Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 7 августа 2007 г. N Ф04-4496/2007(36043-А45-10) При новом рассмотрении дела суду необходимо установить, имеется ли у ответчика задолженность по оплате арендных платежей, учитывая, что освобождение ответчиком арендуемого нежилого помещения в спорный период документально не подтверждено, исследовать договор аренды, выяснив, является ли он незаключенным (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 7 августа 2007 г. N Ф04-4496/2007(36043-А45-10)
(извлечение)

Департамент земельных и имущественных отношений г. Новосибирска (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Майер" (далее - ООО "Майер") о взыскании 36 075 руб. 78 коп., из которых 34 4999 руб. 53 коп. задолженность по арендной плате, 1 576 руб. 25 коп. пени за просрочку платежа за период с мая по август 2005 года.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязанностей по внесению арендной платы.

ООО "Майер" заявило встречный иск к департаменту земельных и имущественных отношений г. Новосибирска о взыскании 112 049 руб. 60 коп.. из которых 99 159 руб. неосновательного обогащения, 12 890 руб. 60 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением от 11 10.2006 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 30.03.2007, по основному иску отказано, встречный иск удовлетворен в полном объеме.

В кассационной жалобе департамент земельных и имущественных отношений г. Новосибирска просит вынесенные судебные акты отменить, принять новое решение об удовлетворении основного иска и отказе во встречном иске.

По мнению заявителя, вывод суда о несогласованности предмета договора аренды является неправомерным. Такой вывод основан на экспертной оценке договора, однако экспертная оценка не является неотъемлемой частью договора и не относится к его предмету, является листом согласования для заключения договора.

Считает удовлетворение встречного иска необоснованным, т.к. локально-сметный расчет не может являться документом, подтверждающим проведение капитального ремонта арендатора и обосновывающим затраты на его проведение в указанном объеме. Данный расчет является сметой предполагаемых затрат на проведение ремонта.

В судебном заседании представитель ООО "Майер" считает вынесенные по делу судебные акты законными и просит оставить их без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, заслушав представителя ООО "Майер", суд кассационной инстанции считает вынесенные по делу судебные акты подлежащими отмене, дело - передаче на новое рассмотрение.

Как следует из материалов дела, 25.11.2004 между департаментом (арендодатель) и ООО "Майер" (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимости N 018220-011, по условиям которого арендодатель предоставляет во временное пользование нежилое помещение в отдельно строящемся здании, расположенном по адресу: г. Новосибирск, Кировский район, ул. Ватутина, 30/1, общая площадь которого 36, 30 кв.м.

Арендная плата в месяц составила 14 022 руб. 14 коп. Срок договора определен с 01.12.2004 по 01.11.2005.

По акту приема-передачи от 01.12.2004 арендодатель передал арендатору объект недвижимости.

В соответствии с пунктом 5.7. договора, в случае если арендодатель нуждается в арендуемом объекте недвижимости, арендатор обязан освободить объект недвижимости, при условии, что арендодатель предупредит об этом арендатора не менее чем за один месяц.

Уведомлением от 16.03.2005 арендодатель обязал арендатора в срок до 20.04.2005 освободить помещение, поскольку арендуемое помещение необходимо арендодателю для собственных нужд.

Приказом от 07.11.2005 N 955-од департамент в одностороннем порядке расторгнул договор аренды с 29.08.2005. Полагая, что ответчик допустил задолженность по арендной плате с мая по август 2005 года, истец обратился в суд.

ООО "Майер" считает исковые требования необоснованными, поскольку оплата за май 2005 года уже было произведена, а арендатор освободил арендуемое помещение 25.05.2005. В свою очередь. ООО "Майер" обратилось со встречным иском о взыскании неосновательного обогащения. Встречный иск основан на следующем.

Переданное помещение было непригодно для использования по офис, в связи с этим арендатор в течение декабря 2004 года за счет собственных средств отремонтировал помещение, затратив 99 159 руб. В дополнении к встречному иску ООО "Майер" просит признать договор аренды незаключенным, т.к. допущены разногласия в площади сданного в аренду помещения. В договоре указана площадь 36.3 кв.м.. в экспертной оценке договора - 42 кв.м. В плане строения нет характеристики недвижимого имущества.

