил основанием для обращения ООО "ТКМ "Сокол" с иском в арбитражный суд.

Делая вывод о том, что ООО "ТКМ "Сокол" обладает обоснованным на законе правом на выкуп арендуемого имущества, суд исходил из того, что обращение истца в комитет по управлению имуществом Омской области 20.11.95 с заявлением о приватизации нежилого помещения следует рассматривать как оферту для заключения сделки приватизации.

Суд кассационной инстанции считает, что суд сделал правильный вывод о том, что спорное помещение является памятником истории и культуры местного значения.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что памятники истории и культуры местного значения не включены ни в одно из приложений к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", поэтому разграничение указанных объектов по уровням собственности должно производиться в порядке, предусмотренном пунктом 3 названного постановления, то есть спорное помещение до момента определения соответствующего собственника относится к федеральной собственности, в связи с чем истец обоснованно направил оферту комитету по управлению имуществом Омской области.

Суд кассационной инстанции считает, что вышеизложенные выводы суда апелляционной инстанции сделаны при неправильном применении норм материального права.

Отсутствие упоминания памятников местного значения в приложениях N 1, 2, 3 к указанному постановлению Верховного Совета Российской Федерации означает, что разграничение объектов, отнесенных к памятникам местного значения, по уровням собственности осуществляется исходя из критериев, положенных в основу составления названных перечней. Наличие у соответствующих объектов статуса памятника местного значения при отнесении объекта к соответствующему уровню собственности не учитывается.

Согласно пункту 1 Указа Президента Российской Федерации от 22.12.93 N 2265 "О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации" органы местного самоуправления самостоятельно утверждают перечень объектов (имущества), составляющих муниципальную собственность, в соответствии с приложением N 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".

Отсутствие утвержденного перечня объектов муниципальной собственности на момент обращения с заявкой о выкупе помещения не свидетельствует о том, что спорное помещение не является объектом муниципальной собственности.

Поскольку соответствующий объект является объектом муниципальной собственности на основании положений названного постановления Верховного Совета Российской Федерации, помещение должно рассматриваться как объект муниципальной собственности независимо от того, оформлено ли это было в установленном порядке до 1998 года.

Таким образом, нежилые помещения, расположенные в доме N 19 по ул. Ленина, в соответствии с приложением N 3 к указанному постановлению Верховного Совета Российской Федерации относились к муниципальной собственности в момент обращения истца с офертой к Фонду имущества Омской области и комитету по управлению государственным имуществом Омской области в 1994, 1995 годах.

Как установил суд, истец в 1995 году с предложением заключить договор к комитету по управлению государственным имуществом г. Омска, который распоряжался муниципальным имуществом, не обращался.

То есть истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком в 1994, 1995 годах, что лишает возможности применения к заявке истца на выкуп ранее действовавшее до 1997 года законодательство о приватизации.

Поэтому удовлетворение исковых требований о понуждении заключить договор купли-продажи на основании предложений о выкупе, направленных в 1994, 1995 годах неправомерен.

На основании изложенного в соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного кодекса Российской Федерации судебные акты подлежат отмене.

Но, поскольку истец обращался к департаменту недвижимости администрации г. Омска в 2006 году с предложением о выкупе фактически занимаемых им нежилых помещений, общей площадью 404.6, расположенных в доме N 19 по ул. Ленина, и в исковом заявлении ссылается на данную оферту, а суд не рассмотрел заявленные требования, дело подлежит направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суд должен уточнить исковые требования, предложить истцу уточнить выкупную цену нежилых помещений на основании действующего законодательства приватизации на момент обращения истца с офертой в 2006 году и рассмотреть спор с учетом уточненного искового требования.

При новом рассмотрении решить вопрос о распределении судебных расходов по кассационной жалобе.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 18.12.2006 и постановление апелляционной инстанции от 30.03.2007 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-12844/2006 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.