Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18 сентября 2007 г. N Ф04-9143/2006(38045-А45-8) Отказывая в признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, суд исходил из того, что раздел земельного участка на три части и определение плана границ земельных участков производилось с письменного согласия и с участием истца, который в установленном порядке землеустроительное дело не оспаривал, у истца отсутствует заинтересованность смежного землепользователя (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 18 сентября 2007 г. N Ф04-9143/2006(38045-А45-8)
(извлечение)

ГАРАНТ:

Текст постановления приводится с учетом определения Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19 октября 2007 г. N Ф04-9143/2006(38045-А45-8) об исправлении опечатки

Закрытое акционерное общество "Автотранс-1" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Научные исследования и химические продукты" (далее ООО "НИиХП"), Специализированному государственному учреждению при Правительстве РФ "Российский фонд федерального имущества" Филиал в Новосибирской области (далее СГУ РФФИ по НСО), Управлению Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Новосибирской области, Управлению федеральной регистрационной службы по Новосибирской области (далее УФРС по НСО) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка N 1167 от 28.12.2004 и применении последствий недействительности сделки в виде признания недействительной государственной регистрации права собственности на земельный участок площадью 4008 кв.м. кадастровый номер 54:35:091445:0010, расположенный по улице Кутателадзе, 4 г. Новосибирска, за ООО "НИиХП" и аннулировании записей об этом в ЕГРП N 54-01/00-44/2005-8, N 54-01/00-44/2005-8-1, N 54-01/00-44/2005-8-2.

К участию в деле привлечены третьи лица - Департамент земельных и имущественных отношений г. Новосибирска (далее Департамент) и Территориальное Управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Новосибирской области (далее ТУ ФАУФИ).

Исковые требования мотивированы статьями 166, 167, 168, 181, 552 Гражданского Кодекса Российской Федерации, статьями 33, 35, 69 Земельного Кодекса РФ, статьями 17, 20 ФЗ "О государственном земельном кадастре", а также статьями 1, 2, 5, 8, 9 Инструкции по межеванию земель, утвержденной Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству 08.04.96. В обоснование своих доводов истец указывал, что с февраля 2003 является арендатором земельного участка из земель поселений в пределах Советского района г. Новосибирска с кадастровым номером 54:35:091445:0007 площадью 47284 кв.м. Земельный участок передавался арендатору для эксплуатации зданий и сооружений на производственной площадке по ул. Кутателадзе, 4 г. Новосибирска. В июле 2003 истец продал ответчику (ООО "НИиХП") склад под пиломатериалы площадью 443,4 кв.м. и в августе 2004 года узнал, что ведутся работы по размежеванию арендуемого истцом земельного участка и в январе 2005 года УФРС по НСО произведена государственная регистрация права собственности ООО "НИиХП" на арендуемый истцом земельный участок площадью 4008 кв.м., что, считает истец, противоречит названным выше нормам материального права, поскольку такая регистрация могла быть произведена только в отношении земельного участка площадью 555 кв.м., необходимых покупателю для использования складского помещения.

Сибирское межрегиональное отделение РФФИ против заявленных требований возражало, заключенный с ООО "НИиХП" договор купли-продажи земельного участка считало законным и основанным на Распоряжении ТУ ФАУФИ по НСО от 22.12.2004 N 1992-р о приватизации спорного земельного участка, полагало, что при заключении спорной сделки иных законов ответчики не нарушали. Ссылку истца на незаконность акта согласования границ межевания в качестве основания для признания договора купли-продажи земельного участка недействительным считает необоснованной, поскольку названный акт истцом не оспорен в установленном порядке. Ссылался на незаинтересованность истца в данном деле.

УФРС по НСО в отзыве на исковое заявление сообщало, что государственная регистрация права собственности ООО "НИиХП" на земельный участок с кадастровым номером 54:35:091445:0010 площадью 4008 кв.м. произведена на основании правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, акт приема - передачи, распоряжение ТУ ФАУФИ по НСО, техническая документация) и оснований для отказа в регистрации права собственности на спорный земельный участок у регистрирующего органа не имелось.