Отказывая в удовлетворении требований по первоначальному иску, суд исходил из отсутствия задолженности по арендной плате, т.к. помещение было освобождено арендатором 25.05.2005. а арендная плата за май была внесена.

Применив положения статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд признал договор аренды незаключенным, поскольку имеются разногласия в площади арендуемого помещения: в договоре указано 36,3 кв.м., в экспертной оценке - 42 кв.м. Более того, нет характеристики сданного в аренду недвижимого имущества в плане строения, невозможно определить, какие помещения сдавались в аренду.

Требования о взыскании неосновательного обогащения признаны судом законными и обоснованными. Понесенные ООО "Майер" расходы на ремонт подтверждаются локально-сметным расчетом, актом выполненных работ, платежными документами на приобретение материалов.

Апелляционная инстанция поддержала выводы суда первой инстанции, сославшись на отсутствие задолженности ответчика по оплате арендных платежей, что подтверждается имеющимися в деле платежными поручениями. Неосновательное обогащение департамента за счет ООО "Майер" суд посчитал доказанным, подтвержденым материалами дела и в соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворил встречные требования.

При этом суд исходил из акта приема передачи от 01.12.2004, согласно которого передаваемое в аренду помещение нуждалось в ремонте, произведенные ответчиком затраты на ремонт подтверждаются сметным расчетом N 14 от 27.11.2004, актом выполненных работ N 14 от 27.12.2004 и квитанцией от 24.12.2004 об оплате внутренней отделки помещения на суму 99 159 руб.

Суд кассационной инстанции не соглашается с вынесенными но делу судебными актами по следующим основаниям.

Из содержания договора аренды объекта недвижимости N 018220-011 от 25.11.2004 следует, что арендодатель предоставляет во временное пользование арендатору нежилое помещение в отдельно стоящем здании общей площадью 36,30 кв.м., расположенном по адресу г. Новосибирск, Кировский район, ул. Ватутина, 30/1.

Характеристика нежилого помещения, подлежащего передаче, также содержится в пункте 1 акта приема - передачи от 01.12.2004, согласно которого нежилое помещение находится в отдельно стоящем административном одноэтажном здании. Департамент земельных и имущественных отношений согласно акту приема-передачи от 01.12.2004 передал по акту приема-передачи подлежащее сдаче в аренду нежилое помещение, ООО "Майер" приняло указанное нежилое помещение и вносило арендную плату.

Таким образом, договор аренды исполнялся, доказательств, свидетельствующих о том, что имелись какие-либо разногласия по поводу местонахождения нежилого помещения, его размера, отсутствуют.

Следовательно, оснований для признания договора аренды незаключенным у суда не имелось.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд не учел следующее.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из содержания части 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения сторонами соглашения о расторжении договора, если иное не вытекает из этого соглашения. Расторжение договора аренды влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает арендодателя права требовать с арендатора образовавшейся до момента расторжения суммы основного долга.

Кроме того, в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Материалы дела в подтверждение возврата спорного имущества не содержат акта приема-передачи арендатором арендодателю арендуемого имущества.

Освобождение ООО "Майер" арендуемого нежилого помещения 25.05.2005 документально не подтверждено.

Разрешая встречные исковые требования, суд необоснованно исходил из отсутствия между сторонами договорных отношений в связи с признанием спорного договора аренды незаключенным.

Изложенное выше свидетельствует о том, что суд неполно исследовал все обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, а выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам и собранным по делу доказательствам, что привело или могло привести к принятию неправильного решения.

В связи с чем, вынесенные по делу судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, обеспечить полноту исследования доказательств, принять решение в соответствии с нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также распределить государственную пошлину за кассационное рассмотрение.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 11.10.2006 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление апелляционной инстанции от 30.03.2007 по делу N А45-7269/06-21/273 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.