Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 2 августа 2007 г. N Ф04-4981/2007(36565-А70-9) При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать обстоятельства соответствия закону отказа в государственной регистрации права на земельный участок, установить, какому закону или нормативному правовому акту не соответствуют по форме и содержанию представленные для государственной регистрации документы, выяснить, нарушаются ли данным отказом права и законные интересы заявителя (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 2 августа 2007 г. N Ф04-4981/2007(36565-А70-9)
(извлечение)

Открытое акционерное общество "Металлургический завод им. А.К.Серова" (далее - ОАО "Металлургический завод им. А.К.Серова") и открытое акционерное общество "Птицефабрика "Боровская" (далее - ОАО "Птицефабрика "Боровская"), заключив 10.07.2006 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 72:23:0223001:0140 площадью 180791 кв. метров, расположенного по адресу: г. Тюмень, Юго-Восточный промузел, обратились в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам (далее - регистрационная служба) с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на земельный участок.

Регистрационная служба сообщением от 16.11.2006 N 01/102/2006-418/610 уведомила заявителей о принятом 13.11.2006 решении об отказе в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0223001:0140 на основании абзацев 4, 7, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В качестве оснований для отказа в государственной регистрации регистрационная служба указала, что представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи от 10.07.2006 не содержит сведений на обременение земельного участка правами третьих лиц в части, касающейся особого режима пользования частью земельного участка, являющегося охранной зоной и другой частью участка, расположенной за красной линией; спорный земельный участок как объект недвижимости возник после вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности на который в установленном законом порядке не зарегистрировано.

Одним из оснований для отказа регистрации права собственности регистрационная служба указала, что из представленного на государственную регистрацию государственного акта невозможно определить из земель какой категории, и принадлежащих на каком праве ЗАО "Птицефабрика "Боровская" выделен спорный земельный участок. В связи с этим заявителю необходимо было представить документы, содержащие информацию по межеванию всего земельного участка, представленного согласно государственному акту ЗАО "Птицефабрика "Боровская" на праве коллективной собственности и на праве бессрочного (постоянного) пользования.

ОАО "Металлургический завод им. А.К.Серова" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения регистрационной службы от 13.11.2006 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на земельный участок и просило обязать регистрационную службу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя - провести государственную регистрацию перехода прав собственности на указанный земельный участок на основании статей 6, 17, 18, 19, 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Решением от 09.03.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 29.05.2007, суд отказал в удовлетворении заявленных требований, придя к выводу об их незаконности и необоснованности.

Арбитражный суд, в результате исследования доказательств, доводов, приведенных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений установив, что имели место отчуждения, изъятия земельных участков из земель, предоставленных в пользование ЗАО "Птицефабрика "Боровская", а представленные в дело документы не позволяют достоверно определить размер и местоположение земель, вид прав заявителя на оставшиеся земельные участки, пришел к выводу, что в отсутствие сведений из государственного кадастра земель о площади, границах и правовом положении земельного участка, оставшегося в пользовании после изъятий, представленный кадастровый план выкупаемого земельного участка с кадастровым номером 72:23:0223001:0140 не позволяет однозначно выделить спорный земельный участок из других земельных участков, образованных в результате разделения первоначального земельного участка на части. Ссылаясь на то, что границы первоначального земельного участка претерпели изменения в результате изъятий и отчуждений, арбитражный суд признал верным вывод регистрационной службы о необходимости представления результатов межевания всего земельного участка с целью точного определения его границ и местонахождения частей земельных участков, находящихся в собственности и в пользовании ЗАО "Птицефабрика "Боровская".

Вместе с тем, арбитражный суд признал неправомерным отказ в государственной регистрации перехода права собственности в связи с отсутствием в договоре условия о наличии обременении земельного участка, исходя из того, что законодательством не предусмотрено обязательное отражение в договоре купли-продажи согласия покупателя на приобретение земельного участка с обременениями, в связи с чем, такое согласие может быть выражено в любой форме при принятии предмета сделки или позднее при государственной регистрации перехода права. Поскольку государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит письменный характер, то покупателю достаточно представить на государственную регистрацию указанное согласие в письменной форме.

ОАО "Металлургический завод им. А.К.Серова" в кассационной жалобе, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, на не соответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просило отменить судебные акты и удовлетворить заявленные требования.

