Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28 августа 2007 г. N Ф04-5764/2007(37494-А67-39) При новом рассмотрении дела о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества суду необходимо установить обстоятельства исполнения покупателем договора купли-продажи в части оплаты недвижимого имущества (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 28 августа 2007 г. N Ф04-5764/2007(37494-А67-39)
(извлечение)

Прокурор Томской области обратился в Арбитражный суд Томской области с иском к муниципальному образованию "Каргасокский район", потребительскому обществу "Каргасокское" и Управлению федеральной регистрационной службы по Томской области о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества от 10.03.2004, заключенных между муниципальным образованием "Каргасокский район" и потребительским обществом "Каргасокское" по статье 168 ГК РФ в связи с несоответствием Федеральным законам "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" N 123-ФЗ (п. 2 ст. 26), "О приватизации государственного и муниципального имущества" N 178-ФЗ (ст. 13, п. 12 ст. 43), "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст. 13), "Об оценочной деятельности в РФ" (ст. 8), применить последствия недействительности ничтожных сделок: обязать МО "Каргасокский район" возвратить ПО "Каргасокское" полученные по договору денежные средства: 378195 и 405839 рублей, а ПО "Каргасокское" возвратить администрации Каргасокского района нежилые помещения котельной и гаража, расположенных по ул. М.Горького в с. Каргосок Томской области, а также признать недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 70-01/6-6/2004-264, N 70-01/6-6/2004-263 от 23 апреля 2004 г, о праве собственности ПО "Каргасокское" на нежилые помещения котельной и гаража.

Определением от 13.02.2006 г. суд объединил иски, принятые к производству за N 926/06 и N 927/06 в одно дело, присвоив делу номер А67-927/06.

Решением арбитражного суда от 10.11.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 23.01.2007 в удовлетворении исковых требований отказано по мотиву отсутствия правовых оснований для признания договора недействительным в связи с невозможностью определенно установить расположение спорного объекта недвижимости на земельном участке, вследствие чего договор считается незаключенным, применение реституции невозможным. Кроме того, посчитал невозможным применение реституции по договорам в связи со значительным изменением в сторону улучшения состояния объектов недвижимости, и в связи с тем, что денежные средства по договорам купли-продажи не уплачивались; недоказанным нарушение прав и интересов муниципального образования, у которого в случае удовлетворения иска наоборот возникнут расходы по выплате денежных средств. В удовлетворении к Управлению федеральной регистрационной службы по Томской области отказано по мотиву отсутствия права оспаривания записи о регистрации, не соответствия способа защиты ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Прокурор Томской области с принятыми судебными актами не согласился, подал кассационную жалобу, в которой просит судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить в связи с неправильным применением норм права и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Считает, что договоры купли-продажи являются заключенными; суд оставил без внимания документы, представленные в Управление федеральной регистрационной службы по Томской области для регистрации прав на земельные участки, предоставленные для эксплуатации котельной и гаража. Сослался на отсутствие со стороны регистрирующего органа сомнений относительно земельных участков, на которых расположены спорные объекты недвижимости. Основание отказа в признании недействительными записей о государственной регистрации права считает не соответствующим заявленному требованию, мотивированному недействительностью договоров, в связи, с чем записи о праве не могут быть сохранены; что незаключенная и недействительная сделки одинаково не влекут правовых последствий. Кроме того, норма статьи 544 Гражданского кодекса РФ, устанавливая правило об обязательности данных, определяющих расположение недвижимости на земельном участке, не содержит императивных указаний о том, как именно такие данные должны быть выражены в сделке. Согласно существующей практике, местонахождение объекта недвижимости считается определенным, если в тексте сделки указан его адрес и иные данные, позволяющие определить продаваемый объект.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду статья 554 ГК РФ

Потребительское общество "Каргасокское" в отзыве на кассационную жалобу и его представитель в судебном заседании с доводами кассационной жалобы не согласились, сославшись на то, что в жалобе не оспариваются иные основания отказа в иске, как недоказанность направленности иска на защиту публичных интересов, невозможность применения реституции, т.к. вложенные в недвижимость денежные средства по поддержанию и улучшению спорного имущества составляют 680101 руб., при выкупной цене имущества 784034 руб.; что имеющиеся в деле документы подтверждают приобретение и оплату потребительским обществом имущества на основании другой сделки - договора аренды с выкупом.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права при рассмотрении дела, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа находит основания для отмены принятых судебных актов.

Как установлено материалами дела, собственником имущества по оспариваемым договорам являлось Каргасокское потребительское общество. Как следует из договоров купли-продажи недвижимого имущества от 01.02.99 г., технического плана по состоянию на 05.05.96 г. Каргасокское потребительское общество продало котельную гаража, общей площадью 226 кв.м, 1995 года ввода в эксплуатацию и гараж общей площадью 1088 кв.м 1995 года ввода в эксплуатацию, расположенные в с. Каргасок, ул. М.Горького, база Райпо, администрации Каргасокского района. Согласно пунктам 2.2 договоров передача зданий произведена для погашения задолженности Каргасокского Райпо по кредитному договору N 18-99 от 05.01.99 г. и договора залога от 05.01.1999 г. Государственная регистрация права собственности за муниципальным образованием осуществлена 01.03.99 г.

Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Каргасокского района (Арендодателем) и Каргасокским райпо (арендатором) 01.02.99 г. заключен договор аренды недвижимого имущества N 34, в соответствии с которым в числе передаваемого недвижимого имущества в аренду переданы здания котельной гаража и гараж. По пояснениям сторон фактически имущество не выбывало из владения потребительского общества. Срок аренды установлен с 01.02.99 г, по 01.03.99 г. По истечении срока аренды арендатор продолжал пользоваться имуществом, то есть договор был заключен на неопределенный срок.

В дальнейшем стороны вносили изменения в договор путем подписания дополнительных соглашений. В дополнительном соглашении от 01.11.99 г. стороны предусмотрели право выкупа арендатором в течение пяти лет арендуемого имущества. Срок аренды установлен на пять лет с 01.11.1999 г. по 31.10.2004 г. Определена выкупная цена имущества, в число которого вошли гараж и котельная гаража, а также порядок расчетов по договору, производимый путем отпуска товарной продукции собственного производства арендатора по разнарядкам с зачетом стоимости поставленной продукции в стоимость арендной платы и выкупной цены. Дополнительным соглашением к договору от 06.11.2003 г. срок аренды установлен по 31.10.2005 г., включено условие о праве арендатора досрочно внести арендную плату и выкупную цену.

Каргасокской районной Думой 03.03.2004 г. принято решение N 322 о продаже муниципальной собственности потребительскому обществу "Каргасокское" на общую сумму 1047518 рублей.

Справкой И.О. начальника управления финансов администрации Каргасокского района на основании решения Думы N 322 от 03.03.2004 г. подтвердил получение от потребительского общества 1047518 рублей на условиях договора аренды и дополнительного соглашения к нему от 01.11.99 г.

Между муниципальным образованием "Каргасокский район" (продавцом) и ПО "Каргасокское" (покупателем) 10.03.2004 г. заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества: котельной общей площадью 226 кв.м и гаража общей площадью 1088 кв.м, расположенных по ул. М.Горького, база Райпо. В пункте 2.1 договоров отражена цена имущества (соответственно 378195 руб. и 405839 руб.) и констатируется факт ее уплаты до подписания договора. Передача имущества также не производилась, поскольку находилась во владении потребительского общества.

Право собственности потребительского общества на помещения котельной и гаража зарегистрировано Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Томской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.04.2004 г. NN 70-01/6-6/2004-264,70-01/6-6/2004-263.

Принимая судебный акт, суд первой и апелляционной инстанции указал на незаключенность договоров купли-продажи.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В судебных актах, суд указал на невозможность определенно установить в оспариваемых договорах расположение спорных объектов недвижимости на соответствующих земельных участках, вследствие чего сделал вывод о том, что договоры являются незаключенными.

Суд кассационной инстанции не согласен с указанным выводом суда, поскольку местонахождение объекта недвижимости считается определенным, если в тексте сделки указан его адрес и иные данные, позволяющие определить продаваемый объект. В представленных в материалы дела договорах указаны адреса объектов и отличительные признаки, таким образом, отсутствуют основания утверждать о неопределенности предмета договоров и как следствие их незаключенности.

Суд кассационной инстанции находит обоснованной позицию прокурора Томской области о недействительности договоров в связи с нарушением статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации. Исходя из положений которой, следует, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке.

Отказывая в иске о признании договоров недействительными, суд первой и апелляционной инстанции, сослался на отсутствие оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки и признания недействительными записи в Едином государственном реестре прав, в связи с проведенными улучшениями имущества.

Однако данный вывод суда является неправомерным, улучшение же имущества не является основанием для отказа в применении двусторонней реституции. Таким образом, суд кассационной инстанции, считает возможным применить двустороннюю реституцию к указанным отношениям.

Материалами дела подтверждено, что расчеты по договорам купли-продажи не производились в полном объеме. Истец не представил, и в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие осуществление расчетов за нежилые помещения гаража и котельной в денежном эквиваленте.

Суд кассационной инстанции находит основания в указанной части направить дело на новое рассмотрение для установления обстоятельств исполнения покупателем договора купли-продажи в части оплаты недвижимого имущества, в остальной части судебные акты подлежат отмене, как принятые при неправильном применении норм материального права,

При новом рассмотрении дела, суду первой инстанции, следует рассмотреть дело с учетом указаний суда кассационной инстанции и принять обоснованный и правомерный судебный акт.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, постановил:

решение от 10.11.2006 и постановление апелляционной инстанции от 23.01.2007 Арбитражного суда Томской области по делу N А67-927/06 отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.