ТУ ФАУФИ по НСО заключенный ответчиками договор купли-продажи земельного участка считало законным и действительным. Полагало, что имеет место несоответствие предмета и основания иска и истцом неверно определен субъективный состав ответчиков.

Департамент земельных и имущественных отношений г. Новосибирска исковые требования считал правомерными и обоснованными. Полагал, что вне зависимости от заявленного основания иска, требования истца должны быть удовлетворены, поскольку ответчиками нарушена процедура формирования спорного земельного участка и приобретения на него права собственности.

Дело дважды рассматривалось Арбитражным судом Новосибирской области.

Отменяя решение суда первой инстанции об отказе в иске и постановление апелляционной инстанции об удовлетворении иска, суд кассационной инстанции в постановлении 25.01.2007 указал на нарушение арбитражным судом норм процессуального права, когда судом приняты решения в отношении лица (УФРС по НСО), не привлеченного к участию в деле в качестве ответчика.

При новом рассмотрении дела арбитражный суд первой инстанции решением от 02.05.2007 (резолютивная часть объявлена 24.04.2007) в иске отказал по тем основаниям, что раздел земельного участка с кадастровым номером 54:35:091445:0007 на три части и определение плана границ земельных участков производилось с письменного согласия и с участием директора ЗАО "Автотранс-1" и данное акционерное общество в усыновленном порядке землеустроительное дело не оспаривало. Кроме того, суд указал на отсутствие у истца заинтересованности смежного землепользователя, поскольку на момент принятия арбитражным судом решения по настоящему делу ЗАО "Автотранс-1" выделенный ему и приватизированный им земельный участок с находящимися на нем объектами недвижимости продал в июле 2005 третьим лицам и в настоящее время не является ни землепользователем какого-либо смежного участка, ни собственником, ни арендатором.

Не согласившись с решением арбитражного суда, истец обратился в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, от которой впоследствии отказался, что отражено судом апелляционной инстанции в определении от 03.07.2007.

В настоящей кассационной жалобе ЗАО "Автотранс-1" предлагает решение суда от 02.05.2007 отменить и исковые требования удовлетворить, признав недействительным договор купли-продажи N 1167 от 28.12.2004 и применить последствия недействительности сделки в виде признания не законной государственной регистрации права собственности ООО "НИиХП" на земельный участок площадь. 4008 кв.м. кадастровый номер 54:35:091445:0010, аннулировать три записи в ЕГРП за N 54-01/00-44/2005-8 (8-1 и 8-2) и обязать ООО "НИиХП" возвратить РФФИ все полученное по сделке.

Заявитель считает, что при вынесении обжалуемого решения первая инстанция арбитражного суда не выяснила все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения возникшего между сторонами спора.

В частности, заявитель настаивает на своих доводах о том, что при покупке у ЗАО "Автотранс-1" складского помещения ООО "НИиХП" приобрело на условиях аренды право пользования земельным участком площадью 555,0 кв.м. а не земельным участком площадью 4008,0 кв.м., что имело место в действительности.

Считает неправомерными выводы арбитражного суда в отношении статей 22 Земельного Кодекса РФ и 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации, на которые истец ссылался и которые позволяют ему использовать преимущественное право покупки земельного участка. После продажи здания склада у продавца и у покупателя существовали равные права на выкуп земельного участка с кадастровым номером 54:35:091445:0007, тем не менее, РФФИ о своем намерении продать земельный участок площадью 4008,0 кв.м., непосредственно примыкающий к зданию истца, и имеющего три объекта недвижимости на этом участке, последнего в известность не поставил, чем лишил возможности использовать свое преимущественное право на выкуп спорного земельного участка.

