Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 ноября 2007 г. N Ф04-5582/2007(37856-А03-8) При новом рассмотрении дела о расторжении договора купли-продажи и возмещении убытков суду необходимо определить круг лиц, которые стороны предлагают привлечь к участию в деле, и рассмотреть заявленные истцом требования в соответствии с их нормативно-правовым обоснованием и с учетом его доводов о том, что при продаже ему спорного объекта до него не доводилась информация о нахождении в покупаемом здании муниципального имущества и нахождении этого имущества в аренде у третьего лица (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 13 ноября 2007 г. N Ф04-5582/2007(37856-А03-8)
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "АлтайИнвестГрупп" (далее Общество) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к специализированному учреждению "Фонд имущества Алтайского края" (далее Фонд имущества) о расторжении договора купли-продажи N 3 от 15.03.2006; обязании ответчика возвратить истцу сумму 2 683 565 руб., уплаченную по договору купли-продажи; возмещении понесенных истцом убытков в общей сумме 75 000 руб. и признании недействительными записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.04.2006 N 22-22-01/050/2006-193, N 22-22-01/050/2006-192.

Первоначально свои требования истец мотивировал статьями 460, 469, 475 и 557 Гражданского кодекса Российской Федерации.

После неоднократного уточнения исковых требований в предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядке истец в окончательном варианте просил расторгнуть договор купли-продажи от 15.03.2006 N 3 в соответствии со статьей 450 и пунктом 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязать ответчика возвратить истцу оплаченную по договору сумму в размере 2 683 565 руб., а также взыскать с ответчика 182 951,60 руб. убытков.

Ответчик против заявленных требований возражал, полагая, что оснований для их удовлетворения не имеется. Указывал, что Фонд имущества на территории Алтайского края является специализированным учреждением по продаже государственного имущества, которое вступает в процесс приватизации государственного имущества на последней стадии, когда необходимо организовать поиск покупателя и осуществить продажу имущества. Все же ключевые вопросы, касающиеся приватизации государственного имущества и способа приватизации, начальной цены продажи, сроков расчета и т.д., решаются Главным Управлением имущественных отношений Алтайского края, который и представляет интересы собственника государственного имущества и который, по мнению ответчика, должен быть привлечен к участию в настоящем деле.

Сообщал, что в полученном от Главного управления имущественных отношений пакете документов для продажи спорного объекта на аукционе содержались условия продажи, сведения о составе имущества, подлежащего приватизации, сведений же об обременении подлежащего продаже на аукционе имущества в этом пакете документов не содержалось, как и не содержалось сведений о техническом состоянии подлежащего продаже объекта, в т.ч. об аварийном состоянии некоторых несущих конструкций здания. Полагал, что оснований для применения статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

Решением от 19.04.2007 (судья С.) в иске отказано в связи с недоказанностью истцом доводов о продаже ему объекта, обремененного правами третьих лиц и некачественного.

В проверке законности и обоснованности решения суд апелляционной инстанции отказал по причине неуважительности причин пропуска срока на обжалование судебного акта первой инстанции арбитражного суда и возврата апелляционной жалобы в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 264 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В настоящей кассационной жалобе истец предлагает отменить решение суда первой инстанции и исковые требования удовлетворить.

Истец оспаривает правомерность принятого по делу решения, выводы арбитражного суда о недоказанности и неправомерности исковых требований считает не основанными на полном исследовании всех обстоятельств дела и правильном применении норм материального права.

Считает, что суд не применил подлежащую применению статью 460 Гражданского кодекса Российской Федерации и не учел, что проданное на аукционе здание имеет неустранимые обременения, о которых покупателю стало известно в последующем и до заключения спорной сделки названные обстоятельства ему не были известны, поскольку собственником проданного на торгах имущества имеющиеся обременения не были зарегистрированы в установленном порядке и участник торгов, как потенциальный покупатель государственного имущества, не был поставлен в известность о том, что расположенное в покупаемом здании оборудование бойлерной установки водо-теплосети находятся в муниципальной собственности, арендатором данного имущества является иное лицо (ОАО "Алтайские коммунальные системы") и расположенное в здании столовой оборудование снабжает горячей водой не только саму столовую, но детский сад, школу, 9 жилых домов. Названным доводам истца арбитражным суд правовой оценки не давал и не учел, что продавец обязан в силу закона предоставить покупателю товар свободным от прав третьих лиц.

