Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18 сентября 2007 г. N Ф04-6421/2007(38263-А03-28) Договор аренды земельного участка признан судом ничтожным, поскольку незаконным изъятием спорного земельного участка нарушены права и законные интересы третьего лица как землепользователя, однако применение последствий недействительности договора аренды неправомерно, поскольку влечет передачу имущества лицу, которое не являлось стороной по договору, в то время как последствия недействительности сделки могут быть применены лишь к сторонам этой сделки (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 18 сентября 2007 г. N Ф04-6421/2007(38263-А03-28)
(извлечение)

Прокурор Алтайского края (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском к администрации города Барнаула (далее - администрация) и муниципальному унитарному предприятию "Жилищно-эксплуатационный участок N 30" (далее - МУП "ЖЭУ N 30) о признании недействительным договора аренды земельного участка от 30.12.2003 N 10114, заключенного между администрацией и МУП "ЖЭУ N 30", и применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возврата администрации земельного участка площадью 0,2944 гектара, кадастровый номер 22:63:010418:0004, расположенного по адресу: город Барнаул, улица Энтузиастов 47.

Определением от 04.07.2006 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены организация научного образования опытно-производственного хозяйства имени В.В.Докучаева государственного научного учреждения Алтайского научно-исследовательского института сельского хозяйства Сибирского отделения Российской академии сельскохозяйственных наук (далее - ОНО ОПХ имени В.В.Докучаева ГНУ АНИИСХ СО РАСХН) и Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральной собственностью в Алтайском крае (далее - ТУ ФАУФС).

Определением от 10.08.2006 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по земельным ресурсам и землеустройству администрации города Барнаула (далее - Комитет по земельным ресурсам и землеустройству) и Комитет по архитектуре и развитию администрации города Барнаула (далее - Комитет по архитектуре).

До принятия решения, третье лицо - ОНО ОПХ имени В.В.Докучаева ГНУ АНИИСХ СО РАСХН в порядке статьи 50 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратилась с заявлением о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, просило признать недействительным договор аренды земельного участка от 30.12.2003 N 10114, заключенный между администрацией и МУП "ЖЭУ N 30", и применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав администрацию и МУП "ЖЭУ N 30" возвратить ему земельный участок площадью 0,2944 гектара, с кадастровым номером 22:63:010418:0004, расположенный по адресу: город Барнаул, улица Энтузиастов 47.

Решением от 09.03.2007 Арбитражного суда Алтайского края иск прокурора удовлетворен, договор аренды земельного участка от 30.12.2003 N 10114, с учетом дополнительного соглашения от 30.12.2003, заключенный между администрацией и МУП "ЖЭУ N 30" признан недействительным. Применены последствия недействительности ничтожной сделки аренды земельного участка 30.12.2003 N 10114, суд обязал МУП "ЖЭУ N 30" возвратить администрации земельный участок площадью 0,2944 гектара, с кадастровым номером 22:63:010418:0004, расположенный по адресу: город Барнаул, улица Энтузиастов 47, в течение 7 дней с момента вступления решения в законную силу. Требования третьего лица - ОНО ОПХ имени В.В.Докучаева ГНУ АНИИСХ СО РАСХН - удовлетворены. Суд обязал администрацию возвратить ОНО ОПХ имени В.В.Докучаева ГНУ АНИИСХ СО РАСХН земельный участок площадью 0,2944 гектара, с кадастровым номером 22:63:010418:0004, расположенный по адресу: город Барнаул, улица Энтузиастов 47, в течение 15 дней с момента вступления решения в законную силу.

Постановлением апелляционной инстанции от 28.05.2007 решение 09.03.2007 в части удовлетворения требований ОНО ОПХ имени В.В.Докучаева ГНУ АНИИСХ СО РАСХН о возврате ему земельного участка отменено, в этой части принято новое решение. В удовлетворении заявления ОНО ОПХ имени В.В.Докучаева ГНУ АНИИСХ СО РАСХН отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения, исключено из его резолютивной части указание суда о сроке передачи земельного участка.

МУП "ЖЭУ N 30", не согласившись с принятыми судебными актами, обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, как вынесенные с нарушением норм материального и процессуального права, и вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель считает выводы суда не соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

МУП "ЖЭУ N 30" указывает на ошибочность выводов суда о нахождении переданного в аренду спорного земельного в черте земельного участка, отведенного ОНО ОПХ имени В.В.Докучаева ГНУ АНИИСХ СО РАСХН, поскольку он был изъят у организации постановлением администрации города Барнаула от 01.12.2005 N 3713.