Оспаривает выводы суда о том, что землеустройство земельного участка производилось в соответствии с законом и полагает, что оно проводилось в грубым нарушением закона, так как права истца, как арендатора земельного участка кадастровый номер 54:35:091445:0007, зарегистрированы 04.03.2005 и прекращены только 09.06.2005. на момент вынесения распоряжения ТУ ФАУФМ по НСО от 17.11.2004 N 1756-р и Распоряжение ТУ Минимущества РФ по НСО от 22.11.2004 N 1992-р, а также на момент заключения спорной сделки (28.12.2004) земельный участок находился в аренде у истца, однако заключенный ответчиками договор купли-продажи земельного участка никакие обременении в отношении него не содержит.

Оспаривает ссылку арбитражного суда на то обстоятельство, что истец не оспорил землеустроительное дело и считает, что оно не может быть обжаловано, поскольку соответствующим акты главы городского самоуправления не утверждалось, материалы землеустроительного дела на утверждение в соответствующие подразделения Мэрии г. Новосибирска не направлялось, что подтверждается пояснениями Департамента земельных и имущественных отношений г. Новосибирска, данных арбитражному суду по данному делу.

Оспаривает выводы арбитражного суда по вопросу имущественных интересов истца и полагает, что они нарушены, поскольку имеет место сделка, совершенная с нарушением статей 250, 552 Гражданского Кодекса Российской Федерации с нарушением Земельного Кодекса и ФЗ "О государственном земельном кадастре" и в соответствии со статьей 16 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" эта сделка должна быть признана ничтожной, в т.ч. и по иску любого заинтересованного лица.

На кассационную жалобу представлены отзывы, в которых ООО "НИиХП" (ответчик), ТУ ФАУФИ по Новосибирской области (3-е лицо), СГУ РФФИ по НСО (ответчик), (УФРС по НСО) (ответчик) против доводов кассационной жалобы истца возражали, принятое по делу решение считали правильным и мотивированным, оснований для его отмены не усматривали. Полагали, что истец по настоящему делу является ненадлежащим, поскольку у него отсутствует имущественный интерес в оспаривании совершенной ответчиками сделки по продаже государственного земельного участка. Указывали, что границы находящегося в аренде до июня 2005 года у истца земельного участка утверждены распоряжением ТУ Минимущества по Новосибирской области N 1756-р от 17.11.2004, истец не оспорил это распоряжение и проект границ земельного участка, более того, выделенный ему государством земельный участок выкуплен истцом в 2005 году и сразу же продан вместе с объектами недвижимости иному лицу. УФРС по НСО свидетельствовало, что по состоянию на 2005 год на спорном земельном участке отсутствовали объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности, следовательно, у него отсутствовал материальный интерес в оспаривании сделки купли-продажи земельного участка. Кроме того, полагал, что способ защиты нарушенного права истцом выбран неправильно.

Принявшие участие в судебном заседании представители истца доводы кассационной жалобы поддержали. На вопрос суда о том, какой имущественный интерес истец преследует в настоящем иске, директор ЗАО "Автотранс-1" пояснил, что ранее принадлежащие этому обществу и расположенные на арендуемом земельном участке объекты недвижимости обществом проданы иным лицам вместе с земельным участком, выкупленным истцом у государства. На сегодняшний день собственником проданных истцом объектов недвижимости и земельного участка, смежного с земельным участком ООО "НИиХП", является ООО "Новоград", одним из учредителей которого является и ЗАО "Автотранс-2", в связи с этим считает ЗАО "Автотранс-1" смежным землепользователем по отношению к ООО "НИиХП".

Представители ответчика ООО "НИиХП" против доводов кассационной жалобы возражали, выводы арбитражного суда об отсутствии у истца имущественного интереса в оспаривании сделки считали правильными, полагали, что фактически истцом оспаривается не сделка по продаже государством земельного участка, а решение органов исполнительной власти 2004 года об установлении границ землепользования. Считали истца по делу ненадлежащим.

Законность решения от 02.05.2007 проверена судом кассационной инстанции в соответствии с правилами статей 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены решения арбитражного суда первой инстанции у кассационной инстанции не имеется.

