Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 2 октября 2007 г. N Ф04-6926/2007(38909-А45-16) Отказывая в иске о взыскании неосновательного обогащения за счет сбережения денежных средств при фактическом пользовании помещениями по предварительному договору аренды, суд пришел к выводу о ничтожности спорного пункта предварительного договора, а истцом не представлено доказательств того, что стоимость переданных ответчику в пользование помещений явно превышает полученную истцом денежную сумму (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 2 октября 2007 г. N Ф04-6926/2007(38909-А45-16)
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Фараон" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Империя" о взыскании 5588368 руб. 33 коп. неосновательного обогащения за счет сбережения денежных средств при фактическом пользовании помещениями за период с 01.04.2006 по 05.10.2006 по предварительному договору аренды N 684 от 01.04.2006.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что предварительный договор аренды в части передачи помещений в фактическое пользование является ничтожным, поскольку помещения были переданы ответчику до оформления истцом в установленном порядке права собственности Стоимость платы за фактическое пользование не является согласованной. В связи с тем, что ответчик пользовался спорными помещениями, он обязан возместить истцу стоимость пользования, рассчитанной на основании пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано.

Суд пришел к выводу, что пункт 1.5 предварительного договора аренды является недействительным (ничтожным) Истцом не представлено бесспорных доказательств того, что стоимость переданных ответчику в пользование помещений явно превышает по лученную истцом денежную сумму.

В кассационной жалобе ООО "Фараон" просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя, поскольку предварительный договор в части передачи помещений в пользование (пункт 1.5 договора) признан недействительным, то ставки арендной платы, указанные в разделе 3 договора, не могут подлежать применению для расчета платы за фактическое пользование помещениями. Счет-фактура является документом для возмещения НДС, а не основанием для оплаты. Акт сверки подписан лицом, не обладающим полномочиями на подписание. Истец с момента передачи застройщиком спорных помещений обладал правом владения и пользования помещениями. Запрета на передачу в пользование имущества без оформления права собственности законом не установлено. Расчет исковых требований за фактическое пользование ответчиком помещениями основан на данных отчета N 386-р/2006 от 18.10.2005, изготовленного ООО "Аддендум". В материалах дела отсутствуют доказательства, опровергающие приведенный в отчете расчет. Суд не применил нормы о неосновательном обогащении даже с момента оформления истцом права собственности на спорные помещения. Суд не принял во внимание, что ответчик без установленных законом оснований и без согласия истца сдавал помещения в субаренду третьим лицам.

В судебном заседании представитель истца просил решение и постановление апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Привел доводы, аналогичные доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Ответчик представил отзыв на кассационную жалобу, в котором просит судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, полагая правильными выводы суда обо всех обстоятельствах дела.

Ответчик указывает на то, что суд пришел к правильному выводу о том, что стоимость аренды 1 квадратного метра помещений, данная в отчете, рассчитана исходя из условий легитимности аренды, подразумевающей наличие подтвержденного законом права собственности.

Представитель ответчика в судебном заседании просил судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Представитель ответчика в судебном заседании заявил ходатайство, просил взыскать с истца судебные расходы, связанные с оплатой услуг представителя ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции в сумме 15000 руб., представил электронное платежное поручение от 20.09.2007 о перечислении данной суммы ООО "Бизнес-Защита", представитель которого участвует в судебном заседании суда кассационной инстанции от имени ответчика.

Представил дополнительное соглашение к договору возмездного оказания услуг N 279 от 19.09.2007.

Проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что судебные акты не подлежат отмене по следующим основаниям.

Как видно по материалам дела и установлено судом, 01.04.2006 ООО "Фараон" и ООО "Империя" заключен предварительный договор аренды N 684, сроком на 5 лет, предусматривающий обязанность сторон заключить в будущем договор аренды части недвижимого нежилого помещения в подвале, на втором и четвертом этажах общественного здания с административными помещениями, встроенными магазинами и кафе, именуемом - торговый центр "Фараон", расположенном по адресу: г. Новосибирск, ул. Галущака. 1а.

Пунктом 1.5 договора предусмотрено, что до момента государственной регистрации собственности истца на часть нежилых помещений в здании Торгового центра "Фараон", являющихся объектом договора аренды, истец передает по акту приема - передачи, а ответчик принимает за плату помещения, указанные в пункте 1.1 настоящего договора, на условиях идентичных настоящему договору аренды. За фактически занимаемые помещения ответчик обязуется уплачивать истцу арендную плату, коммунальные и иные платежи, подлежащие исчислению в порядке, предусмотренном условиями настоящего договора аренды.