Ссылается на то, что заявленное ответчиком ходатайство о привлечении к участию в деле второго ответчика Главного управления имущественных отношений Алтайского края судом не было рассмотрено.

В отзыве на кассационную жалобу Фонд имущества ссылался на те обстоятельства, что перед подачей заявки на участие в торгах покупатель (истец) проводил осмотр приобретаемого имущества, в ходе которого был поставлен в известность о наличии бойлерной и коммуникационных сетей, необходимых для обслуживания здания столовой, и при заключении договора купли-продажи и подписании акта приема-передачи со стороны покупателя претензий к выкупленному на аукционе имуществу не имелось.

Что касается доводов истца об обременении объекта правами третьих лиц, то ссылался на Главное управление имущественных отношений, которое в процессе приватизации государственного имущества оформляет все документы, касающиеся вопросов способа приватизации, начальной цены продажи имущества, сроков расчета, наличия обременении в выставленном на аукцион объекте и другие. Фонд же имущества вступает в процесс приватизации на последней его стадии и является лишь продавцом государственного имущества.

Сообщает, что пакет документов на продаваемое на аукционе имущество он получил от Главного управления имущественных отношений и подтверждает, что названный пакет документов не содержал сведений о каких-либо обременениях в отношении спорного объекта, в т.ч. касающихся муниципальной собственности на сети и оборудование.

Принявшие участие в судебном заседании представители истца и ответчика доводы кассационной жалобы и отзыва на нее поддержали.

Законность состоявшегося по делу судебного акта проверена судом кассационной инстанции в соответствии со статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Фондом имущества (продавец) и Обществом (покупатель) по результатам проведенного аукциона 15.03.2006 заключен договор N 3 купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Георгия Исакова, 163 б - здание пристроенной столовой (литер А) общей площадью 387,2 кв.м и земельный участок общей площадью 607 кв.м, кадастровый номер 22:63:01:0624:0018.

По условиям договора покупатель приобрел в собственность здание, принадлежащее на праве государственной собственности Алтайскому краю, за 2 683 565 руб. вместе с земельным участком.

Обязательство по оплате покупателем выкупленного на аукционе объекта исполнено, продавец передал здание по акту от 17.03.2006. Спора по данным обстоятельствам между сторонами нет.

Обращаясь в арбитражный суд с требованием о расторжении договора купли-продажи N 3, истец в обоснование заявленного иска первоначально ссылался на статьи 469 (качество товара), 460 (обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц), 475 (последствия передачи товара ненадлежащего качества), 557 (последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества) Гражданского кодекса Российской Федерации и указывал, что после приобретения здания им проведено техническое обследование строительных конструкций здания, по результатам которого были выявлены следующие недостатки: наружная стена находится в предаварийном состоянии; фактическая ширина фундамента недостаточна; ограждающие конструкции здания не соответствуют теплотехническим требованиям СНиП; замачивание грунтовых оснований водой, скапливающейся в подвале от инженерных сетей. При этом в ходе устранения последствий затопления оказалось, что его источники (водопроводные сети, теплосеть, оборудование бойлерной) невозможно демонтировать, поскольку они относятся к муниципальной собственности и используются для обслуживания и снабжения горячей водой части жилых домов и муниципального образовательного учреждения, т.е. водопроводные сети, теплосеть и оборудование бойлерной обременены правами третьих лиц, о чем покупатель не был поставлен в известность при совершении на аукционе сделки купли-продажи.

До принятия решения по делу истец уточнил обоснование своих исковых требований и в части, касающейся расторжения договора и взыскания убытков, ссылался на статьи 450, 460 и 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рассматривая возникший между сторонами спор и признавая исковые требования не подлежащими удовлетворению, Арбитражный суд Алтайского края руководствовался статьями 475, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующими последствия передачи товара ненадлежащего качества. При этом на основании исследования пункта 1.3 договора и акта приема-передачи товара суд пришел к выводу, что указанные истцом недостатки не являются скрытыми, неустранимыми, в момент приемки-передачи имущества от продавца к покупателю эти недостатки были видны при внешнем осмотре здания и были известны истцу на момент покупки здания, договор купли-продажи не содержит условий о качестве товара.