С 25.02.2003 ЗАО "Автотранс-1" по договору N 10676 являлся арендатором земельного участка площадью 53322 кв.м. кадастровый номер 54:35:091445:05:05, о чем произведена государственная регистрация и с 29.09.2004 на основании дополнительного соглашения N 1 к этому договору аренды 04.03.2005 УФРС по НСО произведена государственная регистрация сделки по аренде, номер регистрационной записи 54-01/041/2005-53. По условиям договора аренды земельного участка и дополнительного соглашения N 1 к нему арендодатель (Мэрия г. Новосибирска) передает арендатору (ЗАО "Автотранс-1") земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 54:35:091445:0007 площадью 47284 кв.м., расположенный по ул. Кутателадзе, 4 г. Новосибирска для эксплуатации зданий и сооружений на производственной площадке сроком на 5 лет.

30.07.2003 истец по договору купли-продажи продал ООО "НИиХП" одно их четырех принадлежащих ему на праве собственности строений - здание склада пиломатериалов площадью 443,4 кв.м. с земельным участком, занимаемым этим объектом недвижимости, необходимым для использования проданного здания и находящимся в аренде у продавца (п. 1.1, 1.2, 2.1 договора).

28.12.2004 между РФФИ по НСО и ООО "НИиХП" заключен договор купли-продажи N 1167 находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного на ул. Кутателадзе. 4 г. Новосибирска, кадастровый номер 54:35:091445:0010, который образован из состава земель с кадастровыми номерами 54:35:091445:0007 и 54:35:091445:05:05, и составляет площадь 4008,0 кв.м.

25.01.2005 УФРС по НСО покупателю недвижимости истца выдано Свидетельство о государственной регистрации права собственности ООО "НИиХП" на земельный участок площадью 4008,0 кв.м.

Проверяя законность совершенной ответчиками сделки купли-продажи спорного земельного участка, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу, что данная сделка не противоречит закону и не нарушает имущественные интересы истца.

Суд кассационной инстанции эти выводы арбитражного суда считает правильными, основанными на соответствующих доказательствах и нормах материального права.

После продажи истцом в 2003 году склада пиломатериалов территориальным управлением Минимущества по НСО принято решение (распоряжение N 1756-р от 17.11.2004) о расформировании находящегося в государственной собственности и в аренде у ЗАО "Автотранс-1" земельного участка с кадастровым номером 54:35:091445:0007. Названным распоряжением утверждены границы трех земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:091445:0009, 54:35:091445:0010, 54:35:091445:0011 и три землепользователя, в том числе ЗАО "Автотранс-1" (истец) и ООО "НИиХП" (ответчик), воспользовались своим правом выкупа земель, находящимся в государственной собственности.

В частности, распоряжениями N 1992-р от 22.12.2004 и N 536-р от 21.04.2005 ТУ Минимущества по НСО приняло решение о приватизации ООО "НИиХП" и ЗАО "Автотранс-1" находящихся в государственной собственности земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:091445:0010 и 54:35:091445:0011. Земельный участок с кадастровым номером 54:35:091445:0011 выкуплен ЗАО "Автотранс-1" у ТУ ФАУФИ по НСО из федеральной собственности по договору купли-продажи от 29.04.2005 N 1288 и в сентябре 2005 года продан вместе с расположенными на нем объектами недвижимости ООО "Алламаида", последнее в 2005 году продало эти объекты недвижимости с земельным участком ООО "Новоград".

Оспаривая заключенную 28.12.2004 между РФФИ и ООО "НИиХП" сделку купли-продажи N 1167 находящегося в государственной собственности земельного участка, истец полагает, что при се совершении ответчиками нарушено его преимущественное право на выкуп находящейся в государственной собственности и в 2005 г. у него в аренде земельного участка площадью 4008 кв.м., который по этому договору продан ООО "НИиХП".