По мнению заявителя, земельный участок не использовался по назначению - для сельскохозяйственных нужд, в связи с тем, что на его территории с 1999 года находилась автомобильная стоянка.

МУП "ЖЭУ N 30" считает неправомерной ссылку суда на Акт на право пользования землей от 28.05.1986 А-1 N 404012 за ОНО ОПХ имени В.В.Докучаева ГНУ АНИИСХ СО РАСХН, так как он утратил силу с момента выдачи Свидетельства N 72 от 14.01.1993 на право бессрочного пользования землей.

Кроме того, по утверждению заявителя, ОНО ОПХ им. В.В.Докучаева ГНУ АНИИСХ СО РАСХН не доказала, что является пользователем земельного участка.

В отзывах на кассационную жалобу прокурор и ТУФАУИ по Алтайскому краю указали, что считают кассационную жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению, обжалуемые судебные акты просят оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Представитель МУП "ЖЭУ N 30" в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить решение и постановление апелляционной инстанции, и вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Прокурор в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что они подлежат отмене в части применения последствий недействительности ничтожной сделки, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации города Барнаула от 30.12.2003 N 4686 "О предоставлении земельного участка в аренду унитарному муниципальному предприятию "Жилищно-эксплуатационный участок N 30" Индустриального района для эксплуатации автостоянки по адресу: город Барнаул, улица Энтузиастов 47", 30.12.2003 между администрацией города Барнаула (арендодатель) и МУП "ЖЭУ N 30" (арендатор) заключен договор N 10114 аренды земельного участка (далее - договор), в соответствии с условиями которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду из земель поселений сроком на один год земельный участок площадью 0,2944 гектара, расположенный в городе Барнауле по адресу: улица Энтузиастов, 47.

Дополнительным соглашением от 03.05.2006 к договору, стороны указали кадастровый номер арендуемого земельного участка - 22:63:010418:0004.

В соответствии с государственным актом на право пользования землей от 28.05.1986 А-1 N 404012 за ОНО ОПХ имени В.В.Докучаева закреплен в бессрочное и бесплатное пользование земельный участок площадью 15530 гектара в границах согласно плану землепользования. Земля предоставлена для сельскохозяйственного использования.

Прокурор, обращаясь в арбитражный суд с иском о признании договора недействительным в силу ничтожности, указал на то, что сделка была заключена в нарушение Постановления Правительства Российской Федерации от 07.08.2002 N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю". Участок, являющийся предметом договора аренды от 30.12.2003 N 10114 расположен на земельном участке, закрепленном на праве бессрочного и бесплатного пользования за ОНО ОПХ имени В.В.Докучаева.

Удовлетворяя исковые требования прокурора и третьего лица - ОНО ОПХ имени В.В.Докучаева ГНУ АНИИСХ СО РАСХН, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка от 30.12.2003 N 10114, заключенный между администрацией и МУП "ЖЭУ N 30" в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным, так как не соответствует требованиям статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельного кодекса), поскольку незаконным изъятием спорного земельного участка нарушены права и законные интересы ОНО ОПХ имени В.В.Докучаева ГНУ АНИИСХ СО РАСХН, как землепользователя, предоставленные ему статьями 41, 43 Земельного кодекса. Суд исходил из того, что на момент совершения спорной сделки - 30.12.2003 - право землепользования ОНО ОПХ имени В.В.Докучаева ГНУ АНИИСХ СО РАСХН на земельный участок площадью 0,2944 гектара государственный кадастровый номер 22:63:010418:0004, расположенный по адресу: город Барнаул улица Энтузиастов 47, прекращено не было.

Отменяя решение в части удовлетворения требований третьего лица с самостоятельными требованиями, и принимая новое решение об отказе в удовлетворении требований ОНО ОПХ имени В.В.Докучаева ГНУ АНИИСХ СО РАСХН, суд апелляционной инстанции, со ссылкой на положения статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что поскольку ОНО ОПХ имени В.В.Докучаева ГНУ АНИИСХ СО РАСХН не является стороной по сделке, к нему не могут быть применены последствия, предусмотренные указанной нормой права.

