Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 сентября 2007 г. N Ф04-4595/2007(37965-А67-10) В удовлетворении иска о взыскании арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами отказано, поскольку, передав в аренду по договору помещения, находящиеся в жилом доме, муниципальный орган нарушил права других собственников помещений данного многоквартирного дома (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 11 сентября 2007 г. N Ф04-4595/2007(37965-А67-10)
(извлечение)

Департамент недвижимости администрации г. Томска обратился в Арбитражный суд Томской области с иском к предпринимателю Г. о взыскании 25872 руб. 38 коп., из которых 25749 руб. арендной платы за период с 01.09.2006 по 01.11.2006 и 123 руб. 38 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Исковые требования мотивированы необоснованным пользованием ответчиком нежилым помещением после расторжения договора аренды.

Решением от 13.02.2007 Арбитражного суда Томской области, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 27.03.2007, в удовлетворении требований отказано.

В кассационной жалобе департамент недвижимости администрации г. Томска просит судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение.

По мнению заявителя, судом не был исследован вопрос о назначении переданных в аренду помещений. Согласно акту от 30.05.2006 узлы управления тепло- и водоснабжения жилого дома в указанных помещениях не располагаются, и доступа к ним в данных помещениях нет.

Указывает, что переданные в аренду помещения не предназначены для обслуживания общего имущества дома, не являются техническим подвалом и в перечень общего имущества собственников многоквартирного дома не входят.

Полагает, что департамент вправе был сдавать в аренду муниципальное имущество.

В судебном заседании представители ответчика считают доводы кассационной жалобы необоснованными, просят оставить вынесенные по делу судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, заслушав представителей ответчика, суд кассационной инстанции считает кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 17.06.2005 между департаментом, (арендодатель), УМП "УК "Жилремэксплуатация" (балансодержатель) и предпринимателем Г. (арендатор) заключен договор аренды N Б-3-4343 нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью г. Томска.

По условиям договора арендатору передается нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Томск, ул. Киевская, 89 площадью 138,3 кв.м. Срок действия договора определен с 01.03.2005 и заключен на неопределенное время.

С 29.08.2006 договор аренды расторгнут в одностороннем порядке.

Поскольку помещение арендатором не было освобождено, истец обратился в суд за взысканием с ответчика долга с 01.09.2006 по 01.11.2006, начислив на сумму задолженности проценты за пользование чужими денежными средствами.

Отказывая в удовлетворении иска, суд установил, что согласно акту проверки объекта муниципальной собственности от 30.05.2006 спорное помещение является подвальным, через которое проходят магистрали систем отопления и холодного водоснабжения жилого дома, магистрали горячего водоснабжения и отопления, система канализации расположена под полом.

Материалами дела установлено, что 9,32% от общей площади помещений в многоквартирном доме по ул. Киевская, 89 являются муниципальными, остальная часть принадлежит собственникам помещений - жильцам данного дома.

Согласно протоколу счетной комиссии общего собрания собственников помещения жилого дома по ул. Киевская, 89 от 06.08.2006 принято решение о сдаче в аренду подвального помещения предпринимателю Г. (84,03% голосов), с установлением арендной платы в сумме 3 000 руб. в месяц, которая будет перечисляться на расчетный счет обслуживающей организации ООО "Жилсервис".

Уведомление о проведении общего собрания было направлено в администрацию г. Томска в соответствии с распоряжением Мэра г. Томска N 197 от 30.03.2006 и поступило адресату 20.07.2006.

По результатам проведенного собрания 01.09.2006 между собственниками помещений многоквартирного дома по ул. Киевская, 89 и предпринимателем Г. заключен договор аренды N 01.

Поскольку договор является действующим, а имущество передано в пользование согласно статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, в удовлетворении требований судом отказано.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок.

Апелляционная инстанция согласилась с выводом о неправомерности распоряжения департаментом спорным помещением как своей собственностью, поскольку собственниками помещений общего пользования многоквартирного жилого дома являются собственники квартир, им принадлежат на праве общей собственности технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, предназначенное для обслуживания более одного помещения в доме оборудование.

Применив положения статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция правильно указала, что, передав в аренду по договору от 17.06.2005 помещения, находящиеся в жилом доме по ул. Киевская, 89, департамент нарушил права других собственников помещений данного многоквартирного дома.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признала договор аренды от 17.06.2005 ничтожным.

Суд кассационной инстанция считает, выводы суда соответствуют действующему законодательству и материалам дела.

Из содержания названных положений закона, примененных арбитражным судом, следует, что находящиеся в многоквартирном доме нежилые площади с коммуникациями, сопровождающими техническое обеспечение всего дома, принадлежат домовладельцам на праве общей собственности и не подлежат отчуждению без их на то согласия.

Следовательно, с момента введения в действие норм Жилищного кодекса, в частности, пункта 1 статьи 36, ответчик утратил право собственности на спорное помещение и в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не может являться арендатором по спорному договору.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец в подтверждение своих доводов не представил суду доказательств о том, что занимаемое ответчиком помещение не предназначены для обслуживания общего имущества дома и не является техническим подвалом в связи с отсутствием в нем коммуникаций.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 13.02.2007 Арбитражного суда Томской области и постановление апелляционной инстанции от 27.03.2007 по делу N А67-8895/2006 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.