Податель жалобы ссылается на нарушение судом статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 1 Федерального закона "О государственном земельном кадастре", статей 1, 6, 12, 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статей 209, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 65, 67, 68, 71, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По мнению подателя жалобы, является ошибочным вывод регистрирующего органа о превышении площади земель, поставленных ЗАО "Птицефабрика "Боровская" на кадастровый учет, над площадью земель, предоставленных по Государственному акту, так как при расчете регистрирующим органом был учтен земельный участок с кадастровым номером 72:17:0000000:0017, площадью 209,8446 га, предоставленный ЗАО "Птицефабрика "Боровская" в аренду по распоряжению департамента имущественных отношений администрации Тюменской области от 17.03.2003 N 418/14-з. Кроме этого, податель жалобы считает необоснованным вывод судебных инстанций о том, что данный земельный участок согласно указанному распоряжению предоставляется, в том числе, и на основании Государственного акта. Общество считает неоснованным на материалах дела вывод суда о невозможности определения произведенных изъятий, их размере и границах оставшихся в собственности ЗАО "Птицефабрика "Боровская" земель; указывает на несоответствие положению статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации утверждения суда о том, что при разделении земельного участка образуются новые объекты прав, считая, что при разделении земельного участка собственник не меняется, на часть разделенного участка право собственности уже существует. Податель жалобы считает, что норма статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к рассматриваемым правоотношениям не применима, поскольку записей о разделяемом земельном участке в ЕГРП не содержится (так как он является ранее предоставленным земельным участком); в сообщении об отказе в регистрации не указано, каким требованиям законодательства по форме или по содержанию не соответствуют представленные документы, не названо наименование документов, не представленных на государственную регистрацию, обязательность представления которых установлена Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В судебном заседании представители ОАО "Металлургический завод имени А.К.Серова" поддержали доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель ЗАО "Птицефабрика "Боровская" согласился с позицией ОАО "Металлургический завод имени А.К.Серова".

Регистрационная служба представила отзыв на кассационную жалобу, в котором считает доводы несостоятельными, а судебные акты не подлежащими отмене.

В заседании суда представитель регистрационной службы высказался против удовлетворения кассационной жалобы.

Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права при разрешении настоящего дела, суд кассационной инстанции считает, что судебные акты подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным является одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Следовательно, арбитражный суд при разрешении данного спора должен исследовать обстоятельства соответствия закону отказа в государственной регистрации права на земельный участок, выяснить, нарушаются ли данным отказом права и законные интересы ОАО "Металлургический завод имени А.К.Серова".

Из материалов дела следует, что отказ в государственной регистрации права собственности на земельный участок произведен на основании абзацев 4, 7, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно абзацев 4, 7, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию не соответствуют требованиям действующего законодательства; если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий; если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Пунктом 1 статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в частности, являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, а также договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Вместе с тем, в силу пункта 2 статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям, установленным статьей 18 названного Закона, и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Как указано в статье 18 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", документы должны быть надлежащим образом оформлены, а также должны отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. Дополнительные документы могут быть истребованы регистрирующим органом, если правоустанавливающие и другие приложенные документы содержат неясности, несоответствие или другие недостатки, которые могут быть устранены представлением дополнительных сведений.

В соответствии с требованиями статей 9, 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрирующий орган осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, то есть проводит проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на государственную регистрацию документов.

В соответствии с вышеуказанными нормами Федерального закона, арбитражный суд надлежащим образом не проверил обоснованность и правомерность отказа в государственной регистрации права. Так, арбитражный суд не исследовал и не установил, какому закону или нормативному правовому акту не соответствуют по форме и содержанию представленные для государственной регистрации документы, а именно, договор купли-продажи земельного участка, кадастровый план земельного участка.

Соглашаясь с доводами регистрационной службы относительно противоречий в определении площади земли, находящейся в пользовании у ЗАО "Птицефабрика "Боровская", арбитражному суду в целях правильного рассмотрения настоящего дела следовало надлежащим образом установить круг лиц, чьи права и законные интересы могут быть затронуты принятием решения, и привлечь их к участию в деле.

В этой связи, также следовало при необходимости истребовать от компетентных органов дополнительные доказательства.

С учетом изложенных обстоятельств обжалуемые решение и постановление апелляционной инстанции не могут быть признаны законными и обоснованными, поэтому подлежат отмене.

Дело следует направить на новое рассмотрение для устранения допущенных нарушений.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду необходимо правильно определить нормы материального права, подлежащие применению; дать надлежащую оценку отказу в государственной регистрации права с учетом положений законов и иных правовых актов; рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле лиц, чьи права и законные интересы могут быть затронуты в результате рассмотрения данного спора.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьями 284, 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 09.03.2007 и постановление апелляционной инстанции от 29.05.2007 Арбитражного суда Тюменской области по делу N А70-317/25-2007 отменить. Дело передать на новое рассмотрение в этот же суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.