Суд кассационной инстанции считает выводы первой и апелляционной инстанций Арбитражного суда Алтайского края в части применения последствий недействительности ничтожной сделки не правомерными, в остальной области не находит оснований для отмены решения и постановления апелляционной инстанции.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", государственные акты о праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Арбитражный суд правильно отметил, что статьей 20 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется. Право постоянного (бессрочного) пользования третьего лица на спорный земельный участок подтверждается государственным актом на право пользования землей от 28.05.1986 А-1 N 404012, свидетельством от 14.01.1993 N 8.

Исходя из смысла статьи 45 Земельного кодекса, право постоянного бессрочного пользования земельным участком прекращается при отказе землепользователя и в порядке, установленном статьей 53 настоящего кодекса, либо в принудительном порядке при наступлении условий установленных пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса.

Поскольку право бессрочного безвозмездного пользования спорным земельным участком у ОНО ОПХ имени В.В.Докучаева ГНУ АНИИСХ СО РАСХН в установленном законом порядке прекращено не было, суд первой инстанции обоснованно сослался на статью 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и правомерно пришел к выводу о том, что договор аренды заключен с нарушением действующего законодательства и является недействительной сделкой.

Исходя из смысла статьи 30, части 4, 5 статьи 31 Земельного кодекса, выбор для строительства земельного участка, находящегося в пользовании, возможен лишь в случае изъятия этого участка для государственных и муниципальных нужд. Земельный участок, находящийся в бессрочном пользовании юридического лица, не может быть передан другим лицам без предварительного прекращения права в установленном законом порядке.

Уполномоченные на распоряжение земельным участком органы могут предоставлять незастроенные земельные участки исключительно в соответствии с решением Министерства имущественных отношений Российской Федерации (его территориальных органов).

Арбитражный суд правильно указал, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие факт отказа истца от права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком.

Кроме того, суд правомерно отметил, что решение о предоставлении в аренду МУП "ЖЭУ N 30" земельного участка по адресу: город Барнаул, улица Энтузиастов 47, ТУФАУИ по Алтайскому краю, не принималось.

При указанных обстоятельствах арбитражный суд обоснованно посчитал договор аренды земельного участка от 30.12.2003 N 10114, заключенный между администрацией и МУП "ЖЭУ N 30" ничтожным, не соответствующим требованиям действующего законодательства, поскольку незаконным изъятием спорного земельного участка нарушены права и законные интересы ОНО ОПХ имени В.В.Докучаева ГНУ АНИИСХ СО РАСХН, как землепользователя.

Вместе с тем суды применили последствия недействительности договора аренды земельного участка от 30.12.2003 N 10114 без достаточных оснований.

Возвращая, ОНО ОПХ имени В.В.Докучаева ГНУ АНИИСХ СО РАСХН земельный участок, суд первой инстанции, по существу, передал имущество лицу, которое не являлось стороной по договору. Между тем в силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации последствия недействительности сделки могут быть применены лишь к сторонам этой сделки.

Однако незаконно переданный администрацией земельный участок не может быть возвращен и лицу, распорядившемуся им помимо воли правообладателя.

С учетом того, что третье лицо - ОНО ОПХ имени В.В.Докучаева ГНУ АНИИСХ СО РАСХН, не будучи стороной сделки, не может возвратить себе земельный участок путем применения последствий недействительности такой сделки, суд кассационной инстанции отмечает, что оно не лишено возможности, защитить свои права иным предусмотренным законом способом.

На основании изложенного, суд кассационной инстанции считает, что решение от 09.03.2007 и постановление апелляционной инстанции от 28.05.2007 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-8771/06-11 подлежат отмене в части применения последствий недействительности ничтожной сделки, следует принять новое решение об отказе в иске в части применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 09.03.2007 и постановление апелляционной инстанции от 28.05.2007 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-8771/06-11 в части применения последствий недействительности ничтожной сделки отменить.

Принять в этой части новое решение.

В удовлетворении требований прокурора Алтайского края и организации научного образования опытно-производственного хозяйства имени В.В.Докучаева государственного научного учреждения Алтайского научно-исследовательского института сельского хозяйства Сибирского отделения Российской академии сельскохозяйственных наук о применении последствий недействительности ничтожной сделки отказать.

В остальной части решение от 09.03.2007 и постановление апелляционной инстанции от 28.05.2007 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-8771/06-11 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.