Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19 марта 2007 г. N Ф04-829/2007(31751-А03-22) При новом рассмотрении дела суду необходимо дать правовую оценку договору аренды, установить его соответствие нормам гражданского законодательства, регулирующим аренду недвижимого имущества (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 19 марта 2007 г. N Ф04-829/2007(31751-А03-22)
(извлечение)

Предприниматель Б.В.Б. обратился в арбитражный суд с иском к комитету по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (далее - Комитет), муниципальному унитарному предприятию (МУП) "Специализированная похоронная служба" и муниципальному учреждению (МУ) "Барнаульское имущественное казначейство" об обязании не чинить препятствий в пользовании арендованным помещением, расположенным по адресу: город Барнаул, улица Власихинская, 142, путем его истребования, а также об обязании ответчиков совершить действия, направленные на проведение государственной регистрации договора аренды нежилого помещения (здания) от 28.06.2005 N 43/к.

Определением от 10.05.2006 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Главное управление Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от иска в частя обязания ответчиков не чинить препятствия в пользовании имуществом и обязания их передать необходимые документы для регистрации договора отказался, уточнил предмет заявленных требований и просил суд вынести решение о регистрации договора аренды от 28.06.2005 N 43/к, заключенного между Комитетом и предпринимателем, обязав ответчиков передать необходимые документы для регистрации,

Впоследствии истец от требований в части обязания ответчиков передать необходимые документы для регистрации договора отказался.

В обоснование иска сделана ссылка на пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 26 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации).

Комитетом заявлен встречный иск об обязании предпринимателя Б.В.Б. возвратить нежилое помещение, переданное ему по акту от 08.06.2005, в муниципальную собственность, передав его по акту Комитету.

В обоснование встречного иска сделана ссылка на статьи 8, 164, 165, 301, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд (судья С.) вынес решение от 04.08.2006 зарегистрировать договор аренды от 28.06.2005 N 43/к. В остальной части иска производство по делу прекращено в соответствии со статьей 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отказом в этой части от иска. В удовлетворении встречного иска отказано.

Суд признал действия Комитета в части уклонения от представления необходимых документов истцу для регистрации договора необоснованными, подлежащими удовлетворению в соответствии со статьей 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановлением апелляционной инстанции арбитражного суда от 07.11.2006 (судьи М.Н.А., М.Е.Н., Б.А.Л.) решение в части удовлетворения требования заявителя о регистрации договора аренды от 28.06.2005 N 43/к и об отказе в удовлетворении встречного иска отменено, принято новое решение: в первоначальном иске отказано, встречный иск удовлетворен.

Суд обязал предпринимателя Б.В.Б. освободить в месячный срок до 08.12.2006 нежилое помещение, расположенное по адресу: улица Власихинская, 142, передав его по акту Комитету.

В части прекращения производства по делу по требованиям, от которых истец заявил отказ, решение суда оставлено без изменения.

На основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации суд признал договор аренды от 28.06.2005 N 43/к ничтожной сделкой, поскольку при заключении договора в соответствии со статьями 6, 13 Закона о государственной регистрации требовалась обязательная государственная регистрация права собственности на передаваемое имущество.

Предприниматель Б.В.Б. в кассационной жалобе просит постановление апелляционной инстанции арбитражного суда отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Заявитель считает, что выводы суда апелляционной инстанции противоречат требованиям, изложенным в Письме Минюста Российской Федерации от 16.08.99 N 6677-ПК "Порядок применения пунктов 1 и 2 статьи 6 Закона о регистрации". Указывает на необоснованное уклонение арендодателя от регистрации договора недвижимого имущества, приведенного силами предпринимателя в надлежащее состояние.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

Проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции считает решение от 04.08.2006 и постановление от 07.11.2006 Арбитражного суда Алтайского края по настоящему делу подлежащими отмене в части с направлением дела на новое рассмотрение, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель), МУ "Барнаульское имущественное казначейство" (балансодержатель) и предпринимателем Б.В.Б. (арендатор) был заключен договор аренды 28.06.2005 N 43/к, в соответствии с которым Комитет сдает, а арендатор принимает в аренду помещение (здание), расположенное по адресу: город Барнаул, улица Власихинская, 142, на срок с 08.06.2005 по 30.06.2009.

Поскольку договор недвижимого имущества заключен на срок более 4 лет, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации.

В пункте 4.1. договора стороны предусмотрели, что арендатор в трехмесячный срок с момента подписания договора обязан за свой счет и по своей инициативе совместно с Комитетом и балансодержателем зарегистрировать договор и право аренды в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Алтайского края.

В соответствии со статьей 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Предприниматель Б.В.Б. обратился в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на отказ Комитета от исполнения договора в связи с исключением базы (арендуемого здания) из состава имущества МУ "Барнаульское имущественное казначейство" и включением в состав имущества, переданного МУП "Специализированная похоронная служба" на праве хозяйственного ведения.

Суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод, что на основании пункта 3 статьи 26 Закона о государственной регистрации договор аренды нежилого помещения должен регистрироваться как обременение прав арендодателя соответствующего помещения.

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 13 Закона о государственной регистрации регистрация ограничений (обременении) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Между тем право муниципальной собственности на переданное в аренду имущество в установленном законом порядке зарегистрировано не было,

Поэтому арбитражный суд первой инстанции в нарушение вышеуказанной нормы удовлетворил заявление истца ж вынес решение о регистрации договора аренды.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса право распоряжения имуществом принадлежит собственнику имущества.

В соответствии со статьей 6 Закона о государственной регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим законом.

Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Согласно статье 6 Закона о государственной регистрации правообладатель должен совершить необходимые действия для государственной регистрации своих ранее возникших прав при совершении сделок с недвижимым имуществом. Однако законом не предусмотрена необходимость совершения данных действий до совершения либо при совершении сделки.

При изложенных обстоятельствах выводы арбитражного суда апелляционной инстанции о ничтожности договора аренды от 28.06.2005 N 43/к в связи с его противоречием положениям статей 6, 13 Закона о государственной регистрации нельзя признать обоснованными. Указанные нормы регулируют порядок осуществления государственной регистрации обременения прав.

Кроме того, в нарушение пункта 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части постановления арбитражного суда от 07.11.2006 не указаны мотивы и правовые основания для выселения предпринимателя Б.В.Б. из занимаемых нежилых помещений. Истец в своем заявлении ссылался на статьи 301 и 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции считает решение и постановление Арбитражного суда Алтайского края по настоящему делу в части прекращения производства по делу по требованиям в связи с отказом истца от иска законными и обоснованными, в остальной части - подлежащими отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, с передачей дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении арбитражному суду необходимо обеспечить рассмотрение основного и встречного исков в соответствии с требованиями закона.

При оценке договора от 28.06.2005 N 43/к следует дать толкование его условиям в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующими аренду недвижимого имущества. Кроме того, суду необходимо принять меры к примирению сторон.

По результатам исследования и оценки доказательств принять решение, отвечающее требованиям статей 15, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разрешить вопрос о распределении госпошлины за рассмотрение кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 04.08.2006 и постановление апелляционной инстанции от 07.11.2006 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-5862/2006-4 в части прекращения производства по делу по требованиям в связи с отказом истца от иска оставить без изменения, в остальной части судебные акты отменить, дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же арбитражного суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.