Опровергая эти доводы истца, арбитражный суд указал, что по названным основаниям оспариваемый истцом договор не может быть признан недействительным, поскольку в момент расформирования находящегося в государственной собственности и в аренде у истца земельного участка он не оспаривал ненормативные акты органов исполнительной власти - распоряжения N 1756-р от 17.11.2004, N 1992-р от 22.12.2004, N 536-р от 21.04.2005 ТУ Минимущества по НСО о расформировании находящегося у истца в аренде земельного участка из земель поселений кадастровый номер 54:35:091445:0007 площадью 47284 кв.м., расположенного по ул. Кутателадзе, 4 г. Новосибирска и не оспаривал в установленном законом порядке определение новых границ земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:091445:0009, 54:35:091445:0010, 54:35:091445:0011.

Суд кассационной инстанции пи выводы арбитражного суда первой инстанции считает правильными.

Действия органов исполнительной власти по расформированию находящегося в государственной собственности земельного участка и распоряжения ТУ Минимущества по НСО о приватизации земельных участков ООО НИиХП" и ЗАО "Автотранс-1" основаны на законе.

В соответствии с пунктом 7 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю" (утв. Постановлением Правительства РФ от 07.08.2002 N 576) в случае приобретения юридическими лицами объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, решение о приватизации земельных участков, на которых расположены эти объекты, принимается Минимуществом РФ (его территориальными органами), а договор купли-продажи земельных участков заключается Специализированным государственным учреждением при Правительстве РФ РФФИ или его территориальными структурами.

В данном случае решение о приватизации спорного земельного участка принималось ТУ Минимущества РФ по НСО, а договоры купли-продажи земельных участков заключались СГУ РФФИ по НСО, что соответствует названным выше Правилам.

Кроме того, определяя правомерность заявленных истцом требований, арбитражный суд проверил обстоятельства, связанные с его доводами о том, что совершенная ответчиками и оспариваемая истцом сделка купли-продажи земельного участка нарушает имущественные интересы смежного землепользователя, каковым ЗАО "Автотранс-1" считает себя.

Между тем, арбитражным судом установлено, что на момент принятия судебных решений по настоящему делу истец в 2005 году продал принадлежащий ему на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 54:35:091445:0011 с расположенными на нем объектами недвижимости и на момент принятия решения у него отсутствовал имущественный интерес в оспаривании совершенной ответчиками сделки, поскольку в отношении спорного земельного участка он не являлся ни собственником, ни арендатором, ни смежным землепользователем.

То обстоятельство, что ЗАО "Автотранс-1" является одним из учредителей ООО "Новоград", который на сегодняшний день является собственником проданных истцом в 2005 году объектов недвижимости и земельного участка, смежного с земельным участком ООО "НИиХП", не является основанием считать истца лицом, заинтересованным, имущественные интересы которого нарушены оспариваемой сделкой.

В соответствии со статьей 53 Гражданского Кодекса Российской Федерации юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы. действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами и только в предусмотренных законом случаях юридическое лицо может приобретать гражданские права и обязанности через своих учредителей.

Исходя из названных правил, имущественные интересы ООО "Новоград", которые учредитель ЗАО "Авютранс-1" считает нарушенными, вправе защищать исполнительный орган этого юридического лица либо представитель, уполномоченный юридическим лицом на представление его интересов. Между тем, истец не представил доказательств, что он является учредителем ООО "Новоград" и, как учредитель, наделен самим обществом или законом полномочиями на представление интересов этого общества, по данному делу. Из протоколов судебных заседаний и принятых по делу судебных решений не усматривается, что доводы истца о нарушении прав учредителя ОСГО "Новоград" доводились до арбитражного суда и были предметом рассмотрения в Арбитражном суде Новосибирской области.

На основании изложенного суд кассационной инстанции считает принятое по делу решение правильным, а доводы кассационной жалобы - направленными на переоценку выводов арбитражного суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 02.05.2007 по делу N А45-12155/2005-1/322 Арбитражного суда Новосибирской области оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.