Эти выводы арбитражного суда не основаны на правилах статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о необходимости всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования арбитражным судом имеющихся в деле доказательств и противоречат требованиям, предъявляемым Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации к судебному разбирательству и содержанию решения арбитражного суда, установленным главами 19 и 20 названного Кодекса.

В описательной части решения от 19.04.2007 арбитражный суд отразил, что требования истца о расторжении договора купли-продажи основаны на статьях 475 и 557 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом положений названных статей гражданского законодательства рассмотрел возникший между сторонами спор.

Между тем, в материалах настоящего дела (л.д. 127 т. 1) приложено заявление истца об уточнении обоснования исковых требований, в котором истец предлагает арбитражному суду рассмотреть его требования о расторжении договора, возврате истцу уплаченного по этому договору и возмещении понесенных убытков с применением пункта 1 части 2 статьи 450 (основания изменения и расторжения договора при существенном нарушении договора другой стороной) и части 5 статьи 453 (последствия изменения и расторжения договора) Гражданского кодекса Российской Федерации.

Уточненные истцом требования арбитражным судом с учетом данного обоснования иска не рассматривались, что является существенным нарушением норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, следует отметить, что арбитражным судом не рассматривались и доводы истца об обременении проданного на аукционе объекта правами третьих лиц и правовых последствиях такой сделки.

Суд не проверял соответствие сделки купли-продажи, заключенной по результатам проведенного аукциона, закону, в т.ч. и закону о приватизации государственного имущества. Не проверял доводы истца о том, что при продаже ему спорного объекта до него не доводилась информация о муниципальном имуществе и нахождении этого имущества в аренде у третьего лица, что при покупке государственного имущества покупатель не предполагал о том, что он обязан оказывать услуги водоснабжения детсаду, школе и жилым домам, прилегающим к территории выкупленного на торгах здания столовой.

Между тем, суд кассационной инстанции считает доводы истца, касающиеся данного вопроса, существенными и значительными для правильного разрешения возникшего между сторонами спора.

Не оценивались и не рассматривались арбитражным судом и возражения на иск Фонда имущество, который подтверждал доводы истца о том, что при продаже спорного объекта сведений о нахождении оборудования бойлерной, установленного в проданному на аукционе здании столовой, в муниципальной собственности и обременении этого оборудования правами третьих лиц, в представленном организатору торгов (Фонд имущества) и покупателю (ООО "АлтайИнвестГрупп") пакете документов отсутствовали.

При наличии доводов истца по этому спорному вопросу, подтвержденных ответчиком, арбитражному суду следовало рассмотреть заявленные Фондом имуществаим ходатайства о привлечении к участию в деле Главного управления имущественных отношений, которое представляет интересы собственника государственного имущества, проданного истцу на аукционе, и Комитета по финансам, налоговой и кредитной политике Администрации Алтайского края, представляющего казну субъекта РФ (Алтайского края).

Нерассмотренные и неисследованные арбитражным судом обстоятельства, названные в настоящем постановлении, имеют существенное значение для правильного разрешения возникшего между сторонами спора и неполное исследование арбитражным судом всех обстоятельств дела не позволяет суду кассационной инстанции считать законным принятый по настоящему делу и обжалуемый истцом судебный акт.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 и частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации допущенные арбитражным судом при рассмотрении настоящего дела нарушения являются основанием для отмены решения от 19.04.2007 и направления дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует устранить нарушения, указанные в настоящем постановлении, определить круг лиц, которые стороны предлагают привлечь к участию в деле, и рассмотреть заявленные истцом требования в соответствии с их нормативно-правовым обоснованием и с учетом доводов, на которые ссылался истец, а также возражений ответчика. По результатам рассмотрения дела арбитражному суду следует принять правильное и надлежащим образом мотивированное судебное решение, в т.ч. по вопросу распределения судебных расходов по настоящей кассационной жалобе.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 18.04.2007 по делу N А03-1187/2007-22 Арбитражного суда Алтайского края отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.