Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29 июня 2007 г. N Ф04-4146/2007(35573-А67-13) При новом рассмотрении дела о признании договора купли-продажи недвижимого имущества незаключенным суду необходимо дать оценку доводу истца о том, что на момент совершения оспариваемой им сделки купли-продажи недвижимого имущества полномочия комиссионера, совершившего эту сделку, были прекращены, установить факт, проводилось ли общее собрание участников общества об утверждении отчета комиссионера, а также определить основания, по которым конкурсным управляющим заявлено настоящее требование (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 29 июня 2007 г. N Ф04-4146/2007(35573-А67-13)
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления оглашена 28 июня 2007 г.

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15 июля 2008 г. N Ф04-4246/2008(-А67-39)

ООО "Томские ресурсы" в лице конкурсного управляющего Ч., обратилось в арбитражный суд к Ц., К., закрытому акционерному обществу "Технополис" (далее - ЗАО "Технополис") и Управлению Федеральной регистрационной службы по Томской области (далее - УФРС по Томской области) с иском о признании договора купли-продажи N 2 от 15.02.2001 г. нежилого кирпичного двухэтажного здания площадью помещений 467,6 кв. м., расположенного по адресу: г. Томск, ул. Героев Чубаровцев, 6 (основное строение) и нежилого кирпичного двухэтажного здания общей площадью помещений 2977,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Томск, ул. Героев Чубаровцев, 6, строение 18 незаключенным, а также о признании недействительными государственной регистрации перехода к Ц. права собственности на 1/2 доле нежилого кирпичного здания площадью помещений 467,6 кв. м., расположенного по адресу г. Томск, ул. Героев Чубаровцев, 6 (основное строение) кадастровый (условный) номер у70:21:0:0:492, произведенной Томским областным регистрационным центром 20.02.2001 г. государственной регистрации перехода к К. права собственности на 1/2 доли нежилого кирпичного здания площадью помещений 467,6 кв. м., расположенного по адресу; г. Томск, ул. Героев Чубаровцев, 6, (основное строение) кадастровый (условный) номер у70:21:0:0:492, произведенной Томским областным регистрационным центром 20.02.2001 г.; государственной регистрации перехода к Ц. права собственности на 11629/29778 доли двухэтажного здания общей площадью помещения 2977,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Томск, ул. Героев Чубаровцев, 6, строение 18, регистрационный номер 70-01/4п-46/2001-98, произведенной Томским областным регистрационным центром 20.02.2001, государственной регистрации перехода к К. права собственности на 11630/29788 доли двухэтажного здания общей площадью помещения 2977,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Томск, ул. Героев Чубаровцев, 6, строение 18, регистрационный номер 70-01/4п-46/2001-99 произведенной Томским областным регистрационным центром 20.02.2001.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что договор купли-продажи не содержит существенных условий, необходимых для данного вида договоров.

Совершая сделку, комиссионер действовал вопреки воле собственника, поскольку договор комиссии был расторгнут.

Считает договор комиссии ничтожным, так как стороны договора, совершая оспариваемую сделку по отчуждению имущества комитента без прямого одобрения цены сделки собственником, не имели права в силу ст. 3 ФЗ "Об оценочной деятельности" считать эту цену рыночной и согласованной. Истец полагает, что природа договора комиссии (п. 1 ст. 990, п. 1 ст. 996 Гражданского кодекса) не позволяет комиссионеру, не являющемуся собственником объекта, заключить и исполнить сделки по продаже недвижимости. Ничтожность договора комиссии влечет незаключенность договора купли-продажи.

В обоснование требований о признании недействительной регистрации истец сослался на то, что регистрирующий орган в нарушение положений Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" принял на регистрацию документы от комиссионера, не являющегося собственником объекта недвижимости.

Решением от 25.12.2006 в удовлетворении иска отказано.

Суд посчитал, что требование истца о признании договора купли-продажи незаключенным не основано на законе и материалах дела.

Суд не усмотрел в действиях УФРС по Томской области нарушений норм Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указав, что по условиям договора комиссии комиссионер был наделен правом на заключение и исполнение договоров купли-продажи, в том числе представляя интересы комитента при государственной регистрации права собственности.

ООО "Томские ресурсы" не согласно с решением суда, просит отменить его и направить дело на новое рассмотрение.

Считает, что суд не дал надлежащую оценку всем обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Настаивает на своих доводах, изложенных при предъявлении иска.

К. и Ц. в отзывах на кассационную жалобу решение находят законным и обоснованным.

Изучив обстоятельства дела и рассмотрев доводы кассационных жалоб, кассационная инстанция считает, что решение подлежит отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение.

Как следует из материалов дела, по договору комиссии от 21.06.1999 г. ЗАО "Технополис" (комиссионер) обязалось по поручению комитента (ООО "Томские ресурсы") заключить с третьими лицами договоры купли-продажи или мены на векселя ОАО "Томскпромстройбанк", Сбербанка России или Коммерческого банка газовой промышленности "Газпромбанк" со сроком платежа "по предъявлении", по которым третьи лица приобретут в собственность имущество, указанное в пункте 1 договора, в том числе нежилое кирпичное здание по адресу: г. Томск, ул. Героев-Чубаровцев, д. 6, а также нежилое здание по адресу: г. Томск, ул. Героев - Чубаровцев, д. 6., стр. 18, по цене не ниже рыночной на момент продажи (мены). Согласно пункту 10 договора срок его действия - до 20.06.2001 г.

