Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 3 июля 2007 г. N Ф04-4297/2007(35726-А70-13) Если для участия в строительстве застройщик привлекает денежные средства юридических лиц, он вправе заключать не только договор об участии в долевом строительстве, но и иные договоры. При этом гражданско-правовая природа заключаемого договора, отличная от договора долевого участия в строительстве, не может являться безусловным основанием для признания такой сделки ничтожной (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 3 июля 2007 г. N Ф04-4297/2007(35726-А70-13)
(извлечение)

Первый заместитель прокурора Тюменской области обратился с иском к Областному фонду развития жилищного строительства Тюменской области (далее - Фонд), ООО "Транспромжилстрой" о признании недействительным по признаку ничтожности инвестиционного договора от 23.12.2005 г. N 2312 СФ-ТО, заключенного между ответчиками. В качестве применения последствий недействительности сделки попросил взыскать с ООО "Транспромжилстрой" в пользу Областного фонда развития жилищного строительства Тюменской области 35616490 руб.

В качестве третьего лица в деле участвовало Правительство Тюменской области.

Исковые требования мотивированы тем, что денежные средства были привлечены не на основании договора участия в долевом строительстве, а на основании инвестиционного договора. Такие действия противоречат положениям Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" от 30.12.2004 N 214-ФЗ. По мнению прокуратуры, единственным основанием для привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для строительства является договор участия в долевом строительстве.

Указывает, что такое привлечение денежных средств областного бюджета не было одобрено Губернатором Тюменской области.

На момент привлечения денежных средств областного бюджета" как и в настоящее время, у ООО "Транспромжилстрой" отсутствуют разрешение на строительство и государственная регистрация права на земельный участок, на котором ведется строительство.

Решением от 20.02.2007 в удовлетворении иска отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что Фонд не имел полномочий заключать инвестиционные договоры от имени Тюменской области в силу статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации. Одобрения сделки со стороны Тюменской области не было.

Вместе с тем, посчитал, что данное обстоятельство не может являться основанием для признания инвестиционного договора ничтожным. По мнению суда, инвестиционным договором от 23.12.2005 г. N 2312СФ-ТО надлежит руководствоваться как источником возникновения гражданских прав и обязанностей между Фондом и ООО "Транспромжилстрой". Констатируя заключение Фондом не договора участия в долевом строительстве, а иного договора (инвестиционного договора), прокурор ошибочно мотивирует ничтожность инвестиционного договора ссылками на его различия с договором участия в долевом строительстве, а также несоответствием тем нормам, которые направлены на регулирование отношений исключительно по договору участия в долевом строительстве.

С принятым судебным актом не согласна прокуратура Тюменской области.

В кассационной жалобе ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права.

По мнению заявителя, в решении суда отсутствуют мотивы, по которым суд отклонил доводы истца о нарушении при заключении сделки Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".

Судом не раскрыта гражданско-правовая природа оспариваемого договора, не установлены элементы сделки, которая содержит в себе условия характерные для договора строительного подряда и простого товарищества. С учетом этого судом не дана надлежащая правовая оценка инвестиционному договору от 23.13.2005 г. N 2312СФ-ТО.

Настаивает, что из буквального толкования Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" единственным основанием для привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для участия в долевом строительстве многоквартирных домов является договор долевого участия в строительстве.

Просит судебный акт отменить и удовлетворить исковые требования.

Фонд, ООО "Транспромжилстрой", Правительство Тюменской области судебный акт находят законным и обоснованным.

Изучив обстоятельства дела и рассмотрев доводы кассационной жалобы, кассационная инстанция считает, что жалоба удовлетворению не подлежит.

Исследовав доводы сторон, дав правовую оценку оспариваемой сделке, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о совершении Фондом сделки без соответствующих полномочий исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, Распоряжением администрации Тюменской области от 11.09.2002 г. N 760-р Фонду "Областной фонд развития жилищного строительства Тюменской области" поручено в рамках областной Программы "Губернаторская программа развития жилищного строительства на 2002-2005 годы" заключать от имени Тюменской области договоры купли-продажи, простого товарищества (долевого участия в строительстве).

В целях реализации указанной программы между Главным управлением строительства администрации Тюменской области и Фондом заключен договор от 16.02.2005 г. N 58, предполагающий, в частности финансирование Фонда за счет средств областного бюджета.

23.12.2005 Фонд подписал с ООО "Транспромжилстрой" от имени Тюменской области инвестиционный договор N 2312СФ-ТО, по которому общество обязалось осуществить мероприятия по созданию к IV кварталу 2006 года инвестиционные объекты - 45 квартир в 5-секционном 10-этажном жилом доме ГП-43 по ул. Щербакова-Велижанская в городе Тюмени, а Фонд - финансировать реализацию инвестиционного проекта в размере 35616490 руб.

Таким образом, Фондом заключена сделка (инвестиционный договор), которая не была предусмотрена в рамках полномочий по реализации Распоряжения администрации Тюменской области от 11.09.2002 г. N 760-р по областной Программе "Губернаторская программа развития жилищного строительства на 2002-2005 годы". Тюменской областью сделка не одобрена.

Согласно статье 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Учитывая данное положение закона суд правильно указал, что сделка заключена от имени и в интересах Фонда с ООО "Транспромжилстрой".

В соответствии со статьей 1 Закона договор на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости представляет собой договор участия в долевом строительстве.

По условиям части 3 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ действие указанного Закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

Следовательно, указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности, жилищных накопительных кооперативах, которые имеют разграничение в регулировании сходных отношений между юридическими лицами. До введения данной нормы законодательство также не предусматривало запрета на привлечение денежных средств юридических лиц по иным видам сделок, связанных со строительством объектов.

Таким образом, если для участия в строительстве застройщик (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель) привлекает денежные средства юридических лиц, он вправе заключать не только договор об участии в долевом строительстве, но и иные договоры. При этом гражданско-правовая природа заключаемого договора, отличная от договора долевого участия в строительстве, не может являться безусловным основанием для признания такой сделки ничтожной.

Принимая во внимание приведенные обстоятельства дела, суд первой и апелляционной инстанций обоснованно не усмотрел в оспариваемой сделке признаков, свидетельствующих о ее ничтожности по заявленным истцом предмету и основаниям.

С учетом полного и всестороннего исследования материалов дела, надлежащей правовой оценки всех доказательств, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов и удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановил:

решение от 20.02.2007 Арбитражного суда Тюменской области по делу N А70-5966/26-2006 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.