Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 сентября 2007 г. N Ф04-6150/2007(37964-А27-12) Отказывая в иске о расторжении договора аренды и обязании выселить ответчика, суд исходил из того, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора, ответчиком не допущено существенных нарушений договора аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 11 сентября 2007 г. N Ф04-6150/2007(37964-А27-12)
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Коммерческая недвижимость" (далее - ООО "Коммерческая недвижимость") обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью фирме "Марина-94" (далее - фирма "Марина-94") о расторжении договора аренды от 11.12.2001 N 6921 и обязании ответчика освободить арендуемое нежилое помещение.

Исковые требования мотивированы существенным нарушением ответчиком упомянутого договора аренды.

Решением от 23.05.2007 первой инстанции Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции суда от 16.07.2007, в удовлетворении иска отказано за необоснованностью требований.

Обжалуя принятые судебные акты ООО "Коммерческая недвижимость", просит их отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска. По мнению заявителя жалобы, суд, установив факты несвоевременного внесения ответчиком арендной платы, незаконного отказа освободить арендуемое помещение для проведения капитального ремонта, а также факт направления истцом письменного предупреждения ответчику о необходимости исполнения обязательств по внесению арендной платы и освобождению помещения, неправильно отказал в иске. Заявитель считает, что судом неправильно применены нормы статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отзыв на кассационную жалобу фирма "Марина-94" не представила.

Фирма "Марина-94" о времени и месте слушания дела извещена, однако в судебное заседание не явилась, в связи с чем жалоба рассмотрена в ее отсутствие.

В судебном заседании представитель ООО "Коммерческая недвижимость" поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, просил отменить оспариваемые судебные акты, иск удовлетворить.

Выслушав пояснения представителя истца, рассмотрев материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, установленном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, что в соответствии с заключенным между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово (арендодателем) и фирмой "Марина-94" (арендатором) договором от 11.04.2001 N 6921 в пользование арендатора передано нежилое помещение площадью 351,4 кв.м, расположенное по адресу: г. Кемерово, ул. Дзержинского, 23. Срок действия договора установлен с 1 августа 2001 года по 31 декабря 2013 года.

По договору купли-продажи муниципального имущества от 13.09.2006 N 686 недвижимое имущество продано ООО "Коммерческая недвижимость", которым зарегистрирован переход права собственности и собственнику выдано свидетельство о государственной регистрации права от 29.12.2006 N 487935.

Письмом от 11.01.2007 истец уведомил фирму "Марина-94" о том, что с момента регистрации права собственности является арендодателем по договору аренды от 11.12.2001 N 6921.

Одновременно ООО "Коммерческая недвижимость" письмом от этой же даты потребовало от ответчика освобождения занимаемого помещения для постановки его на капитальный ремонт.

13 февраля 2007 года истец снова направил ответчику уведомление, указав в нем, что фирма "Марина-94" имеет задолженность по арендной плате за январь, февраль 2007 года и должна ее погасить в срок до 19.02.2007.

На отказ фирмы "Марина-94" освободить нежилое помещение и оплатить аренду за указанный период истец письмом от 20.02.2007 предложил ответчику расторгнуть договор аренды.

Неисполнение фирмой "Марина-94" требования ООО "Коммерческая недвижимость" послужило основанием для предъявления истцом настоящего иска.

В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Однако, как разъяснил Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 23 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Разрешая спор, суд установил, что фирма "Марина-94" по платежному поручению от 11.01.2007 N 1 и платежному поручению от 13.02.2007 N 15 перечислила прежнему арендодателю арендную плату за январь и февраль 2007 года по 46500 руб. за каждый месяц.

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово на основании письма фирмы "Марина-94" от 06.03.2007 возвратил истцу арендную плату в сумме 97397 руб. 48 коп. (платежное поручение от 13.04.2007 N 24).

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Поскольку арендная плата за спорный период была внесена арендатором, а затем зачислена на счет истца, то суд правильно отметил, что такое основание для расторжения договора, как невнесение два и более раз арендной платы, отсутствует.

Нарушение сроков оплаты арендной платы само по себе не может влечь расторжение договора аренды, так как статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен разумный срок для устранения нарушений обязательств по договору (пункты 29, 30 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

Кроме того, истец не доказал существенность нарушения договора аренды фирмой "Марина-94 в связи с исполнением ею обязательства по оплате арендной платы прежнему арендодателю.

Судом также исследован довод ООО "Коммерческая недвижимость", касающийся расторжения договора ввиду отказа ответчика освободить нежилое помещение для проведения капитального ремонта.

Согласно пункту 2.2.7 договора аренды арендатор обязан освободить арендуемое помещение в связи с аварийным состоянием конструкций здания, постановкой здания на капитальный ремонт. Однако истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил соответствующих доказательств, свидетельствующих о необходимости проведения капитального ремонта.

Поэтому суд обоснованно отказал в иске. При этом судом сделан правильный вывод, что названное обстоятельство не является основанием для расторжения договора аренды от 11.12.2001 N 6921 ни по его условиям, ни по правилам статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, судами первой и апелляционной инстанций дана оценка всем доводам, приведенным истцом по рассматриваемым вопросам, в том числе указанным в кассационной жалобе, так как в ней, по существу, истец повторяется все то, на что ссылался ранее и это отражено в судебных актах.

Помимо этого доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств по делу, что в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку при принятии обжалуемых судебных актов нормы процессуального права не нарушены и нормы материального права применены правильно, оснований для их отмены и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 23.05.2007 и постановление апелляционной инстанции от 16.07.2007 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-2057/2007-1 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.