В разделе втором договора указано содержание основного договора, площади, которые будут переданы в аренду, а также размер арендной платы.

В соответствии с пунктом 1.5 договора истец передал во временное пользование ответчику за плату нежилые помещения общей площадью 1701,62 кв.м, из них 132,86 кв.м. в подвале, 775,05 кв.м на втором этаже, 793,71 кв.м на четвертом этаже, находящиеся в торговом центре "Фараон".

Право собственности истца на переданные в аренду ответчику помещения зарегистрировано 27.07.2006.

Истец обратился с иском, ссылаясь на то, что договор в части передачи помещений в фактическое пользование является ничтожным, в результате исполнения недействительной сделки ответчик фактически пользовался предоставленными истцом помещениями, поэтому обязан возместить другой стороне в денежной форме стоимость этого пользования, рассчитанной на основании пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд установил, что текст предварительного договора содержал условия двух договоров: предварительный договор аренды и договор на сдачу в аренду помещений (указаны в предварительном договоре), на которые право собственности истца не зарегистрировано.

Основной договор аренды после получения истцом права собственности на указанные в предварительном договоре аренды помещения, сторонами не был заключен.

В силу пункта 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации условие об обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимости на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Поскольку предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации, суд пришел к обоснованному выводу о действительности предварительного договора.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из следующего.

На момент заключения предварительного договора аренды ООО "Фараон" собственником недвижимого имущества, выступающего предметом предварительного договора аренды, не являлось, соответственно, правом по распоряжению данным имуществом не обладало.

Следовательно, предварительный договор аренды N 684 в части передачи помещений во временное пользование (пункт 1.5) является недействительным (ничтожным). Указанный договор аренды мог быть заключен без включения в него пункта 1.5, признанного недействительным, в связи с чем данный пункт не влечет недействительности прочих частей договора.

Данные выводы суда заявителем не оспариваются.

Поскольку основной договор на объект недвижимости не был заключен, а договор аренды недвижимости спорного имущества (включенный в предварительный договор) является ничтожным, истец вправе был требовать в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации сумму неосновательного обогащения.

Как видно из материалов дела, пользуясь спорными помещениями, ответчик оплачивал это пользование в размере и на основании счетов, выставляемых ему истцом.

Суд, дав оценку представленным истцом доказательствам в обоснование размера суммы неосновательного обогащения, пришел к правильному выводу о том, что доказательств, подтверждающих, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного другой стороне, истец не представил.

Кассационная инстанция соглашается с выводом суда о несостоятельности ссылок истца на отчет об определении рыночной стоимости аренды 1 кв.м помещений в силу того, что условия, исходя из которых составлен отчет, значительно отличаются от условий, при которых произведена передача помещений в пользование ответчику.

Заявитель в кассационной жалобе привел доводы, аналогичные доводам, которые он приводил в суде первой и апелляционной инстанций, они были предметом рассмотрения суда, и при оценке данных доводов судом не были нарушены нормы материального права и нормы процессуального права.

В связи с вышеизложенным, суд кассационной инстанции считает, что нет оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебных актов.

Суд кассационной инстанции рассмотрел ходатайство ответчика о взыскании 15000 руб. судебных расходов и пришел к выводу, что, заявляя требование о взыскании судебных издержек в сумме 15000 руб. ответчик не учел, что такая сумма не отвечает установленному частью 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации критерию разумности и справедливости.

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 20 Информационного письма от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.

Доказательства, подтверждающие разумность расходов на оплату услуг представителя с учетом характера заявленного спора, объема и сложности работы, продолжительности времени, необходимой для ее выполнения, ответчик не представил.

В связи с чем суд кассационной инстанции считает, что подлежит взысканию 5000 руб., сумма, которую взыскали суды первой и апелляционной инстанций с истца в пользу ответчика в качестве возмещения судебных расходов.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по кассационной жалобе относятся на заявителя кассационной жалобы.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 24.04.2007 и постановление апелляционной инстанции от 20,06.2007 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-18825/2006-34/536 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Фараон", г. Новосибирск, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Империя", г. Новосибирск, судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 5000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.