Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 3 июля 2007 г. N Ф04-4138/2007(35539-А45-11) Поскольку договор аренды нежилого помещения является незаключенным, у истца отсутствуют основания требовать с ответчика взыскания стоимости непроизведенного ремонта и неустойки, предусмотренной договором (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 3 июля 2007 г. N Ф04-4138/2007(35539-А45-11)
(извлечение)

Индивидуальный предприниматель К. обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к закрытому акционерному обществу "Торговый дом "Техноопторг" о взыскании 1 146 678 руб. 70 коп., в том числе 999 539 руб. стоимости не произведённого текущего ремонта помещения и 147 139 руб. 70 коп. договорной неустойки. Кроме того, истец просил выселить ответчика из занимаемого помещения магазина, расположенного в цокольном этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: город Новосибирск, улица Сибиряков-Гвардейцев, 25.

Решением от 25.12.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 05.03.2007, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд исходил из того, что договор аренды нежилого помещения от 22.05.1997 N 1316/270 является незаключенным, а потому у истца отсутствуют основания требовать с ответчика взыскания стоимости не произведенного ремонта и неустойки, предусмотренной договором аренды.

Не согласившись с принятыми судебными актами, К. обжаловала их в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Заявитель кассационной жалобы считает, что судебные инстанции не учли длящегося характера отношений по договору аренды между сторонами и отсутствие спора о предмете договора. Ответчик занимал помещение в течение девяти лет, все это время платил установленную договором арендную плату и ни у одной стороны не возникало намерения признавать договор аренды незаключенным. Сделав вывод о незаключенности договора аренды от 22.05.1997 N 1316/270, судебные инстанции не рассмотрели в полном объеме имеющиеся в деле письменные доказательства, не учли уточнение поэтажного плана в дополнительном соглашении от 01.03.2003, пункты 1.2., 1.3. договора купли-продажи от 15.03.2006 N 1076. Заявитель жалобы полагает, что все необходимые данные, характеризующие объект аренды, имелись в правоустанавливающих документах. Суду следовало привлечь к участию в деле Комитет по управлению имуществом г. Новосибирска. Просит судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение.

В судебном заседании представитель заявителя кассационную жалобу поддержал по изложенным в ней основаниям.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного разбирательства, кассационная жалоба заявителя рассматривается в отсутствие представителя ответчика в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права при рассмотрении дела, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа не находит основания для отмены принятых судебных актов.

Как видно по материалам дела и установлено судом, индивидуальный предприниматель К. предъявила в суд требование о выселении ЗАО "Торговый Дом "Техноопторг" из арендуемого помещения в цокольном этаже пятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: город Новосибирск, улица Сибиряков-Гвардейцев, 25 и взыскании с ответчика стоимости не произведенного ремонта занимаемого помещения в сумме 999 539 руб. и 147 139 руб. 70 коп. - неустойки за невыполнение обязательства по производству в помещении ремонта.

Истица указала, что является собственником помещений магазина в цокольном этаже пятиэтажного жилого дома с подвалом и цокольным этажом, расположенного по вышеуказанному адресу, на основании договора купли-продажи данных помещений от 15.03.2006 N 1076, заключенного с Департаментом земельных и имущественных отношений г. Новосибирска. В договоре купли-продажи N 1076 указано, что помещение передано в аренду ответчику по договору от 22.05.1997 N 1316/2790. По условиям договора аренды ответчик принял на себя обязательство содержать арендуемое помещение в полной исправности и образцовом санитарном состоянии, своевременно за свой счёт производить текущий и капитальный ремонт помещений.

Истицей ответчику направлялось предупреждение о необходимости исполнения принятого на себя по договору аренды обязательства с требованием произвести текущий ремонт помещения в разумный срок. Однако ответчик к выполнению текущего ремонта помещения не приступил. Ссылаясь на пункт 2.2.4 договора аренды, К. в одностороннем порядке расторгла договор аренды, предложив ответчику в срок до 10.09 2006 освободить занимаемое помещение.

Поскольку помещение не было освобождено, К. предъявлен настоящий иск о выселении ответчика из занимаемого помещения и взыскании с него 999 539 руб. стоимости не произведённого текущего ремонта, а также неустойку в размере 147 139 руб. 70 коп., предусмотренную пунктом 4.5 договора аренды.

Как видно из пункта 1.1. договора аренды его предметом является предоставление во временное пользование встроено-пристроенного нежилого помещения по адресу: г. Новосибирск, ул. Сибиряков-Гвардейцев, 25, общей площадью 418, 9 кв.м.

Уточняя предмет аренды, стороны в дополнительном соглашении от 01.03.2003 к договору аренды от 22.05.97 N 1316/270 в связи с изменением арендуемой площади на основании уточнения поэтажного плана, указали, что "арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату нежилое помещение на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу г. Новосибирск, Кировский район, ул. Сибиряков - Гвардейцев, 25, общей площадью 405, 0 кв.м." (п. 1.1).

В договоре купли - продажи от 15.03.2006, на основании которого у К. возникло право собственности на имущество, предметом договора указано помещение магазина в цокольном этаже 5-этажного жилого дома с подвалом и цокольным этажом, расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. Сибиряков-Гвардейцев, 25, общей площадью 405,0 кв.м.

Суд установил, что в упомянутом здании это не единственное нежилое помещение.

Признавая договор аренды незаключенным, судебные инстанции исходили из того, что данные, характеризующие предмет аренды в договоре аренды и дополнительном соглашении не идентичны, исходя из указанных в договоре характеристик помещения, невозможно установить его месторасположение

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа считает правильными выводы суда первой инстанции и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о невозможности определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, из общего количества помещений первого этажа нежилого встроенного помещения по ул. Сибиряков - Гвардейцев, 25, так как в договоре не указаны номера помещений, их наименование, площадь каждого из передаваемых помещений, а также схематическое определение сторонами их местонахождения.

К моменту принятия судом решения спорное помещение ответчиком освобождено.

Правомерным является также вывод суда о невозможности взыскания стоимости. ремонта помещения ввиду отсутствия согласования между сторонами времени, производства ремонта, вида ремонтных работ их состава и стоимости. Сторонами не согласована смета.

Суд правомерно в этой связи признал неопределенной редакцию пункта 2.2.4 договора аренды - "своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения, а также капитальный ремонт этих помещений согласно СНИПУ в зависимости от продолжительности аренды".

Другим доводам и возражениям сторон суд также дал правильную правовую оценку. Основания для переоценки выводов отсутствуют. Судом правильно применены норма материального права и не нарушены нормы процессуального права.

В удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 25.12.2006 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление апелляционной инстанции от 05.03.2007 по делу N А45-17789/2006-34/475 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.