15 февраля 2001 г. между ЗАО "Технополис" (продавцом), действующим на основании договора комиссии б/н от 21.06.1999 г. и Ц. (первым покупателем), К. (вторым покупателем) был заключен договор купли-продажи N 2, в соответствии с условиями которого продавец обязался передать в общую долевую собственность первого покупателя и второго покупателя нежилое здание площадью помещений 467,6 кв. м., расположенное по адресу: г. Томск, ул. Героев Чубаровцев, 6 (основное строение), а также уступить долю в праве собственности в размере 23259/29778 на нежилое кирпичное двухэтажное здание общей площадью помещений 2977,8 кв.м,, расположенное по адресу: г. Томск, ул. Героев Чубаровцев, 6, строение 18, а покупатели обязались принять указанные объекты недвижимости в свою общую долевую собственность и уплатить: за основное строение по ул. Героев Чубаровцев, 6 цену в размере 360 000 руб., в равных долях в срок до 15 мая 2001 года; а за 11629/29778 доли в строении N 18 - первый покупатель должен уплатить 500 000 руб. в следующем порядке: 200 000 руб. - до 15.03.2001,240 000 руб. - до 15.04.2001 г., 60 000 руб. -15.05.2001; за 11630/29788 доли в строении N 18 - второй покупатель должен уплатить 500 000 руб. в следующем порядке: 200 000 руб. - до 15.03.2001, 240 000 руб. - до 15.04.2001 г., 60 000 руб. - 15.05.2001 г.

Переход права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество (в соответствующих долях в праве собственности на здания) к покупателям по договору купли-продажи N 2 от 15.02.2001 г. был зарегистрирован 20.02.2001 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу статьи 554 Гражданского кодекса в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю но договору, а том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Дав оценку спорному договору в соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса, суд обоснованно исходил из того, что договор содержит сведения, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору. Не могут быть приняты во внимание доводы заявителя об отсутствии в договоре данных, позволяющих выделить приобретаемые покупателями помещения в натуре. Истец не учитывает то, что имущество находится в общей долевой собственности. Порядок владения, пользования и распоряжения таким имуществом определен статьями 246, 247 Гражданского кодекса.

Не подтвержден законодательно довод истца и о том, что природа договора комиссии такова, что комиссионер не может заключить на основании договора комиссии договор купли-продажи недвижимости.

Вместе с этим при рассмотрении данного спора судом не были выяснены все обстоятельства по делу.

Обратившись с настоящим иском в арбитражный суд, конкурсный управляющий ООО "Томские ресурсы" ссылался на то, что на момент совершения оспариваемой им сделки купли-продажи недвижимого имущества (15.02.2001) полномочия комиссионера, совершившего эту сделку (ЗАО "Технополис"), были прекращены письмом комитента (ООО "Томские ресурсы") от 29.11.2000. В связи с этим истец считает, что комиссионер совершал сделку купли-продажи, не имея на это полномочий. В нарушение главы 20 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд указанный довод истца не рассмотрел, письму от 29.11.2000 оценку не дал.

Подтверждая свои выводы о правомерности совершенной ответчиками сделки купли-продажи имущества истца, суд сослался на итоговый отчет комиссионера, который был утвержден решением общего собрания участников ООО "Томские ресурсы" от 04.08.2001, в то время как представитель истца факт проведения такого собрания отрицал. Тем не менее, арбитражный суд названные возражения представителя истца не рассматривал.

Следует также отметить, что при рассмотрении заявленных требований суд не высказал свою позицию в отношении того, возможно ли по основаниям, на которые ссылался истец, признать совершенную сторонами сделку купли-продажи незаключенной.

При рассмотрении спора ответчиками было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. В нарушение статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса решение арбитражного суда о том, что срок исковой давности по возникшему между сторонами спору не может быть применен, не мотивировано ни ссылками на обстоятельства дела, ни ссылками на нормы материального права.

Кроме этого, требование о признании недействительной государственной регистрации права собственности обосновано истцом тем, что регистрирующий орган нарушил законодательство при принятии документов на регистрацию. Заявляя указанные требования, истец по существу оспаривает действия государственного органа в соответствии с главой 24 Арбитражного процессуального кодекса (неисковое требование). Срок для подачи таких заявлений предусмотрен частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса.

При наличии допущенных арбитражным судом первой инстанции процессуальных нарушений суд кассационной инстанции не может считать принятое по делу решение законным и мотивированным, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 и частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального является основанием для его отмены.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует устранить допущенные и названные в настоящем постановлении нарушения норм процессуального права, определить основания, по которым конкурсным управляющим заявлен настоящий иск и в зависимости от установленных обстоятельств, принять правильное и надлежащим образом мотивированное судебное решение.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 2 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановил:

решение от 25.12.2006 Арбитражного суда Томской области по делу N А67-7363/2006 отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию этого же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.